スカイコート蒲田弐番館
スカイコート蒲田弐番館（東京都 大田区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築13年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都大田区南蒲田3-6-26 |
|---|---|
| 交通 | 京浜急行空港線 糀谷駅 徒歩4分 |
| 築年 | 2013-01（築13年） |
| 総戸数 | 40 |
| 階数 | 5階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | スカイサービス(株) |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
スカイコート蒲田弐番館は、東京都大田区南蒲田にある京急空港線糀谷駅徒歩4分の投資用ワンルームマンションです。2013年築・全40戸・5階建てで、宅建士の視点から立地や建物、価格のポジション、周辺の地価やハザードまで中立に解説します。
立地と交通
スカイコート蒲田弐番館は、東京都大田区南蒲田3-6-26に立地し、京浜急行空港線の糀谷駅から徒歩4分です。羽田空港へのアクセスが良いエリアで、京急線を使えば都心方面にも出やすい立地にあります。
この場所は近隣商業地域（住宅と商店が混ざって建てられる地域）に指定されており、建蔽率（敷地に対して建てられる建物の面積の割合）は80%、容積率（敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合）は400%です。防火地域にも指定されているため、建物の防火性能にも一定の基準が設けられています。
建物と管理
建物は2013年1月に竣工し、2026年時点で築13年です。5階建て、総戸数40戸の鉄筋コンクリート造（RC造）で、権利形態は所有権です。分譲はスカイコートブランドを展開する日神不動産、管理はスカイサービスが担っています。
日神不動産は首都圏に特化したデベロッパーで、投資用ワンルームマンションの企画・分譲を主力としています。ただし、この棟の管理組合の運営状況や修繕計画の詳細は今回のデータに含まれていないため、総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件で、3件未満のため参考値として扱います。2件とも判定は「危険（割高）」でした。平均の実質利回り（購入価格に対する年間の収益の割合から諸費用などを差し引いた指標）は1.5%で、家賃は中央値86,188円、最小78,375円から最大94,000円の範囲でした（家賃のサンプルは2件）。
同じ大田区エリア全体では診断の件数が250件あり、判定は「危険（割高）」が114件、「注意」が43件、「安全・割安」が91件、「判定不能」が2件でした。エリア全体でも最も多い判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.53%、家賃中央値は85,300円です。この棟とエリアの利回りを直接比べた差のデータは今回ありませんので、個別の収益性は管理会社や売主に賃貸実績を確認してください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国の地価公示（毎年1月1日時点の土地の値段を国が発表する指標）によると、棟から344m離れた南蒲田3-3-6の地点で、令和8年1月1日時点の価格は1m2あたり1,020,000円です。用途は近隣商業地域の商業地で、建蔽率80%、容積率400%、防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで572件あり、価格の中央値は2500万円、1m2あたりの単価の中央値は105万円、面積の中央値は25m2です。例えば西糀谷では2025年第4四半期に25m2の1Kが2700万円や2800万円で取引されており、萩中では15m2の1Kが1900万円で取引された例があります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5〜3m、高潮は0.5m以上1m未満とされています。地盤は液状化（地震の際に地面が液体のように緩くなる現象）しやすい三角州・海岸低地に位置しています。購入を検討する際は、自治体のハザードマップや地盤調査の資料も合わせて確認してください。
糀谷駅徒歩4分で交通は便利ですが、診断は参考値ながら割高の判定が出ています。
エリア全体も割高傾向が強く、価格の妥当性は個別に確かめる必要があります。
水害・液状化のリスクがあるため、ハザードマップと重要事項説明書の確認が欠かせません。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 登記簿で構造や権利関係を確かめる
- 重要事項説明書で建物の詳細を確認する
- ハザードマップで水害・液状化のリスクを確認する
- 管理会社に現在の家賃や入居状況を確認する
- 周辺の取引事例と比べて価格の妥当性を確かめる
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性とは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-08時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
首都圏特化のデベロッパー。「スカイコート」ブランドを展開し、投資用ワンルームマンションの企画・分譲が主力。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 大田区）
相場（3.52%）に対し、この棟の平均実質利回りは -2.02ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（1.5%）は、東京都 大田区相場（3.52%）より2.02ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 大田区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 94,000円
- 78,375円
この棟の家賃中央値（86,188円）は、東京都 大田区の周辺相場中央値（86,000円）より 0.2% 高い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／南蒲田３－３－６（この棟から約344m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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