ルーブル学芸大学六番館
ルーブル学芸大学六番館（東京都 世田谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築22年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 世田谷区下馬6丁目10-8 |
|---|---|
| 交通 | 東急東横線 学芸大学駅 徒歩11分 |
| 築年 | 2004-09（築22年） |
| 総戸数 | 60 |
| 階数 | 8階建て |
| 構造 | RC造 |
| 分譲会社 | TFD不動産販売 |
| 建物管理会社 | TFDコミュニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都世田谷区下馬にある「ルーブル学芸大学六番館」は、東急東横線学芸大学駅徒歩11分、2004年築のRC造8階建て・60戸の投資用ワンルームマンションです。割高診断の件数は1件のみで参考値ですが、判定は危険（割高）でした。エリア全体も割高傾向にあり、購入前は資料での確認が欠かせません。
立地と交通
本物件は東京都世田谷区下馬6丁目にあり、最寄りは東急東横線の学芸大学駅で、徒歩11分の距離です。駅からやや歩く立地のため、通勤や通学での使い勝手は人によって感じ方が分かれそうです。
用途地域は近隣商業地域で、市街化区域に含まれます。商業系の用途地域は飲食店や店舗が建ちやすい地域ですが、具体的な周辺施設や他の交通手段の情報は今回のデータに無いため、不動産情報サイトや現地を歩いての確認をおすすめします。
建物と管理
ルーブル学芸大学六番館は2004年9月に建てられ、鉄筋コンクリート（建物を頑丈にする工法）造の8階建てで、総戸数は60戸です。土地と建物の権利は所有権で、分譲はTFD不動産販売が行いました。竣工から22年が経過しており、設備の更新状況は年数に応じて確認する必要があります。
ブランド名の「ルーブル」はクリードが企画した都市型ワンルームの一つで、管理はTFDコミュニティが担当しています。ただし修繕計画や管理組合の運営状況は今回のデータに無いため、総会議事録と長期修繕計画を売主に確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件のみのため参考値です。判定は危険（割高）で、平均実質利回り（投資額に対する年間の実質的な収益の割合）は3.33%、平均提示価格は2750万円、家賃中央値は90,400円でした。件数が少ないため、この数字だけで棟全体の傾向を決めつけることはできません。
同じ世田谷区エリアでは診断180件のうち、危険（割高）が96件と最も多く、平均実質利回り3.55%、平均提示価格2778万円、家賃中央値94,500円でした。この棟の平均実質利回り3.33%はエリア平均3.55%と比べてやや低めですが、件数が1件の参考値であることを踏まえ、断定的な判断は避けてください。
エリア全体も割高傾向が出ていることから、この棟だけが特別に高いとは言い切れません。価格の妥当性は、後述の周辺取引事例や重要事項説明書の内容と合わせて確認することが大切です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から473m離れた柿の木坂２－２５－２５の地価公示地点では、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり1,130,000円、前年の1,010,000円から11.9%上昇しました。この地点は第一種低層住居専用地域で建蔽率50%・容積率100%、準防火地域です。棟の用途地域（近隣商業地域）とは異なる地点の数字である点に注意してください。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで225件あり、価格中央値は3300万円、単価中央値は1平方メートルあたり100万円、面積中央値は35平方メートルでした。例えば2025年第4四半期の中央町では1K・20平方メートルが1500万円、碑文谷では1R・15平方メートルが760万円、下目黒では1DK・30平方メートルが3100万円で取引されています。
ハザード情報では洪水浸水想定は「なし」、液状化のしやすさは「液状化しにくい」、地形はローム台地とされています。自然災害のリスクは地域や時期によって見直されることがあるため、最新のハザードマップも合わせて確認すると安心です。
割高診断は参考値ながら危険（割高）で、エリア平均も割高傾向が出ています。
学芸大学駅徒歩11分とやや距離があり、近隣商業地域内に位置する立地です。
管理体制や家賃相場は未確認のため、総会議事録や賃貸サイトで確認が必要です。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に確認する
- 登記簿で現況の権利関係と抵当権の有無を確認する
- 重要事項説明書で建物の構造や設備を確認する
- 複数の賃貸サイトで実際の募集家賃を確認する
- 近隣の取引事例と提示価格の妥当性を照らし合わせる
- 最新のハザードマップで浸水・液状化の情報を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-21時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ルーブル」ブランドで都市型ワンルームマンションを企画・分譲。首都圏主要駅周辺に展開。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4点7件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-01確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 世田谷区）
相場（3.55%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.22ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.33%）は、東京都 世田谷区相場（3.55%）より0.22ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 世田谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 90,400円
この棟の家賃中央値（90,400円）は、東京都 世田谷区の周辺相場中央値（94,500円）より 4.3% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／柿の木坂２－２５－２５（この棟から約473m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
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22※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。
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