ライオンズマンション蒲田第3
ライオンズマンション蒲田第3（東京都 大田区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築37年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都大田区蒲田1丁目27-3 |
|---|---|
| 交通 | JR京浜東北・根岸線 蒲田駅 徒歩5分 ／ 東急池上線 蒲田駅 徒歩8分 |
| 築年 | 1989-03（築37年） |
| 総戸数 | 90戸 |
| 階数 | 6階建 |
| 構造 | RC |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズマンション蒲田第3は、東京都大田区蒲田1丁目にあるJR蒲田駅徒歩5分の投資用ワンルームマンションです。1989年築・6階建て90戸で、大京が分譲したライオンズブランドの一棟です。割高診断は1件のみのため参考値として、立地・建物・周辺データを宅建士の視点で整理しました。
立地と交通
ライオンズマンション蒲田第3は、東京都大田区蒲田1丁目27-3にあります。JR京浜東北・根岸線の蒲田駅まで徒歩5分、東急池上線の蒲田駅までは徒歩8分で、2つの路線を使い分けられる立地です。蒲田駅はJR京浜東北線で都心方面へのアクセスがあり、通勤・通学の便は良いと言えます。
棟の所在地は第１種住居地域（市街化区域）に区分されています。これは主に住宅のための地域という意味で、商業施設は限られやすい一方、閑静な住環境が期待できます。駅に近いぶん日常の買い物のしやすさは魅力ですが、具体的な周辺施設の充実度は現地を歩いて確認することをおすすめします。
建物と管理
建物は1989年3月に竣工した鉄筋コンクリート（RC）造・6階建て、総戸数90戸のマンションです。2026年時点で築37年となります。分譲は「ライオンズマンション」ブランドで知られる大京（現在はオリックスグループ傘下）で、全国での供給実績が多く、中古での流通量も多いブランドとされています。権利形態は所有権です。
管理会社は今回のデータに記載がないため、誰が日常の清掃や設備点検を担っているかは、管理規約や管理委託契約書を売主や管理組合に求めて確かめてください。また、築37年に見合う修繕の進み具合については、管理組合の総会議事録と長期修繕計画で確かめることが大切です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、3件に満たないため参考値として扱います。判定は「安全・割安」、平均実質利回りは4.33%、平均提示価格は1645万円でした。家賃も73,000円の1件のみを基にしており、こちらも参考値です。1件の判定で棟全体の割安・割高を決めることはできません。
大田区全体では診断件数251件のうち、最も多い判定は「危険（割高）」（114件）で、平均実質利回りは3.53%、家賃中央値は85,400円でした。この棟の参考値である利回り4.33%はエリア平均より高く見えますが、サンプル数の違いが大きいため、単純に「この棟は割安」と結論づけることはできません。実際の家賃や販売価格は、最新の募集状況で確かめてください。
なお、この診断の最終実施日は2023年6月20日です。3年近く前の時点のデータであり、その後の家賃相場や販売価格の変動は反映されていません。現在の市場価格は、不動産情報サイトや問い合わせなど、最新の情報で確かめる必要があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から263m離れた蒲田５－１８－５地点（商業地域、建蔽率80%・容積率700%、防火地域）の令和8年1月1日時点の価格は、1平方メートルあたり3,180,000円でした。前年の2,840,000円から12%上昇しています。この地点は商業地域のため、住居地域である棟の立地とは土地利用のルールが異なる点に注意してください。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで422件あり、価格の中央値は2500万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は109.3万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば2025年第4四半期には、蒲田本町で築2018年・30平方メートルの1Kが2800万円、蒲田で築2007年・20平方メートルの1Kが3000万円、同じく蒲田で築2015年・25平方メートルの1Kが2400万円で取引されています。こうした事例は、この棟の価格が妥当かどうかを考える際の参考材料になります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定が0.5〜3m、高潮の浸水想定が0.5m以上1m未満とされ、地形は砂州・砂礫州で、液状化は「やや液状化しやすい」とされています。これらは想定情報であり、実際のリスクや対策は自治体のハザードマップや防災情報で必ず確認してください。
診断は1件のみの参考値で、安全・割安の判定ですが断定はできません。
大田区全体は危険（割高）の判定が最多で、エリア相場は慎重に見る必要があります。
管理体制や最新の家賃・価格は資料で確認し、ハザードも自治体情報で確かめましょう。
- 管理規約・総会議事録・長期修繕計画で管理体制を確認する
- 最新の家賃・販売価格を複数の募集情報で比較する
- 築37年の修繕履歴と今後の修繕計画を確認する
- 重要事項説明書で用途地域・建蔽率・容積率を確認する
- 洪水・高潮・液状化のリスクを自治体のハザードマップで確認する
- 周辺の取引事例と比較して価格の妥当性を自分でも検討する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性とは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-17時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 3.7点20件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-22確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 大田区）
相場（3.52%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.81ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.33%）は、東京都 大田区相場（3.52%）より0.81ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 大田区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 73,000円
この棟の家賃中央値（73,000円）は、東京都 大田区の周辺相場中央値（86,000円）より 15.1% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／蒲田５－１８－５（この棟から約263m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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