プレール・ドゥーク大森II
プレール・ドゥーク大森II（東京都 大田区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築13年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都大田区大森北4-12-6 |
|---|---|
| 交通 | JR京浜東北線 大森駅 7分 ／ 京急本線 大森海岸駅 11分 |
| 築年 | 2013-03（築13年） |
| 総戸数 | 63戸 |
| 階数 | 5階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 木下ホールディングス |
| 建物管理会社 | 株式会社キノシタコミュニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
プレール・ドゥーク大森II（東京都大田区大森北4-12-6）はJR大森駅徒歩7分の投資用マンションです。木下グループのプレール・ドゥークブランドで2013年築・63戸。診断の件数は1件（参考値）で判定は危険（割高）。地価や取引事例、ハザードも踏まえて宅建士目線で中立に整理します。
立地と交通
所在地は東京都大田区大森北4-12-6で、JR京浜東北線の大森駅まで徒歩7分、京急本線の大森海岸駅まで徒歩11分です。2つの路線を使える点は通勤・通学の選択肢を広げる要素といえます。
用途地域は第一種住居地域で、区域は市街化区域です。第一種住居地域は住まいを中心とした地域というルールで、大きな工場や大規模な商業施設が建ちにくい分、住環境は比較的落ち着きやすいとされています。
建物と管理
竣工は2013年3月で築13年、5階建て63戸、構造は鉄筋コンクリート造（コンクリートと鉄の骨組みでできた建物）、権利は所有権です。分譲は木下ホールディングス、管理は株式会社キノシタコミュニティが担っています。ブランド名は「プレール・ドゥーク」で、木下不動産（木下グループ）が首都圏で展開しています。
このブランドは入居率の高さや設備保証を特徴として挙げられることが多いですが、サブリース契約（管理会社が部屋を借り上げて一定の賃料を払う仕組み）を伴う場合は条件の確認が重要です。管理組合の総会議事録と長期修繕計画は今回のデータに無いため、売主や管理会社に求めて確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、診断の件数が少ないため参考値として扱います。判定は危険（割高）で、平均実質利回り（支払った費用に対して実際に得られる利益の割合）は-0.6%、平均提示価格は4,700万円です。家賃のデータは今回0件のため、賃貸情報サイトや管理会社に家賃の実勢を確認してください。
大田区全体では診断の件数が256件あり、危険（割高）115件・注意45件・安全・割安91件・判定不能5件で、多い判定はこの棟と同じ危険（割高）です。エリア平均の実質利回りは3.53%、家賃中央値は86,000円でした。
この棟の平均実質利回り-0.6%はエリア平均の3.53%より低く、1件のみの参考値という前提付きですが、価格と利回りのバランスには気になる点があります。実際の家賃や管理費・修繕費の水準は、管理会社や現地の賃貸情報で確かめてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
最寄りの地価公示地点は大森北１－３０－２（棟から269m）で、令和8年1月1日時点の価格は1m2あたり1,360,000円、前年の1,190,000円から14.3%上昇しています。用途地域は商業地域、用途区分は商業地で、建蔽率80%・容積率500%・防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで673件あり、価格の中央値は2,400万円、1m2あたりの単価中央値は100万円、面積の中央値は25m2です。例として、大森北では2025年第4四半期に25m2・1Kの物件が3,300万円で取引されています。
ハザード情報では、洪水浸水想定は0.5〜3m、高潮は1m以上3m未満、地盤は液状化しやすいとされ、地形は三角州・海岸低地です。水害や液状化のリスクがある地域のため、国や区が公開するハザードマップで具体的な想定を必ず確認してください。
診断の件数は1件で参考値、判定は危険（割高）。利回り-0.6%はエリア平均3.53%より低めです。
地価公示は前年より14.3%上昇、取引事例は673件ですが、棟自体の家賃データは無いため、賃貸サイトや管理会社で確認してください。
洪水・高潮・液状化のリスクがあるため、ハザードマップと管理体制を必ず確認してください。
- 長期修繕計画と総会議事録を管理組合に確認する
- サブリース契約の有無と条件を売主に確認する
- 家賃相場は賃貸サイトや管理会社に確認する
- 設備保証の内容を重要事項説明書で確認する
- 浸水・高潮・液状化のリスクをハザードマップで確認する
- 価格の妥当性は複数の診断や査定で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-01時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「プレール・ドゥーク」ブランドで首都圏を中心に投資用・居住用マンションを分譲。入居率の高さと設備保証が特徴として挙げられることが多い。サブリース契約を伴う場合は条件の確認が重要。
「プレール・ドゥークって、実際どうなの？」。木下不動産は2026年2月に「株式会社ドゥークデザイン」へ社名変更し、ボルテックスグループ入りしました。「入居率99.33%」「設備保証10年」という数字と、「サブリースで管理費を増額された」「契約後のフォローがない」という声が混在する会社を、立地・収支・サブリースの構造から検証します。 運営する会社は不動産会社（宅地建物取引業者）ではありません。宅地建物取引士で不動産投資家・経営者のこうのすけが、セカンドオピニオンとしてお話しします。 所在地・築年・家賃・月の費用・提示価格を入れると、家賃から逆算した評価額と、提示価格との差が分かります。無料で、10秒ほどで終わります。 評価が割れる会社だからこそ、両方の声をフラットに見ることが大切です。 口コミサイトには不満を持った人が書き込みやすいバイアスがありますが、サブリース関連のトラブルが複数件・似た内容で確認されている点は軽視できません。
木下不動産の詳細レポートを読む →この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 大田区）
相場（3.52%）に対し、この棟の平均実質利回りは -4.12ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（-0.6%）は、東京都 大田区相場（3.52%）より4.12ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 大田区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
この棟の家賃事例は現在 0件。匿名性確保のため 1件 以上で実数を公開します。下の周辺相場をご参照ください。
出典: 当社「割高診断」の東京都 大田区エリア家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／大森北１－３０－２（この棟から約269m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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