スカイコート世田谷

物件サマリー

この物件の解説（宅建士視点）

スカイコート世田谷は、東京都世田谷区世田谷3丁目にある1984年6月竣工・地上4階建て37戸の投資用ワンルームマンションです。東急世田谷線世田谷駅から徒歩2分という駅近の立地で、築42年のRC造です。宅建士の視点で、立地・建物・価格のポジションを中立に解説します。

立地と交通

スカイコート世田谷は、東急世田谷線世田谷駅から徒歩2分の場所にあります。世田谷線は渋谷側の三軒茶屋と下高井戸を結ぶ短い路線で、各駅での乗り降りがしやすく、周辺の買い物や通勤の足として使われています。駅から2分という近さは、賃貸に出す際の強みになりやすい点です。

建物がある場所の用途地域は第二種住居地域です。これは住宅を中心に、一定規模までの店舗や事務所も建てられる地域という意味で、閑静さと生活のしやすさが両立しやすい地域区分です。建蔽率は60%、容積率は300%で、周辺では低中層の建物が多いエリアだと考えられます。

建物と管理

建物は1984年6月に竣工し、築42年のRC造（鉄筋コンクリート造）、地上4階建てで総戸数は37戸です。権利形態は所有権です。分譲は大忠建設株式会社、管理はスカイサービス株式会社が担っています。ブランドは日神不動産の「スカイコート」で、首都圏の投資用ワンルームを多く手がけるグループです。

築42年ということもあり、修繕の履行状況や修繕積立金の積立額は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を管理会社または売主に確かめてください。建物の耐震性についても、重要事項説明書や設計図書で確認することをおすすめします。

日神グループはスカイコートブランドで同様の投資用ワンルームマンションを多数展開しており、グループとしての管理体制が整っているとされます。ただし管理の実態は棟ごとに異なるため、総会議事録や管理規約などで実際の運営状況を確認することが欠かせません。

割高診断から見た相場ポジション

この棟の割高診断は件数が1件のため、参考値として扱います。判定は「安全・割安」で、平均実質利回りは4.46%、平均提示価格は1400万円でした。家賃は62,000円で、診断時の最終日は2023年2月3日です。3年近く前のデータのため、現在の価格や家賃は別途確かめる必要があります。

同じ世田谷区全体で見ると、診断件数は180件あり、判定は「危険（割高）」が最も多く96件でした。「安全・割安」は53件、「注意」は30件です。エリア全体の平均実質利回りは3.55%、平均提示価格は2778万円、家賃中央値は94,500円です。この棟の平均利回り4.46%は、エリア平均の3.55%より高く、家賃62,000円はエリア中央値94,500円より低い水準でした。

ただし、この棟の診断はサンプルが1件にとどまり、家賃のサンプルも1件のみです。1件の判定だけで棟全体の価格が妥当かどうかを判断することはできません。今後診断件数が増えれば、より精度の高い相場比較ができるようになると考えられますが、現時点では参考値としての位置づけにとどまります。

周辺の地価・取引・ハザードの読み方

棟から154m離れた地価公示地点（世田谷4-10-10）の令和8年1月1日時点の価格は、1平方メートルあたり799,000円です。前年の749,000円から6.7%上昇しています。用途地域は第二種住居地域、防火地域は準防火地域で、住宅地としての地価公示です。

周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで195件あり、価格の中央値は2600万円、1平方メートルあたりの単価中央値は85.7万円、面積の中央値は35平方メートルです。例えば2025年第4四半期の世田谷の事例では、1995年築・20平方メートルの1Kが1400万円で取引されています。

一方、2016年築・75平方メートルの1LDK（豪徳寺）は10000万円、1981年築・40平方メートルの1LDK（世田谷）は2000万円でした。面積や築年によって価格差が大きいことが分かります。この棟の平均提示価格1400万円は、取引事例の中央値2600万円より低い水準で、面積の違いも影響していると考えられます。

ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5〜3mとされています。地形はローム台地で、液状化はしにくいとされています。浸水想定がある点は、購入前に区のハザードマップで具体的な想定範囲や避難経路を確認しておくと安心です。マンション自体の浸水対策や保険の加入状況も、管理会社に確認しておくとよいでしょう。

取引事例は195件と多く、面積や築年によって価格帯に幅があります。実際に検討する部屋の面積や築年がこの中央値とどの程度近いかを比べることで、提示価格が市場に合っているかどうかを判断する参考になります。例として挙げた3件だけでも、1400万円から10000万円まで大きな価格差が見られます。

※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-17時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。

分譲会社について

この物件の割高診断サマリー

※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。

出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。

エリア相場ポジション（東京都 世田谷区）

この棟の平均実質利回り（4.46%）は、東京都 世田谷区相場（3.55%）より0.91ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。

出典: 当社「割高診断」の東京都 世田谷区エリア匿名集計。

家賃相場・賃料分析

この棟の家賃中央値（62,000円）は、東京都 世田谷区の周辺相場中央値（94,500円）より 34.4% 安い ＝ かなり割安の水準です。

出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。

この棟の国土交通省データ

駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。

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