ライオンズマンション下丸子第5
ライオンズマンション下丸子第5（東京都 大田区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築37年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都大田区下丸子2丁目31-3 |
|---|---|
| 交通 | 東急多摩川線 武蔵新田駅 徒歩10分 |
| 築年 | 1989-02（築37年） |
| 総戸数 | 66戸 |
| 階数 | 地上6階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社大京 |
| 建物管理会社 | 株式会社大京アステージ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズマンション下丸子第5は、東京都大田区下丸子にある1989年築・6階建66戸のワンルームマンションです。大京分譲、大京アステージ管理で、武蔵新田駅から徒歩10分。割高診断は参考値ながら「安全・割安」。地価は上昇傾向ですが、液状化など確認点もあります。
立地と交通
ライオンズマンション下丸子第5は、東急多摩川線の武蔵新田駅から徒歩10分の場所にあります。所在地は東京都大田区下丸子2丁目31-3です。駅からの徒歩10分は、通勤や通学で毎日歩く距離として考えると、人によって感じ方が変わる長さです。坂道や踏切の有無、夜道の明るさなど、実際の道のりは現地を歩いて確認することをおすすめします。
このエリアの用途地域は準工業地域で、建蔽率は60%、容積率は200%です。準工業地域は、小さな工場と住宅が混ざって建ってもよいと決められた地域のことで、将来的に周辺へ工場や作業所が建つ可能性があります。防火の区分は準防火地域で、建て替えや増築の際には一定の防火対策が求められる地域です。住環境の雰囲気は、実際に周辺を歩いて確かめるとよいでしょう。
建物と管理
建物は1989年2月の竣工で、今年（2026年）時点で築37年になります。地上6階建で総戸数は66戸、構造は鉄筋コンクリート造、権利形態は所有権です。築37年という年数は、給排水管や外壁などの大規模修繕が少なくとも一度は行われていても不思議ではない年数です。実際に修繕がいつ行われたかは、この後の確認項目で触れます。
分譲は株式会社大京、管理は株式会社大京アステージで、いずれも「ライオンズマンション」ブランドとして長年展開してきた会社です。現在はオリックスグループの傘下にあり、全国的に供給数が多く、中古での流通量も多いブランドです。ただし、この棟の修繕履歴や管理組合の運営状況は今回のデータに無いため、長期修繕計画書や総会議事録を売主や管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件で、3件未満のため参考値として扱います。判定は「安全・割安」で、平均実質利回りは4.49%、平均提示価格は1300万円、家賃は中央値55,000円でした。ただし家賃のサンプルも1件のみなので、この数字だけで棟全体の家賃水準を決めつけることはできません。
一方、大田区全体では259件の診断があり、もっとも多い判定は「危険（割高）」で116件、「注意」が45件、「安全・割安」が91件、「判定不能」が7件でした。エリア全体の平均実質利回りは3.52%、平均提示価格は107,152万円、家賃中央値は86,000円です。棟の診断件数が少ないため、この棟がエリアの中でどの位置にあるかは、今の時点では慎重に見る必要があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国が発表している地価公示によると、棟から196mの地点（下丸子２－２１－４）の価格は、令和8年1月1日時点で1㎡あたり509,000円です。前年の470,000円から8.3%上がっており、この地点の用途地域は準工業地域、区分は住宅地です。地価公示は毎年の値動きの目安になりますが、個別の物件の価格を直接決めるものではありません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで293件あり、価格の中央値は2300万円、面積の中央値は25㎡でした。例として、2018年築・25㎡・1Kの部屋が2600万円、2019年築・25㎡の部屋が2900万円、2019年築・25㎡・1Kの部屋が3300万円で取引されています。これらは広さや築年が近い別の部屋の例であり、この棟の価格そのものではありません。
ハザードマップでは、この地点は洪水で3〜5mの浸水が想定されており、高潮では0.5m以上1m未満の想定があります。地形は旧河道・旧池沼（昔は川や池だった低い土地）で、液状化（地震の際に地面が水を含んで軟らかくなる現象）は「非常に液状化しやすい」とされています。購入前にハザードマップと自治体の防災情報を自分でも確認することをおすすめします。
診断は1件のみで参考値ですが、判定は「安全・割安」でした。
大田区全体は259件中「危険（割高）」が最多で、相場は一様ではありません。
液状化リスクなど気になる点もあるため、現地と資料の両方で確かめましょう。
- 長期修繕計画書と修繕履行履歴を売主や管理会社に確認する
- 管理組合の総会議事録で管理体質や修繕積立金の状況を見る
- 洪水・高潮・液状化のハザードマップを自治体サイトで確認する
- 重要事項説明書で構造や耐震性、権利関係を確かめる
- 家賃や入居状況を複数の賃貸サイトや管理会社に確認する
- 武蔵新田駅までの実際の道のりを歩いて確認する
- これらが揃えば買ってよいという意味ではない（確認と価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-02時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 大田区）
相場（3.52%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.97ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.49%）は、東京都 大田区相場（3.52%）より0.97ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 大田区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 55,000円
この棟の家賃中央値（55,000円）は、東京都 大田区の周辺相場中央値（86,000円）より 36% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／下丸子２－２１－４（この棟から約196m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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