ルーブル渋谷本町

物件サマリー

この物件の解説（宅建士視点）

ルーブル渋谷本町は、東京都渋谷区本町にある2001年12月竣工・総戸数25戸のワンルーム投資用マンションです。京王線幡ヶ谷駅から徒歩12分、都営大江戸線西新宿五丁目駅から徒歩13分の立地にあります。建物や管理の状況、割高診断の参考値、周辺の地価や取引データを宅建士の視点でまとめました。

立地と交通

ルーブル渋谷本町は、京王線幡ヶ谷駅から徒歩12分、都営大江戸線西新宿五丁目駅から徒歩13分の場所にあります。どちらの駅も徒歩10分を超えるため、駅近を重視する人にはやや距離を感じるかもしれません。一方で、京王線と都営大江戸線という二つの路線が使えるのは、通勤先や行き先の選択肢を広げられる点といえます。大江戸線は新宿方面へのアクセスにも使われる路線です。

この一帯は第一種住居地域で、市街化区域に区分されています。第一種住居地域は、住宅を中心としながら小規模なお店なども建てられる地域で、閑静な住宅街になりやすい特徴があります。渋谷区内でも落ち着いた環境を求める人には合いやすい立地といえるでしょう。

建物と管理

建物は2001年12月に竣工し、2026年時点で築25年、地上4階建て、総戸数25戸の鉄筋コンクリート造（RC造、鉄とコンクリートで建てた丈夫な構造という意味です）です。権利形態は所有権で、土地も含めて所有する形になります。分譲したのは株式会社東光マンションセンターです。

ブランド名は「ルーブル」で、クリードという会社が首都圏の主要駅周辺で都市型ワンルームマンションを企画・分譲しているシリーズです。管理会社はTFDコミュニティです。総戸数25戸・地上4階建ては、タワー型マンションと比べると小規模な部類に入ります。住戸数が少ない建物は、住民同士の合意形成が図りやすい面がある一方、修繕費を少ない戸数で分担する面もあります。

修繕の積み立て状況や管理組合の運営実態、過去の大規模修繕の履歴は今回のデータに無いため、長期修繕計画書や修繕積立金の残高、総会議事録を売主や管理会社に確かめてください。あわせて、賃貸中の部屋であれば現在の賃料や入居期間も管理会社に確認すると安心です。

割高診断から見た相場ポジション

この棟の割高診断は、これまでに1件しか行われていないため参考値です（3件未満は参考値として扱います）。その1件の判定は「注意」でした。平均実質利回り（購入価格に対して実際に得られる利益の割合のことです）は3.56%、平均提示価格は2270万円、家賃は85,000円（サンプル1件）で、最終診断日は2024年10月31日です。件数が少ないため、この数字だけで割高・割安を断定することはできません。

参考までに、渋谷区全体では256件の診断が行われ、最も多い判定は「危険（割高）」（167件）でした。エリア全体の平均実質利回りは3.38%、平均提示価格は4040万円、家賃中央値は105,000円です。この棟の利回りはエリア平均よりやや高く見えますが、診断件数が1件のみのため、この比較から棟の割高・割安を結論づけることはできません。ただし、この棟とエリアでは診断された物件の条件（部屋の広さや賃料水準など）が異なる可能性があるため、単純な比較は参考程度にとどめてください。

割高診断は、あくまで数値に基づく目安であり、リフォームの有無や内装の状態、周辺の競合物件の数といった個別の事情までは反映していません。購入を検討する際は、診断結果だけでなく、物件の内覧や管理状況の確認など他の情報と合わせて判断することが大切です。

周辺の地価・取引・ハザードの読み方

最寄りの地価公示地点（本町1-9-12、棟から593m）は、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり1,010,000円です。前年の915,000円から10.4%上昇しました。用途地域は第一種住居地域、建蔽率60%、容積率300%、準防火地域（火災が広がりにくくする規制がある地域という意味です）に指定されています。準防火地域に指定されている場所では、建て替えや増改築の際に耐火性能など一定の建築基準を満たす必要があります。

周辺の取引事例は762件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2900万円、面積の中央値は25平方メートルです。例えば西原地区では2025年第4四半期に、35平方メートルの1LDK（築2002年）が5300万円、15平方メートルの1K（築2001年）が2600万円で取引されています。面積や間取りが異なるため、単純に価格だけを比べることはできません。この棟の部屋の面積は今回のデータに無いため、物件概要や登記簿で確認してください。

ハザード情報では、洪水浸水想定が0.5〜3m、液状化は「しにくい」、地形は水はけの良いローム台地とされています。地形がローム台地であることは水はけの良さを示す一方、洪水浸水想定が示されている点は気になる材料です。購入を検討する際は、自治体の洪水ハザードマップや地盤調査の情報も併せて確認することをおすすめします。

※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-21時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。

分譲会社について

外部サイトの口コミ・評判（参考情報）

• マンションレビュー 4点7件
  マンションレビューで詳細を見る →

上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-02確認）

この物件の割高診断サマリー

※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。

出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。

エリア相場ポジション（東京都 渋谷区）

この棟の平均実質利回り（3.56%）は、東京都 渋谷区相場（3.38%）より0.18ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。

出典: 当社「割高診断」の東京都 渋谷区エリア匿名集計。

家賃相場・賃料分析

この棟の家賃中央値（85,000円）は、東京都 渋谷区の周辺相場中央値（105,000円）より 19% 安い ＝ かなり割安の水準です。

出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。

この棟の国土交通省データ

駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。

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