プレール・ドゥーク田園調布南
プレール・ドゥーク田園調布南（東京都 大田区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築6年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都大田区鵜の木三丁目19番13 |
|---|---|
| 交通 | 東急多摩川線 鵜の木駅 徒歩8分 ／ 東急多摩川線 沼部駅 徒歩8分 |
| 築年 | 2020-10（築6年） |
| 総戸数 | 34 |
| 階数 | 5階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | 株式会社キノシタコミュニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
プレール・ドゥーク田園調布南は、東京都大田区鵜の木三丁目にある2020年築・5階建て34戸のワンルームマンションです。東急多摩川線の鵜の木駅・沼部駅からどちらも徒歩8分で、木下不動産が分譲しました。立地・建物・相場ポジションを宅建士目線で整理します。
立地と交通
プレール・ドゥーク田園調布南は、東京都大田区鵜の木三丁目にあります。最寄り駅は東急多摩川線の鵜の木駅と沼部駅で、どちらの駅からも徒歩8分とほぼ同じ距離にあります。2つの駅を使い分けられるため、通勤や通学のルートを天候や混雑状況に合わせて選びやすい立地と言えます。
用途地域は第一種住居地域で、建蔽率60%・容積率200%、準防火地域に指定されています。住宅を中心とした落ち着いた街並みが想定される地域ですが、実際の商業施設や騒音の有無といった周辺環境は今回のデータには無いため、現地を歩いて確認することをおすすめします。
建物と管理
建物は2020年10月に竣工した、鉄筋コンクリート造・5階建ての総戸数34戸のマンションです。築年数は6年で、権利形態は所有権です。分譲は木下不動産株式会社、管理は株式会社キノシタコミュニティが行っており、同じ木下グループ内で分譲と管理が完結している点が特徴です。
分譲会社のブランド「プレール・ドゥーク」は、入居率の高さや設備保証が特徴として挙げられることが多いとされています。ただしサブリース契約（家賃保証の契約）がある場合は、保証される賃料の金額や契約期間、更新条件などを必ず確認してください。管理組合の運営状況や長期修繕計画は今回のデータには無いため、総会議事録と長期修繕計画書を管理会社や売主に確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は診断件数1件のみのため、参考値として扱ってください。この1件の判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.13%、平均提示価格は3380万円、家賃の中央値は100,500円でした（最終診断日は2025年11月10日）。件数が少なく、棟全体の傾向とまでは言い切れません。
大田区全体では診断件数250件のうち、「危険（割高）」が114件、「注意」が43件、「安全・割安」が91件、判定不能が2件でした。平均実質利回りは3.53%、家賃の中央値は85,300円です。この棟の判定はエリア全体で最も多い「危険（割高）」と同じ方向ですが、棟側のサンプルが1件しかないため、慎重に読む必要があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から104メートルの地点（田園調布南５－１３）の公示地価は1平方メートルあたり560,000円で、前年の525,000円から6.7%上昇しました（令和8年1月1日時点）。用途地域は第一種住居地域、建蔽率60%・容積率200%、準防火地域です。
周辺の中古取引事例は517件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2800万円、面積の中央値は25平方メートルです。例えば2025年第4四半期には、鵜の木地区で築2018年・25平方メートル・1Kの部屋が2900万円、築2014年・同面積の部屋が2600万円で取引されています。
ハザードマップでは、この地点の洪水浸水想定は0.5〜3メートル、高潮は0.3メートル未満とされています。地形は後背湿地で、やや液状化しやすいとの評価もあります。購入を検討する際は、自治体の最新のハザードマップで浸水や液状化のリスクを必ず確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
口コミサイト「マンションレビュー」には7件の評価が投稿されており、評点は3.3です。良い点として「渋谷・横浜まで約20分と都心へのアクセスが良好」「多摩川と公園が近く緑豊かな住環境」「治安が良く落ち着いた住宅街」といった声が挙がっています。
気になる点についてのデータは今回挙がっていないため、実際の住み心地や管理の様子は、内見時に管理会社や近隣住民へ直接確認することをおすすめします。評価件数はまだ7件と少なく、件数が増えると評価の内容が変わることもあります。
2駅利用可で便利ですが、後背湿地でやや液状化しやすいとの評価もあり注意が必要です。
割高診断は参考値（1件）で「危険（割高）」、エリア平均利回り3.53%より低めです。
管理体制やサブリース条件は今回のデータに無く、書類で個別に確認する必要があります。
- 総会議事録と長期修繕計画書で管理組合の運営状況を確認する
- サブリース契約がある場合は保証賃料と契約期間を確認する
- ハザードマップの最新版で洪水・液状化リスクを確認する
- 周辺の取引事例や賃貸募集状況と比較して価格の妥当性を確認する
- 登記簿謄本で所有権や抵当権などの権利関係を確認する
- これらが揃えば買ってよいという意味ではありません。確認項目が揃うことと、価格が妥当なことは別だからです。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-13時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「プレール・ドゥーク」ブランドで首都圏を中心に投資用・居住用マンションを分譲。入居率の高さと設備保証が特徴として挙げられることが多い。サブリース契約を伴う場合は条件の確認が重要。
「プレール・ドゥークって、実際どうなの？」。木下不動産は2026年2月に「株式会社ドゥークデザイン」へ社名変更し、ボルテックスグループ入りしました。「入居率99.33%」「設備保証10年」という数字と、「サブリースで管理費を増額された」「契約後のフォローがない」という声が混在する会社を、立地・収支・サブリースの構造から検証します。 運営する会社は不動産会社（宅地建物取引業者）ではありません。宅地建物取引士で不動産投資家・経営者のこうのすけが、セカンドオピニオンとしてお話しします。 所在地・築年・家賃・月の費用・提示価格を入れると、家賃から逆算した評価額と、提示価格との差が分かります。無料で、10秒ほどで終わります。 評価が割れる会社だからこそ、両方の声をフラットに見ることが大切です。 口コミサイトには不満を持った人が書き込みやすいバイアスがありますが、サブリース関連のトラブルが複数件・似た内容で確認されている点は軽視できません。
木下不動産の詳細レポートを読む →この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.3点7件
- 渋谷・横浜まで約20分と都心へのアクセスが良好
- 多摩川と公園が近く緑豊かな住環境
- 治安が良く落ち着いた住宅街
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-06-29確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 大田区）
相場（3.52%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.39ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.13%）は、東京都 大田区相場（3.52%）より0.39ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 大田区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 100,500円
この棟の家賃中央値（100,500円）は、東京都 大田区の周辺相場中央値（86,000円）より 16.9% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／田園調布南５－１３（この棟から約104m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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