プレール・ドゥーク田園調布
プレール・ドゥーク田園調布（東京都 世田谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都世田谷区尾山台1-19-12 |
|---|---|
| 分譲会社 | 株式会社木下不動産 |
この物件の解説（宅建士視点）
プレール・ドゥーク田園調布は、東京都世田谷区尾山台にある投資用ワンルームマンションです。木下不動産の分譲で、交通や築年数などの詳細は未取得のため、地価や取引事例、エリアの割高診断傾向を中心に宅建士視点で中立に解説します。
立地と交通
プレール・ドゥーク田園調布は、東京都世田谷区尾山台1-19-12に位置する投資用ワンルームマンションです。『田園調布』という名前が付いていますが、実際の住所は尾山台であり、名前のイメージだけで最寄り駅や街の雰囲気を判断してしまうと、実際の暮らしやすさとずれる可能性があります。
最寄り駅や徒歩分数など交通に関する情報は、今回のデータには含まれていません。駅からの近さは家賃の集まりやすさや空室リスクに直結するため、公式サイトの物件概要や不動産情報サイトの地図で、実際の駅までの距離を自分でも確かめることをおすすめします。
建物と管理
この棟は株式会社木下不動産が分譲した『プレール・ドゥーク』ブランドの一室です。同ブランドは首都圏で投資用・居住用マンションを多く手がけており、入居率の高さや設備保証が特徴として語られることが多いブランドです。ただしサブリース（空室でも一定の家賃を管理会社が保証する契約の仕組み）を伴う場合は、保証される期間や家賃の見直し条件を必ず確認する必要があります。
竣工年、総戸数、階数、構造、権利形態、管理会社といった建物の基本情報は、今回のデータには含まれていません。これらは登記簿や重要事項説明書で確認でき、日々の管理の実態は管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めることで確かめられます。築年数が分からない状態で価格の高さ・低さを判断するのは難しいため、まずここを確認することが大切です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟そのものの割高診断は今回0件のため、相場ポジションはデータ蓄積中です。今後診断の件数が増えれば、この棟特有の価格の傾向が見えてくる可能性がありますが、現時点では本棟単体で『割高か割安か』を判断する材料がありません。
参考として、同じ世田谷区全体での診断件数180件を見ると、『危険（割高）』の判定が96件と最も多く、次いで『安全・割安』が53件、『注意』が30件、『判定不能』が1件でした。平均実質利回りは3.55%、平均提示価格は2778万円、家賃中央値は94,500円です。これはエリア全体の傾向を示す数字であり、この棟そのものの価格が割高か割安かを示すものではありません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から157m離れた尾山台１－１７－４の地価公示（令和8年7月1日時点）は、1平方メートルあたり724,000円で、前年の700,000円から3.4%上昇しています。この地点の用途地域は第一種低層住居専用地域で、建蔽率40%・容積率80%という、比較的ゆったりとした低層住宅地であることが分かります。
一方で、国交省の用途地域データでは、このエリア全体としては第２種住居地域・市街化区域にも指定されています。地価公示の地点と棟そのものの用途地域が完全に一致するとは限らないため、実際の建築規制は重要事項説明書や自治体の都市計画図で確認してください。
2024年第1四半期から2025年第4四半期までの周辺取引事例は143件あり、価格の中央値は3100万円、単価の中央値は1平方メートルあたり88.6万円、面積の中央値は40平方メートルでした。
例えば2025年第4四半期に奥沢で成約した築1998年・1LDK・50平方メートルの事例は6500万円、2025年第3四半期の築2019年・1K・25平方メートルは3900万円、築2014年・1K・25平方メートルは3300万円でした。間取りや面積、築年によって価格の差が大きいことが分かります。
ハザード情報では、洪水浸水想定は『なし』、液状化は『液状化しにくい』、地形は『ローム台地』とされており、比較的安定した地盤であることがうかがえます。ただしハザードマップは随時更新されるため、購入前に自治体の最新版で改めて確認することをおすすめします。
本棟の割高診断はまだなく、相場ポジションはデータ蓄積中で個別確認が必要です。
世田谷区全体では『危険（割高）』判定が最多で、相場は割高傾向が目立ちます。
地価は上昇中ですが、建物情報や取引事例も合わせて自分で確認することが大切です。
- 最寄り駅や徒歩分数を公式サイトの物件概要や不動産情報サイトで確認する
- 竣工年・総戸数・構造・権利形態を登記簿や重要事項説明書で確認する
- 管理会社や修繕計画を管理組合の総会議事録と長期修繕計画で確認する
- サブリース契約がある場合は契約期間と家賃見直しの条件を確認する
- 棟の正確な用途地域と建築規制を重要事項説明書や都市計画図で確認する
- 周辺の取引事例や地価の動きを国交省の公開データで自分でも確認する
- これらが揃えば買ってよいという意味ではない（価格が妥当かは別の話のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-27時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「プレール・ドゥーク」ブランドで首都圏を中心に投資用・居住用マンションを分譲。入居率の高さと設備保証が特徴として挙げられることが多い。サブリース契約を伴う場合は条件の確認が重要。
「プレール・ドゥークって、実際どうなの？」。木下不動産は2026年2月に「株式会社ドゥークデザイン」へ社名変更し、ボルテックスグループ入りしました。「入居率99.33%」「設備保証10年」という数字と、「サブリースで管理費を増額された」「契約後のフォローがない」という声が混在する会社を、立地・収支・サブリースの構造から検証します。 運営する会社は不動産会社（宅地建物取引業者）ではありません。宅地建物取引士で不動産投資家・経営者のこうのすけが、セカンドオピニオンとしてお話しします。 所在地・築年・家賃・月の費用・提示価格を入れると、家賃から逆算した評価額と、提示価格との差が分かります。無料で、10秒ほどで終わります。 評価が割れる会社だからこそ、両方の声をフラットに見ることが大切です。 口コミサイトには不満を持った人が書き込みやすいバイアスがありますが、サブリース関連のトラブルが複数件・似た内容で確認されている点は軽視できません。
木下不動産の詳細レポートを読む →この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
エリア相場ポジション（東京都 世田谷区）
出典: 当社「割高診断」の東京都 世田谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
この棟の家賃事例は現在 0件。匿名性確保のため 1件 以上で実数を公開します。下の周辺相場をご参照ください。
出典: 当社「割高診断」の東京都 世田谷区エリア家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／尾山台１－１７－４（この棟から約157m） 令和8年7月1日 住宅地
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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