コンシェリア駒沢 THE RESIDENCE
コンシェリア駒沢 THE RESIDENCE（東京都 世田谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築9年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都世田谷区上馬4丁目27-10 |
|---|---|
| 交通 | 東急田園都市線 駒澤大学駅 徒歩8分 ／ 東急世田谷線 松陰神社前駅 徒歩13分 |
| 築年 | 2017-02（築9年） |
| 総戸数 | 32 |
| 階数 | 5階建 |
| 構造 | RC造 |
| 分譲会社 | 株式会社クレアスライフ |
| 建物管理会社 | 株式会社クレアスコミュニティー |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
コンシェリア駒沢 THE RESIDENCEは、東京都世田谷区上馬にある2017年築・32戸のワンルーム投資マンションです。駒澤大学駅徒歩8分の立地や価格の相場感を、宅建士の視点から中立に解説します。割高診断の件数は1件のため参考値として扱います。
立地と交通
この物件の所在地は東京都世田谷区上馬4丁目27-10です。最寄り駅は東急田園都市線の駒澤大学駅で、徒歩8分の距離にあります。東急世田谷線の松陰神社前駅も徒歩13分で使えるため、2つの路線を選べる点は暮らしやすさにつながります。どちらも徒歩で無理のない距離にあることは、入居者を探すときの強みになります。
国が調べた地価公示によると、建物から158メートルの地点の用途地域（建てられる建物の種類や大きさを区域ごとに決める都市計画のルール）は第一種低層住居専用地域です。一方、別の用途地域データでは第１種中高層住居専用地域（市街化区域）とされており、どちらが建物自体の用途地域かは今回のデータだけでは分からないため、都市計画図や登記簿で確かめてください。
建物と管理
この建物は2017年2月に竣工し、築9年、5階建てで総戸数は32戸です。構造はRC造（鉄筋コンクリート造）で、権利形態は所有権です。分譲は株式会社クレアスライフ、管理は株式会社クレアスコミュニティーが行っています。クレアスライフは「コンシェリア」ブランドで都心駅近の投資用ワンルームを分譲し、立地選定や入居率の安定性を強みとして訴求しているデベロッパーです。
管理組合の運営状況や長期修繕計画は今回のデータに無いため、総会議事録や長期修繕計画書を売主や管理会社に確認してください。修繕の計画がどのくらい具体的に立てられているかは、建物を長く使う上で大事な情報です。分譲会社が訴求する入居率の安定性についても、実際の入居率や空室の状況は管理会社に直接確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件で、3件未満のため参考値として扱います。この1件の判定は「危険（割高）」でした。平均実質利回り（買った価格に対する実質的な年間収益の割合）は2.88%、平均提示価格は3800万円、家賃の中央値は110,000円（家賃データは1件）です。件数が少ないため、この結果だけで物件の価格が高いと決めつけることはできません。
同じ世田谷区全体の診断の件数は180件で、このうち「危険（割高）」が96件と最も多く、「注意」が30件、「安全・割安」が53件、「判定不能」が1件でした。エリア全体の平均実質利回りは3.55%、平均提示価格は2778万円、家賃中央値は94,500円です。この棟の利回りはエリア平均より低めですが、件数1件の参考値との比較である点に注意してください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、建物から158メートルの地点（上馬４－１９－９）の令和8年1月1日時点の価格は1平方メートルあたり855,000円で、前年の787,000円から8.6%上昇しています。この地点の用途地域は第一種低層住居専用地域で、建蔽率は50%（建てられる建物の割合）、容積率は100%（建物の大きさの割合）、準防火地域です。地価の動きは地点ごとに差があるため、参考情報として見てください。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで432件あり、価格の中央値は3100万円、1平方メートルあたりの単価中央値は100万円、面積の中央値は35平方メートルです。例として、2025年第4四半期に深沢で9300万円・60平方メートルの1LDK（築1996年）、東が丘で1500万円・15平方メートルの1K、上馬で2300万円・20平方メートルの1K（築1992年）の取引がありました。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」とされていますが、地盤は「やや液状化しやすい」、地形は「谷底低地」とされています。洪水のリスクが低く見えても液状化や地形のリスクは別に確認する必要があるため、自治体のハザードマップで最新情報を確かめてください。
診断の件数は参考値1件で、エリア全体では「危険（割高）」の判定が最多です。
地価は前年より8.6%上昇していますが、液状化のリスクもあるため確認が必要です。
管理体制や修繕計画は今回のデータに無いため、売主や管理組合に確認してください。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画で管理状態を確認する
- 重要事項説明書で構造や権利関係の詳細を確認する
- 割高診断の件数が少ないため複数の診断で家賃や利回りを確認する
- 液状化や谷底低地などのリスクをハザードマップで確認する
- 用途地域・建蔽率・容積率を都市計画図や登記簿で確認する
- 周辺の取引事例432件と今の売り出し価格を比較して検討する
- これらが揃っても買ってよいとは限りません。価格の妥当性は別だからです。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-02時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「コンシェリア」ブランドで都心駅近の投資用ワンルームマンションを分譲するデベロッパー。立地選定のこだわりと入居率の安定性を訴求しており、首都圏エリアに供給実績が多い。
「コンシェリアって、実際どうなの？」。「都心立地で安定」という声と「割高だった・営業電話がしつこい」という真逆の評価が混在する会社を、立地・入居率・収支・出口の観点から宅建士視点で検証します。 運営する会社は不動産会社（宅地建物取引業者）ではありません。宅地建物取引士で不動産投資家・経営者のこうのすけが、セカンドオピニオンとしてお話しします。 「コンシェリアを勧められているんですが、見た目が良くて迷っています」。クレアスライフの物件を検討する人から、こうした相談が後を絶ちません。ネットで調べると「都心立地で空室が怖くない」という声と「割高だった・営業電話がしつこい」という声が混在し、何を信じればいいのか分からなくなります。 ターゲットを都心一等地の資産形成層に絞り込み、開発・販売・賃貸管理・中古売買をグループ内で完結させているのが、同業他社との違いのひとつです。 投資用マンションでは、営業している会社と物件を建てた会社（分譲主）が別であることが珍しくありません。評判の読み方や責任の所在を誤らないために、まず販売立場を押さえておきましょう。
クレアスライフの詳細レポートを読む →この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 世田谷区）
相場（3.55%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.67ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（2.88%）は、東京都 世田谷区相場（3.55%）より0.67ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 世田谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 110,000円
この棟の家賃中央値（110,000円）は、東京都 世田谷区の周辺相場中央値（94,500円）より 16.4% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／上馬４－１９－９（この棟から約158m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
こうのすけの無料の個別面談（不動産投資セカンドオピニオン相談）を受けた方の、実際のアンケート回答です。下の枠内をスクロールしてご覧いただけます。
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。
同じエリアの物件
- ブライズ下北沢世田谷区
- シンシア三軒茶屋太子堂世田谷区
- プレール・ドゥーク三軒茶屋世田谷区
- コンシェリア笹塚TERRACE世田谷区
- アーバイル三軒茶屋世田谷区
- 日神デュオステージ経堂世田谷区
