プレール・ドゥーク代々木八幡
プレール・ドゥーク代々木八幡（東京都 渋谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都渋谷区初台2-27-1 |
|---|---|
| 分譲会社 | 株式会社木下不動産 |
この物件の解説（宅建士視点）
プレール・ドゥーク代々木八幡は東京都渋谷区初台2-27-1にある、木下不動産が分譲した「プレール・ドゥーク」ブランドの投資用マンション1棟です。交通や建物の詳細データは今回未取得のため、周辺地価や取引事例、渋谷区全体の割高診断結果をもとに、宅建士の視点で中立に解説します。
立地と交通
所在地は東京都渋谷区初台2-27-1です。最寄り駅や徒歩分数などの交通データは今回の情報にはないため、物件概要書や現地の地図サービスで確かめてください。棟名には「代々木八幡」とありますが、所在地は初台であるため、実際にどの駅が最寄りになるかも合わせて確認すると安心です。
近くの地価公示地点（代々木５－３０－１、本棟から162m）はローム台地上にあり、洪水浸水想定はなし、液状化はしにくいとされています。ただしこの地点のデータは本棟そのものの地盤を示すものではないため、個別の地盤調査報告があれば合わせて確認してください。
地価公示地点の用途地域は第二種低層住居専用地域ですが、本棟所在地側の用途地域は準住居地域とされています（用途地域とは、建物の種類や大きさのルールを決める区分です）。地点によって規制が異なる可能性があるため、本棟の建蔽率・容積率は別途、都市計画図で確認するのが確実です。
建物と管理
分譲会社は木下不動産で、「プレール・ドゥーク」ブランドの一棟です。このブランドは木下グループが展開し、入居率の高さや設備保証が特徴として挙げられることが多いとされています。ただしこれはブランド全体の傾向であり、本棟個別の実績を示すものではありません。
サブリース契約（管理会社が家賃を保証して部屋を借り上げる契約）を伴う場合は、保証される家賃額や契約期間、更新時の見直しルールなどを必ず確認してください。保証があるからといって将来も同じ条件が続くとは限らないため、契約書の細部まで目を通すことが大切です。
竣工年、階数、総戸数、構造、権利形態、管理会社名は今回のデータにないため、重要事項説明書や登記簿、管理組合の資料で確かめてください。これらは資産性や将来の維持費を左右する基本情報であり、購入前に必ず把握しておきたい点です。
割高診断から見た相場ポジション
本棟そのものの割高診断の件数は0件のため、相場ポジションの節はデータ蓄積中です。本棟の価格が割高か割安かを今回のデータだけで判断することはできません。
参考として、渋谷区全体では診断の件数256件のうち「危険（割高）」が167件と最も多く、「注意」30件、「安全・割安」58件、「判定不能」1件でした。平均実質利回りは3.38%、平均提示価格は4040万円、家賃中央値は105,000円です。
これはあくまで渋谷区全体の傾向であり、本棟そのものの価格水準を示すものではありません。本棟の価格を判断する際は、同じ診断を本棟単独で受けるか、近隣の実際の取引事例と照らし合わせることをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
本棟から162m地点の地価公示（代々木５－３０－１、令和8年1月1日時点）は1m2あたり1,830,000円で、前年の1,720,000円から6.4%上昇しました。建蔽率60%、容積率200%、準防火地域です。地価の上昇はこの地点一箇所のデータであり、本棟の資産価値を直接示すものではありません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに479件あり、価格の中央値は3500万円、1m2あたりの単価中央値は120万円、面積の中央値は35m2でした。例えば元代々木町では築1984年・15m2の1Rが1300万円、元代々木町の築1981年・40m2の1Kが4000万円、富ケ谷では築1996年・30m2の2DKが3400万円で取引されています。
ハザード面では洪水浸水想定なし、液状化しにくい、地形はローム台地とされており、低地に多いリスクは比較的小さいとみられます。ただし個別の建物の耐震性や地盤の強さは別の話なので、必要であれば地盤調査や建物の構造図を専門家に確認してください。
本棟の建物情報と診断データはほとんど未取得で、個別の確認作業が欠かせません。
渋谷区全体は「危険（割高）」判定が最多で、相場は慎重に見る必要があります。
地価は6.4%上昇、ハザードは比較的良好ですが、最終判断は個別確認で行ってください。
- 最寄り駅と徒歩分数を物件概要書で確認する
- 竣工年・総戸数・構造・権利形態を登記簿で確認する
- 管理会社と長期修繕計画を管理組合の資料で確認する
- サブリース契約の保証額・期間・更新条件を契約書で確認する
- 本棟単独の割高診断を個別に受けて価格を確認する
- 本棟の建蔽率・容積率を都市計画図で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目が揃うことと、価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-27時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「プレール・ドゥーク」ブランドで首都圏を中心に投資用・居住用マンションを分譲。入居率の高さと設備保証が特徴として挙げられることが多い。サブリース契約を伴う場合は条件の確認が重要。
「プレール・ドゥークって、実際どうなの？」。木下不動産は2026年2月に「株式会社ドゥークデザイン」へ社名変更し、ボルテックスグループ入りしました。「入居率99.33%」「設備保証10年」という数字と、「サブリースで管理費を増額された」「契約後のフォローがない」という声が混在する会社を、立地・収支・サブリースの構造から検証します。 運営する会社は不動産会社（宅地建物取引業者）ではありません。宅地建物取引士で不動産投資家・経営者のこうのすけが、セカンドオピニオンとしてお話しします。 所在地・築年・家賃・月の費用・提示価格を入れると、家賃から逆算した評価額と、提示価格との差が分かります。無料で、10秒ほどで終わります。 評価が割れる会社だからこそ、両方の声をフラットに見ることが大切です。 口コミサイトには不満を持った人が書き込みやすいバイアスがありますが、サブリース関連のトラブルが複数件・似た内容で確認されている点は軽視できません。
木下不動産の詳細レポートを読む →この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
エリア相場ポジション（東京都 渋谷区）
出典: 当社「割高診断」の東京都 渋谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
この棟の家賃事例は現在 0件。匿名性確保のため 1件 以上で実数を公開します。下の周辺相場をご参照ください。
出典: 当社「割高診断」の東京都 渋谷区エリア家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／代々木５－３０－１（この棟から約162m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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