ライオンズマンション経堂第6

物件サマリー

この物件の解説（宅建士視点）

ライオンズマンション経堂第6は、東京都世田谷区宮坂にある築35年のワンルーム投資用マンションです。小田急線経堂駅から徒歩3分と近く、割高診断は参考値ながら「危険（割高）」の判定が出ています。エリア全体の数字と合わせて中立に解説します。

立地と交通

ライオンズマンション経堂第6は、小田急小田原線の経堂駅から徒歩3分、東急世田谷線の山下駅から徒歩12分の場所にあります。所在地は東京都世田谷区宮坂3丁目12-13です。経堂駅は小田急線の主要駅のひとつで、山下駅は世田谷線が使える駅のため、2つの路線を状況に応じて使い分けられる立地といえます。徒歩3分という近さは、日々の通勤や通学の負担を減らす要素になります。経堂駅の優等列車停車の有無は今回のデータに無いため、鉄道会社の時刻表で確認してください。

この棟がある場所の用途地域（土地の使い方を決めたルールのこと）は近隣商業地域で、市街化区域に入っています。近隣商業地域は、店舗や住宅が混ざって建てられる地域を指す言葉です。それにより、日常の買い物がしやすい環境になりやすいと考えられますが、静かさを重視する人には合わない場合もあります。一方で、商業地域は建物の高さや密度が上がりやすい傾向があるため、周辺環境の変化にも注意が必要です。

建物と管理

建物は1991年10月に完成し、2026年時点で築35年が経っています。地上6階建てで総戸数は42戸、構造はRC造（鉄筋コンクリート造）、権利形態は所有権です。築年数がある程度経っているため、これまでの修繕の履歴や給排水管などの設備の状態を確認することが大切です。

分譲会社は大京で、「ライオンズマンション」ブランドは全国各地で長く供給されてきたブランドで、中古の流通量も多いとされています。管理会社は株式会社サニーライフです。管理費や修繕積立金の金額、修繕積立金の積立状況、管理組合の運営状況は今回のデータに含まれていないため、重要事項説明書や管理組合の総会議事録、長期修繕計画を売主に確認することをおすすめします。

割高診断から見た相場ポジション

この棟の割高診断は1件で、参考値として扱います。判定は「危険（割高）」、平均実質利回り（経費を引いた実際の収益率のこと）は3.28%、平均提示価格は1750万円、家賃の中央値は63,000円でした（家賃のサンプルも1件のみです）。1件だけの結果なので、この数字だけで棟全体の価値を決めることはできません。また、今回の診断はこの棟特有の条件に基づくため、他の時期や条件で診断すると結果が変わる可能性があります。

エリア全体で見ると、世田谷区の診断件数は180件で、最も多い判定はやはり「危険（割高）」（96件）ですが、「安全・割安」も53件あります。エリアの平均実質利回りは3.55%、平均提示価格は2778万円、家賃中央値は94,500円です。棟の家賃中央値63,000円はこれより低い水準ですが、部屋の面積や条件によって家賃は変わるため、単純な比較は参考程度にとどめてください。

周辺の地価・取引・ハザードの読み方

棟から271m離れた赤堤1-30-13には、地価公示（国が毎年発表する土地の値段の目安）の調査地点があります。令和8年7月1日時点の価格は1平方メートルあたり872,000円で、前年の823,000円から6%上昇しました。地価が上がっていることは、周辺エリアの土地需要が底堅いことを示す材料のひとつですが、この棟の建物価格を直接示すものではありません。

この地価公示の地点は第一種低層住居専用地域で、建蔽率（敷地に対して建てられる建物の広さの割合）は50%、容積率（敷地に対する延床面積の割合）は100%、準防火地域です。ただしこれは棟そのものの用途地域ではなく、あくまで近くの地点の情報である点に注意してください。

2024年第1四半期から2025年第4四半期までの周辺取引は215件あり、価格の中央値は2500万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は85万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例えば2025年第4四半期の経堂地区では、25平方メートルで3000万円という取引もありました。これらは棟そのものの取引ではないため、参考情報として扱ってください。面積や築年によって価格は大きく変わるため、同じような条件の事例と比べることが大切です。

国のハザード情報によると、この場所の洪水浸水想定は0.5〜3mとされ、地形はローム台地で液状化はしにくいと分類されています。浸水想定がある地域に含まれるため、購入前に世田谷区のハザードマップで具体的な浸水範囲や避難経路を確認することをおすすめします。地盤が比較的安定しているとされる地形情報であっても、水害リスクは別に確認する必要があります。

※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-01時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。

分譲会社について

この物件の割高診断サマリー

※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。

出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。

エリア相場ポジション（東京都 世田谷区）

この棟の平均実質利回り（3.28%）は、東京都 世田谷区相場（3.55%）より0.27ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。

出典: 当社「割高診断」の東京都 世田谷区エリア匿名集計。

家賃相場・賃料分析

この棟の家賃中央値（63,000円）は、東京都 世田谷区の周辺相場中央値（94,500円）より 33.3% 安い ＝ かなり割安の水準です。

出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。

この棟の国土交通省データ

駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。

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