ライオンズマンション道玄坂
ライオンズマンション道玄坂（東京都 渋谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築47年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都渋谷区道玄坂2丁目19-3 |
|---|---|
| 交通 | JR山手線 渋谷駅 徒歩6分 ／ JR山手線 渋谷駅 徒歩7分 |
| 築年 | 1979-04（築47年） |
| 総戸数 | 105戸 |
| 階数 | 地上8階建 |
| 構造 | SRC造 |
| 分譲会社 | 大京観光株式会社 |
| 建物管理会社 | 大京アステージ株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズマンション道玄坂は、東京都渋谷区道玄坂2丁目に立つ、1979年築・地上8階建て・全105戸のマンションです。渋谷駅まで徒歩6〜7分という立地に加え、割高診断の結果や公示地価など公的データから見える相場のポジションを、宅建士の視点で中立に解説します。
立地と交通
ライオンズマンション道玄坂は、東京都渋谷区道玄坂2丁目19-3にあります。最寄り駅はJR山手線の渋谷駅で、徒歩6分または7分と案内されています。不動産の「徒歩◯分」は道路距離80mを1分として計算した目安で、実際の体感時間とは多少差が出ることがあります。渋谷駅は多くの路線が集まる大きな駅のひとつです。
この住所は商業地域に指定されています。商業地域とは、お店やオフィスを建てやすくするために国が定めた土地の使い方のルールのひとつです。周辺には商業施設やオフィスが多いと考えられますが、実際の生活環境や周辺道路の様子は、今回のデータだけでは分からないため、現地を歩いて確かめることをおすすめします。
建物と管理
建物は1979年4月に竣工し、築47年が経っています。地上8階建てで、全105戸が入る規模です。構造はSRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造。鉄骨を鉄筋コンクリートで包んだ、頑丈なつくり）で、土地と建物の両方を所有できる所有権タイプです。分譲は大京観光株式会社が手がけました。築47年ということは、建物や設備の老朽化が進んでいる可能性がある築年数です。
管理は大京アステージ株式会社が担当しています。ブランドは「ライオンズ」で、分譲元の大京は現在オリックスグループの傘下にあり、全国での供給実績と中古流通量の多さが特徴です。ただし実際の修繕の進み具合や管理組合の運営状況は今回のデータに無いため、長期修繕計画書と総会議事録を売主や管理会社に確かめてください。
分譲会社の大京観光株式会社と、管理を担当する大京アステージ株式会社は、どちらも大京グループに属しています。分譲時からのブランドで管理が続いている物件は、仕様や過去の修繕の情報を比較的追いやすい面がありますが、実際の管理品質は物件ごとに異なるため、個別に確認することが大切です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は2件のみで、件数が少ないため参考値としてご覧ください。2件とも判定は「危険（割高）」で、これは提示価格が家賃から見込める収益に対して高めという診断結果です。平均の実質利回り（家賃収入から経費を引いた後の利益の割合）は3.03%でした。
平均提示価格は2,565万円、家賃の中央値（データを大きさ順に並べたときの真ん中の値）は84,000円で、サンプル2件のうち最小78,000円、最大90,000円でした。最終診断日は2026年3月22日です。家賃のサンプル数も2件と少ないため、参考程度にとどめてください。
同じ渋谷区エリア全体では診断件数256件のうち、167件が「危険（割高）」、30件が「注意」、58件が「安全・割安」、1件が「判定不能」でした。エリアの平均実質利回りは3.38%、平均提示価格は4,040万円、家賃中央値は105,000円です。この棟の利回りはエリア平均より低めですが、診断件数が少ないため、この棟だけで渋谷区全体の傾向と同じと決めつけることはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から109m離れた円山町1-12の地点では、令和8年1月1日時点の公示地価（国が毎年発表する土地の値段の目安）が1平方メートルあたり231万円で、前年の198万円から16.7%上がりました。用途地域は商業地域で、建蔽率80%・容積率400%（敷地に対してどれくらいの建物を建てられるかを示す割合）、防火地域に指定されています。これは地点のデータであり、棟そのものの評価ではない点に注意してください。
周辺の取引事例は753件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は4,700万円、単価の中央値は1平方メートルあたり136万円、面積の中央値は35平方メートルでした。例として青葉台地区では、1K・20平方メートルで3,300万円、1LDK・45平方メートルで5,400万円、1DK・35平方メートルで2,400万円などの事例があります。ハザードでは、洪水の浸水想定は「なし」、地盤は液状化しにくいローム台地とされています。
公示地価は前年から大きく上昇していますが、これは公示地点ひとつの数値であり、将来の価格動向を保証するものではありません。マンションの実際の資産価値は、建物の状態や管理状況、取引のタイミングなど複数の要因によって変わります。
渋谷駅徒歩6〜7分の好立地ですが、築47年で管理状況は個別の確認が必要です。
割高診断は2件で参考値ですが、2件とも「危険（割高）」の判定でした。
渋谷区平均より利回りが低めで、価格の妥当性は追加データで見極めましょう。
- 長期修繕計画書と修繕積立金の残高を確認する
- 管理組合の総会議事録で運営状況を確認する
- 重要事項説明書で構造や権利関係を再確認する
- 現地を歩いて渋谷駅までの道のりや周辺環境を確認する
- 賃貸サイトで最新の家賃相場を複数確認する
- 診断件数が少ないため、別の診断結果も参照する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-08時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 渋谷区）
相場（3.38%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.35ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.03%）は、東京都 渋谷区相場（3.38%）より0.35ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 渋谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 90,000円
- 78,000円
この棟の家賃中央値（84,000円）は、東京都 渋谷区の周辺相場中央値（105,000円）より 20% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／円山町１－１２（この棟から約109m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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