スカイコート桜新町
スカイコート桜新町（東京都 世田谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築40年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都世田谷区弦巻4丁目18-8 |
|---|---|
| 交通 | 東急田園都市線 桜新町駅 徒歩8分 |
| 築年 | 1985-12（築40年） |
| 総戸数 | 23戸 |
| 階数 | 地上4階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | エクセリア |
| 建物管理会社 | スカイサービス |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
スカイコート桜新町は、東京都世田谷区弦巻4丁目にある1985年築・地上4階建23戸のワンルームマンションです。東急田園都市線桜新町駅から徒歩8分。診断は参考値ながら「危険（割高）」で、エリア全体も割高判定が多く、価格の見極めが必要な棟です。
立地と交通
スカイコート桜新町が建つのは、東京都世田谷区弦巻4丁目です。最寄りは東急田園都市線の桜新町駅で、徒歩8分の距離にあります。駅までの道のりは徒歩圏内に収まっており、日々の通勤・通学の目安になる距離です。周辺の商店や学校など街の様子、駅までの道の勾配や街灯の有無といった細かい環境は今回のデータに無いため、実際に現地を歩いて確かめることをおすすめします。
この建物がある場所の用途地域は「第1種中高層住居専用地域」で、市街化区域に入っています。中高層住居専用地域は、住宅を中心とした落ち着いた地域という位置づけの区分です。近くの地価公示地点（284m先）は準工業地域となっており、少し離れると街の性格が変わる場所だと分かります。地域ごとの細かい規制は役所の都市計画課で確かめてください。
建物と管理
建物は1985年12月に竣工し、築41年になります。鉄筋コンクリート造の地上4階建てで、総戸数は23戸、権利形態は所有権です。築年数がある分、建物や設備の古さは気になるところですが、鉄筋コンクリート造（コンクリートと鉄の骨組みで作られた構造）は比較的頑丈な構造として知られています。実際の劣化具合や耐震性、修繕の履歴は今回のデータに無いため、重要事項説明書や現地の見学で確かめてください。
分譲したのはエクセリアで、管理を担当するのはスカイサービスです。この棟は日神不動産が展開する「スカイコート」というブランドのマンションで、日神不動産は首都圏に特化し、投資用ワンルームマンションの企画・分譲を主力にしているデベロッパー（開発会社）です。管理組合の運営状況や修繕計画の具体的な内容、修繕積立金の額は今回のデータに無いため、総会の議事録や長期修繕計画書を売主や管理会社に求めて確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟について割高診断を行った件数は1件で、3件に満たないため参考値として扱います。判定は「危険（割高）」で、平均の実質利回りはマイナス0.89%、平均の提示価格は1410万円でした。利回りがマイナスというのは、想定される収益よりコストが重く、投資としては厳しい結果が出たことを示しています。ただし診断件数が1件のため、この棟全体の傾向と決めつけることはできません。
同じ世田谷区全体で見ると、診断の件数は180件あり、「危険（割高）」が96件、「注意」が30件、「安全・割安」が53件、「判定不能」が1件でした。区全体でも最も多い判定は「危険（割高）」で、平均の実質利回りは3.55%、平均の提示価格は2778万円、家賃の中央値は94,500円です。区全体の傾向と比べても、この棟の診断結果は良い数字とは言えません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から284m離れた地価公示地点（桜新町）では、令和8年7月1日時点の価格が1m2あたり1,180,000円で、前年の1,090,000円から8.3%上がりました。この地点の用途地域は準工業地域です。地価が上がっているのは周辺エリアにとって良い材料ですが、これは地点ごとの数字であり、この棟の資産価値を直接示すものではありません。
周辺の取引事例は203件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は3300万円、1m2あたりの単価の中央値は97.8万円、面積の中央値は40m2でした。例えば2025年第4四半期には、桜新町地区で1R・25m2・1976年築の部屋が1900万円で取引された例もあります。ただしこれらは広さや築年の違う部屋も含むため、この棟の価格と単純比較はできません。
ハザードの情報では、この場所は洪水浸水想定が「なし」、液状化は「しにくい」、地形は「ローム台地」（固い地盤でできた台地）とされています。数字の面では比較的安定した場所という印象ですが、ハザードマップは洪水・土砂災害・地震など項目ごとに対象範囲が分かれているため、区の最新のハザードマップで確認することをおすすめします。
診断は参考値ながら「危険（割高）」で、価格の割高感には注意が必要です。
築41年のRC造23戸で、管理体制や修繕計画は資料で必ず確認しましょう。
地価は上昇傾向でも、取引事例や家賃相場との比較は別の視点で見るべきです。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 重要事項説明書で建物の劣化・耐震状況を確認する
- 賃貸の実勢家賃を複数の仲介会社の資料で確認する
- 区のハザードマップで最新の浸水・液状化情報を確認する
- 周辺の類似取引事例と価格を比較する
- 診断件数が少ないため追加の相場データを確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認と価格妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-18時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
首都圏特化のデベロッパー。「スカイコート」ブランドを展開し、投資用ワンルームマンションの企画・分譲が主力。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 世田谷区）
相場（3.55%）に対し、この棟の平均実質利回りは -4.44ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（-0.89%）は、東京都 世田谷区相場（3.55%）より4.44ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 世田谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
この棟の家賃事例は現在 0件。匿名性確保のため 1件 以上で実数を公開します。下の周辺相場をご参照ください。
出典: 当社「割高診断」の東京都 世田谷区エリア家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／桜新町２－１４－８（この棟から約284m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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