コンシェリア大森with
コンシェリア大森with（東京都 大田区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都大田区南馬込3丁目26-2 |
|---|---|
| 分譲会社 | 株式会社クレアスライフ |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都大田区南馬込に建つ投資用ワンルームマンション「コンシェリア大森with」を宅建士の視点で解説します。交通や築年数などの建物データは今回のデータに無いため確認先を示しつつ、大田区の地価公示や取引事例、ハザード情報から立地の特徴を中立にまとめました。
立地と交通
コンシェリア大森withは、東京都大田区南馬込3丁目26-2に建つ投資用ワンルームマンションです。最寄り駅や徒歩分数といった交通データは今回のデータに無いため、販売時のパンフレットや地図サービスで駅からの距離を確かめてください。駅距離は家賃や入居率に直結する要素です。
国交省の用途地域データによると、この地点は「準住居地域」にあたり、都市計画法上の市街化区域（街づくりを進める区域）に含まれています。準住居地域は住宅に加えて小規模な店舗や事務所が混在しやすい地域という言い換えができ、静かな住宅街だけとは限りません。周辺の実際の雰囲気は、現地を歩いて確認することをおすすめします。
建物と管理
建物の竣工年、総戸数、構造、権利形態（所有権か借地権かを示す言葉）といった基本情報は今回のデータでは確認できないため、重要事項説明書や登記簿謄本（土地・建物の権利関係を記録した公的な書類）で確かめてください。これらは資産価値や維持費、将来の修繕費に直結する情報です。
分譲したのは株式会社クレアスライフで、「コンシェリア」ブランドの投資用ワンルームマンションを都心や駅近エリアを中心に展開してきたデベロッパー（開発会社）です。立地選びと入居率の安定を強みとして打ち出していますが、個々の棟の管理状態や修繕計画はブランドだけでは分からないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に求めて確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
コンシェリア大森withについての割高診断（当サイトが提示価格と想定家賃から割高度を調べる仕組み）は、今回の時点で診断件数が0件です。このため、この棟単独の相場ポジションはデータ蓄積中としかお伝えできません。今後診断が増えれば、改めて価格の妥当性をご紹介します。
参考として、大田区全体では251件の診断が行われており、判定の内訳は「危険（割高）」が114件、「注意」が43件、「安全・割安」が91件、「判定不能」が3件でした。最も多い判定は「危険（割高）」で、平均の実質利回り（支出も考慮した利回り）は3.53%、家賃の中央値は85,400円です。これはエリア全体の傾向であり、この棟がどの判定にあたるかを示すものではありません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
最寄りの地価公示地点（南馬込３－１４－６、棟から約153m）は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり536,000円でした。前年の507,000円から5.7%上昇しており、第一種低層住居専用地域・建蔽率50%・容積率100%・準防火地域という条件の住宅地です。これは公示地点の数値であり、建物そのものの評価ではありません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに627件あり、価格の中央値は2,400万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば2025年第4四半期の大森北では、25平方メートルの1Kが3,300万円で取引されています。ワンルーム投資の目安として参考にできますが、部屋ごとの条件で大きく変わるため、そのまま当てはめないでください。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5m未満、地形は「後背湿地」、地盤は「やや液状化しやすい」とされています。高潮については今回のデータが無いため、浸水や液状化のリスクとあわせて大田区が公開するハザードマップで確認してください。
建物の基本情報は今回データ不足のため、重要事項説明書での確認が欠かせません。
大田区全体は「危険（割高）」判定が最多で、この棟単独の診断はまだデータ蓄積中です。
地価は上昇傾向でも、液状化リスクや交通の詳細は現地とハザードマップで確かめましょう。
- 重要事項説明書で構造・竣工年・権利形態を確認する
- 登記簿謄本で所有権や抵当権の状況を確かめる
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に求める
- 最寄り駅までの実際の徒歩分数を地図サービスで確認する
- ハザードマップで浸水・液状化・高潮リスクの詳細を確認する
- 周辺の取引事例や家賃相場と提示価格を比較する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-19時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「コンシェリア」ブランドで都心駅近の投資用ワンルームマンションを分譲するデベロッパー。立地選定のこだわりと入居率の安定性を訴求しており、首都圏エリアに供給実績が多い。
「コンシェリアって、実際どうなの？」。「都心立地で安定」という声と「割高だった・営業電話がしつこい」という真逆の評価が混在する会社を、立地・入居率・収支・出口の観点から宅建士視点で検証します。 「コンシェリアを勧められているんですが、見た目が良くて迷っています」。クレアスライフの物件を検討する人から、こうした相談が後を絶ちません。ネットで調べると「都心立地で空室が怖くない」という声と「割高だった・営業電話がしつこい」という声が混在し、何を信じればいいのか分からなくなります。 ターゲットを都心一等地の資産形成層に絞り込み、開発・販売・賃貸管理・中古売買をグループ内で完結させているのが、同業他社との違いのひとつです。 投資用マンションでは、営業している会社と物件を建てた会社（分譲主）が別であることが珍しくありません。評判の読み方や責任の所在を誤らないために、まず販売立場を押さえておきましょう。
クレアスライフの詳細レポートを読む →この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
エリア相場ポジション（東京都 大田区）
出典: 当社「割高診断」の東京都 大田区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
この棟の家賃事例は現在 0件。匿名性確保のため 1件 以上で実数を公開します。下の周辺相場をご参照ください。
出典: 当社「割高診断」の東京都 大田区エリア家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／南馬込３－１４－６（この棟から約153m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
こうのすけの無料の個別面談（不動産投資セカンドオピニオン相談）を受けた方の、実際のアンケート回答です。下の枠内をスクロールしてご覧いただけます。
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。
