ライオンズマンション渋谷道玄坂
ライオンズマンション渋谷道玄坂（東京都 渋谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築42年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都渋谷区円山町22-12 |
|---|---|
| 交通 | 京王井の頭線 神泉駅 徒歩3分 ／ JR 渋谷駅 徒歩9分 |
| 築年 | 1983-12（築42年） |
| 階数 | 5階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | 株式会社大京アステージ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都渋谷区円山町にあるライオンズマンション渋谷道玄坂を、宅建士の視点で中立に解説します。神泉駅徒歩3分・渋谷駅徒歩9分の立地で、築43年です。割高診断は2件で参考値ながら、2件とも危険（割高）の判定でした。地価の動きや周辺取引データもあわせて紹介します。
立地と交通
ライオンズマンション渋谷道玄坂は、東京都渋谷区円山町22-12にあります。最寄りは京王井の頭線の神泉駅で徒歩3分、JR渋谷駅へも徒歩9分で着きます。複数路線を使い分けられる立地で、通勤や通学のルートを選びやすい点は評価できます。
用途地域は商業地域で、市街化区域（街づくりを進めると決められた区域）に指定されています。商業地域はお店や会社の建物が建てやすい地域で、住宅専用の地域に比べて建物の種類の制限が少ないのが特徴です。建蔽率や容積率など具体的な建築のルールは、次の地価のところであわせて説明します。
建物と管理
この建物は1983年12月に建てられ、築年数は43年です。5階建てで、構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造、鉄骨と鉄筋コンクリートを組み合わせた丈夫な造り）です。土地の権利は所有権で、借地ではありません。
分譲は「ライオンズマンション」ブランドを展開する大京、管理は株式会社大京アステージが担当しています。大京は全国に供給実績があり、中古マンションの流通量も多いデベロッパーとして知られています。ブランドの会社はオリックスグループ（旧大京グループ）です。
総戸数は今回のデータに無いため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。また築43年ということもあり、修繕積立金の推移や長期修繕計画は資産価値に関わる重要な情報です。管理組合の総会議事録や長期修繕計画書を売主に求めて確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件しかなく、3件未満のため参考値として扱います。2件とも判定は「危険（割高）」でした。平均の実質利回りは3.09%、平均提示価格は3,750万円です。家賃のサンプルは2件で、中央値は112,000円、最小82,000円、最大142,000円でした。最終の診断日は2026年5月22日です。
渋谷区全体では診断件数256件のうち、危険（割高）が167件、注意が30件、安全・割安が58件、判定不能が1件でした。エリア平均の実質利回りは3.38%、平均提示価格は4,040万円、家賃中央値は105,000円です。
この棟の数字とエリア平均を比べると、利回りはやや低く、提示価格はやや低めという位置づけですが、診断件数が2件と少ないため、この棟だけの傾向と決めつけることはできません。価格が妥当かどうかは、同じ階数や方角の取引事例と個別に照らし合わせて確認することをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から51メートルの地点は令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり2,690,000円でした。前年の2,250,000円から19.6%上がっています。用途地域は商業地域で、建蔽率80%・容積率500%の防火地域に指定されています。
国交省の取引事例データでは、2024年第1四半期から2025年第4四半期までに周辺で790件の取引があり、価格の中央値は4,550万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は136.35万円、面積の中央値は35平方メートルでした。例えば2025年第4四半期の青葉台地区では、20平方メートルの1Kが3,300万円、45平方メートルの1LDK（1978年築）が5,400万円で取引されています。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化のしやすさは「液状化しにくい」、地形は水はけの良いローム台地です。高潮のデータは今回のデータに無いため、自治体のハザードマップで確かめてください。地盤や水害リスクは生活の安心感に関わるため、契約前に必ず最新のハザードマップも併せてチェックすることをおすすめします。
神泉駅徒歩3分・渋谷駅徒歩9分で交通は便利ですが、築43年の経年は確認が必要です。
割高診断は2件で参考値ですが、2件とも危険（割高）の判定でした。
地価は前年比19.6%上昇しており、周辺相場の動きは今後も注視が必要です。
- 総戸数や管理規約は重要事項説明書・登記簿で確認する
- 長期修繕計画と修繕積立金の推移を管理組合に確認する
- 周辺の家賃相場は近隣の賃貸事例と比較して確認する
- 高潮や内水氾濫のリスクを自治体ハザードマップで確認する
- 現在の入居状況や空室期間を売主・管理会社に確認する
- 価格の妥当性は個別の取引事例と照らして確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性とは別の判断のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-08時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 渋谷区）
相場（3.38%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.29ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.09%）は、東京都 渋谷区相場（3.38%）より0.29ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 渋谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 142,000円
- 82,000円
この棟の家賃中央値（112,000円）は、東京都 渋谷区の周辺相場中央値（105,000円）より 6.7% 高い ＝ やや割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／円山町２２－１６（この棟から約51m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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