コンシェリア大森山王
コンシェリア大森山王（東京都 大田区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築19年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都大田区山王３丁目６ |
|---|---|
| 交通 | 大森駅 徒歩9分 ／ 平和島駅 徒歩14分 |
| 築年 | 2007-09（築19年） |
| 総戸数 | 113戸 |
| 階数 | 8階建 |
| 建物管理会社 | パートナーズ |
この物件の解説（宅建士視点）
「コンシェリア大森山王」は東京都大田区山王三丁目にある2007年竣工・8階建て・113戸の投資用ワンルームマンションです。大森駅徒歩9分。宅建士の視点で立地や建物、周辺データを中立に解説します。
立地と交通
「コンシェリア大森山王」は東京都大田区山王三丁目にあり、大森駅から徒歩9分、平和島駅から徒歩14分という二駅が使える立地です。二つの駅を使い分けられる点は、通勤や通学のルートを選びやすくし、入居を検討する人にとって安心材料のひとつになります。駅からの距離も徒歩圏内に収まっているため、投資用のワンルームマンションとしては動きやすい立地と言えます。
国交省のデータでは、この棟がある場所の用途地域は商業地域とされています。一方、近くの地価公示の地点（棟から189メートル、大森北４－２１－５）は第一種住居地域で、用途地域が少し異なっています。用途地域は建てられる建物の種類や高さの制限に関わる区分なので、周辺にどんな建物が並びやすいかを見るときの参考にしてください。
建物と管理
建物は2007年9月に竣工し、築19年、8階建てで総戸数は113戸です。分譲したのはクレアスライフ(株)で、「コンシェリア」というブランドで都心の駅近立地にこだわった投資用ワンルームマンションを数多く供給してきた会社です。入居率の安定性を強みとして訴求していることも、このブランドの特徴とされています。
構造（鉄筋コンクリートかどうかなど）や権利の種類（所有権か借地権か）は今回のデータに無いため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。管理会社はパートナーズですが、清掃や設備点検の具体的な内容、修繕の計画までは分からないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に求めてください。このような書類は物件を検討する際に必ず目を通しておきたい資料です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は0件で、現時点では判定の材料が足りない「データ蓄積中」の状態です。危険（割高）・注意・安全・割安のどの判定が多いかを示すことができないため、今回のデータだけでは価格が高いか安いかを判断することができません。今後診断の件数が増えれば、相場に対する位置づけが見えてくる可能性があります。
エリア全体の割高診断の件数も今回は無いため、周辺相場との利回りの差を知りたい場合は、他の物件の診断結果や複数の仲介会社の査定を取り寄せて比べてください。購入を検討するときは、提示されている価格と想定される家賃をうのみにせず、複数の診断や査定を自分でも比較することをおすすめします。診断の件数が少ない棟は珍しくないため、焦らず複数の情報源を確かめる姿勢が大切です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から189メートル離れた地価公示の地点（大森北４－２１－５、住宅地）では、令和8年1月1日時点の価格が1平方メートルあたり620,000円でした。前年の575,000円から7.8%上がっており、建蔽率60%・容積率300%、準防火地域に指定されています。地価は毎年見直されるため、最新の数字は国土交通省の地価公示のページで確認してください。
周辺の取引事例は677件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2,400万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば2025年第4四半期の大森北では、25平方メートルの1Kが3,300万円、15平方メートルの部屋が1,400万円で取引されています。広さや築年によって価格の差が大きいため、似た条件の事例を自分でも見比べることをおすすめします。
ハザード情報では、この付近の洪水の浸水想定は「なし」とされていますが、地盤は「液状化しやすい」、地形は「三角州・海岸低地」と記録されています。液状化とは、地震のときに地面が水のようにやわらかくなる現象のことです。購入前には、ハザードマップ（災害の危険度を示す地図）で詳しい範囲を確かめてください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューという口コミサイトでは、この棟の評点は3.7（11件）となっています。具体的にどんな点が良い・気になるというコメントの内容は今回のデータに含まれていないため、実際の中身はマンションレビューのページで確かめることをおすすめします。評点だけでは住み心地の全体像は分からないため、他の情報と合わせて見てください。
大森駅徒歩9分で二駅利用可、立地は動きやすいが建物の構造・権利は要確認です。
割高診断は0件でデータ蓄積中、価格の妥当性は自分でも複数の診断で確かめましょう。
地価は上昇傾向ですが液状化しやすい地盤もあるため、ハザードマップも併せて見てください。
- 構造と権利（所有権か借地権か）を登記簿や重説で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 液状化や地形をハザードマップで確認する
- 想定家賃と提示価格を複数の診断・査定で比べる
- 周辺の取引事例を自分でも複数確認する
- マンションレビューの口コミ内容を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認と価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-08時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「コンシェリア」ブランドで都心駅近の投資用ワンルームマンションを分譲するデベロッパー。立地選定のこだわりと入居率の安定性を訴求しており、首都圏エリアに供給実績が多い。
「コンシェリアって、実際どうなの？」。「都心立地で安定」という声と「割高だった・営業電話がしつこい」という真逆の評価が混在する会社を、立地・入居率・収支・出口の観点から宅建士視点で検証します。 運営する会社は不動産会社（宅地建物取引業者）ではありません。宅地建物取引士で不動産投資家・経営者のこうのすけが、セカンドオピニオンとしてお話しします。 「コンシェリアを勧められているんですが、見た目が良くて迷っています」。クレアスライフの物件を検討する人から、こうした相談が後を絶ちません。ネットで調べると「都心立地で空室が怖くない」という声と「割高だった・営業電話がしつこい」という声が混在し、何を信じればいいのか分からなくなります。 ターゲットを都心一等地の資産形成層に絞り込み、開発・販売・賃貸管理・中古売買をグループ内で完結させているのが、同業他社との違いのひとつです。 投資用マンションでは、営業している会社と物件を建てた会社（分譲主）が別であることが珍しくありません。評判の読み方や責任の所在を誤らないために、まず販売立場を押さえておきましょう。
クレアスライフの詳細レポートを読む →この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 3.7点11件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-09-19確認）
この物件の割高診断サマリー
エリア相場ポジション（東京都 大田区）
出典: 当社「割高診断」の東京都 大田区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
この棟の家賃事例は現在 0件。匿名性確保のため 1件 以上で実数を公開します。下の周辺相場をご参照ください。
出典: 当社「割高診断」の東京都 大田区エリア家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この駅の賃貸需要
この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。
出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 1棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。駅に紐づく物件が1棟のみのため、駅全体の相場ではなく参考値です。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／大森北４－２１－５（この棟から約189m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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