スカイコート千歳烏山第3
スカイコート千歳烏山第3（東京都 世田谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築39年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都世田谷区北烏山7-2-5 |
|---|---|
| 交通 | 京王線 千歳烏山駅 徒歩15分 |
| 築年 | 1987-02（築39年） |
| 総戸数 | 29 |
| 階数 | 4階建 |
| 構造 | RC造 |
| 建物管理会社 | スカイサービス株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
スカイコート千歳烏山第3は、東京都世田谷区北烏山にある1987年築・4階建て29戸の投資用ワンルームマンションです。京王線千歳烏山駅から徒歩15分で、管理はスカイサービス株式会社。割高診断の件数は1件で参考値ながら「注意」判定でした。
立地と交通
最寄りは京王線千歳烏山駅で、棟までは徒歩15分です。徒歩15分は一般的な目安よりやや長く、雨の日や荷物が多い日は負担に感じることもあります。バスの運行本数や所要時間、駅前の自転車置き場の有無は今回のデータに無いため、現地や地図サービス、バス会社の時刻表で確かめてください。
国交省の地価公示では、棟から302m離れた北烏山９－２３－１０の地点（令和8年1月1日時点）で1平方メートルあたり474,000円、前年の449,000円から5.6%上昇しています。地価公示とは国が毎年示す土地の標準的な価格のことです。用途地域は第一種住居地域で、建蔽率60%・容積率200%、準防火地域に指定されており、周辺は住宅地としての性格が強い落ち着いた地域です。
建物と管理
建物は1987年2月に竣工したRC造（鉄筋コンクリート造）の4階建てで、総戸数は29戸、権利形態は所有権です。築39年となるため、配管や外壁、エレベーターなど共用部の老朽化がどの程度進んでいるかは、現地見学と修繕履歴の確認が欠かせません。
分譲は日神不動産(株)で、同社は首都圏に特化し「スカイコート」ブランドで投資用ワンルームマンションを多く手がけるデベロッパーです。管理はグループのスカイサービス株式会社が担っています。管理組合の運営状況や長期修繕計画の有無、過去の大規模修繕の実施時期は今回のデータに無いため、総会議事録や修繕計画書を売主や管理会社に確かめてください。
良い点としては、RC造で所有権という権利形態は資産性を考えるうえで分かりやすい条件です。一方で気になる点は築39年という年数で、今後の大規模修繕費用の負担や積立金の水準が十分かどうかは、修繕積立金の残高を示す書類で確認する必要があります。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件で、3件未満のため参考値です。内訳は「注意」判定が1件で、平均実質利回りは4%、平均提示価格は1,000万円、家賃は45,000円（サンプル1件）という結果でした。件数がごく少ないため、この棟全体の傾向として断定することはできず、今後の診断件数の積み上がりを待つ必要があります。
参考として世田谷区全体では診断の件数が180件あり、「危険（割高）」が96件と最も多く、次いで「安全・割安」が53件、「注意」が30件でした。平均実質利回りは3.55%、平均提示価格は2,778万円、家賃中央値は94,500円です。この棟の提示価格や家賃はエリア平均より低い水準ですが、件数の差が大きいため単純比較はできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省のデータによると、周辺（南烏山など）の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに109件あり、価格の中央値は2,000万円、1平方メートルあたりの単価中央値は83.3万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば2025年第4四半期の南烏山では、1K・15平方メートル・1986年築の部屋が900万円、1K・25平方メートル・2016年築の部屋が2,800万円で取引された記録があります。
ハザード情報では、この地点は洪水浸水想定が「なし」、液状化は「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。用途地域は第２種中高層住居専用地域で市街化区域に含まれます。ただし個別の部屋の浸水・耐震性や高潮の想定は建物ごと・階数ごとに異なるため、購入前にハザードマップと建物の耐震診断結果を自治体や管理会社で確かめてください。
築39年・29戸のRC造で、割高診断の件数は1件のみのため参考値にとどまります。
世田谷区全体は「危険（割高）」が多数派で、この棟の提示条件はそれより低めです。
修繕計画や管理状況など未確認点が多く、現地確認と書面確認が欠かせません。
- 長期修繕計画と修繕履歴を管理会社に確認する
- 管理組合総会議事録で運営状況を確かめる
- 現地で駅からの徒歩15分の道のりを実際に歩く
- 家賃相場をサンプル以外の複数の賃貸情報でも確認する
- 建物の耐震診断結果の有無を確認する
- ハザードマップで浸水・液状化リスクを再確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません。確認項目が揃うことと、価格が妥当なことは別だからです。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-01時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
首都圏特化のデベロッパー。「スカイコート」ブランドを展開し、投資用ワンルームマンションの企画・分譲が主力。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 世田谷区）
相場（3.55%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.45ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4%）は、東京都 世田谷区相場（3.55%）より0.45ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 世田谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 45,000円
この棟の家賃中央値（45,000円）は、東京都 世田谷区の周辺相場中央値（94,500円）より 52.4% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／北烏山９－２３－１０（この棟から約302m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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