スカイコート原宿
スカイコート原宿（東京都 渋谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築23年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都渋谷区千駄ヶ谷4丁目4-8 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ副都心線 北参道駅 徒歩3分 ／ JR山手線 代々木駅 徒歩6分 |
| 築年 | 2002-12（築23年） |
| 総戸数 | 71 |
| 階数 | 14 |
| 構造 | SRC造 |
| 分譲会社 | スカイコート株式会社 |
| 建物管理会社 | スカイサービス株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
スカイコート原宿は東京都渋谷区千駄ヶ谷にある築24年・14階建て71戸のワンルームマンションです。北参道駅徒歩3分、代々木駅徒歩6分。割高診断は参考値ながら2件とも「危険（割高）」で、宅建士の視点で立地・建物・データを中立に整理しました。
立地と交通
スカイコート原宿は、東京都渋谷区千駄ヶ谷4丁目4-8に建つワンルームマンションです。最寄り駅は東京メトロ副都心線の北参道駅で徒歩3分、JR山手線の代々木駅までは徒歩6分です。二つの路線を使い分けられる立地で、都心への移動はしやすい場所といえます。渋谷や新宿など主要エリアへのアクセスもしやすい駅ではありますが、具体的な所要時間のデータは今回取得していません。
建物が建つ場所の用途地域は商業地域（市街化区域）です。棟から411mの地点にある地価公示の地点（用途地域は第二種住居地域、建蔽率60%・容積率300%）は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり1,470,000円となり、前年の1,310,000円から12.2%上がっています。ただしこれは近くの1地点のデータであり、この建物そのものの価格を示すものではありません。
建物と管理
建物は2002年12月に完成し、築24年です。14階建てで総戸数は71戸、構造はSRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）で、権利形態は所有権です。分譲はスカイコート株式会社、管理はスカイサービス株式会社が担当しています。総戸数71戸は、単身者向けワンルームとしては比較的規模の大きいマンションです。
「スカイコート」は日神不動産（日神グループ）が展開するブランドで、首都圏に特化して投資用ワンルームマンションを企画・分譲してきた会社です。ブランドとしての実績はありますが、この建物固有の大規模修繕の実施時期や修繕積立金の残高、管理組合の運営状況を示す詳しいデータは、今回は取得できていません。購入を検討する場合は、管理会社や管理組合に直接問い合わせて確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この物件の割高診断は2件しかないため、参考値として扱います。2件とも判定は「危険（割高）」でした。平均の実質利回りは3.18%、平均の提示価格は3324万円です。家賃は99,000円から100,000円の間で、中央値は99,500円でした（家賃のサンプル数は2件、最終診断日は2025年10月30日です）。
同じ渋谷区全体で見ると、256件の診断のうち「危険（割高）」が167件と最も多く、「注意」が30件、「安全・割安」が58件、「判定不能」が1件でした。エリア全体の平均実質利回りは3.38%、平均提示価格は4040万円、家賃中央値は105,000円です。
この棟の診断件数はエリア全体に比べてかなり少ないため、単純に比べて結論を出すことはできません。件数が増えれば判定が変わる可能性もあり、現時点のデータはあくまで参考として受け止めることをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの間に584件あり、価格の中央値は4300万円、1平方メートルあたりの単価中央値は125.35万円、面積の中央値は35平方メートルでした。例として2025年第4四半期の神宮前地区では、1978年築・20平方メートルの1Rが1900万円、2007年築・60平方メートルの1LDKが16000万円と17000万円で取引されています。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化は「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。高潮についてのデータは取得できていません。これらは公表データをもとにしたもので、この数字だけで実際の安全性を保証するものではありません。購入を検討する際は、自治体が公表するハザードマップなども合わせて確認することをおすすめします。
北参道駅・代々木駅と複数路線を使え、渋谷区内でも利便性は高い立地です。
割高診断は参考値ですが2件とも危険（割高）で、価格の妥当性は慎重に見る必要があります。
地価公示は上昇、ハザードも比較的良好ですが、管理・修繕の詳細データは今回分かりません。
- 管理組合の議事録や修繕積立金の状況を確認する
- 直近の家賃実績とレントロール（家賃一覧表）を確認する
- 提示価格が周辺取引事例と比べて妥当か確認する
- 診断件数が少ないため他の類似物件のデータも見る
- 北参道駅・代々木駅までの道のりを実際に歩いてみる
- 大規模修繕の実施時期や修繕積立金の残高を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（確認と価格の妥当性は別のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-25時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
首都圏特化のデベロッパー。「スカイコート」ブランドを展開し、投資用ワンルームマンションの企画・分譲が主力。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた当該棟の匿名診断 2 件の集計（一次情報）。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 渋谷区）
相場（3.38%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.2ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.18%）は、東京都 渋谷区相場（3.38%）より0.2ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 渋谷区エリア匿名集計（一次情報）。
家賃相場・賃料分析
- 100,000円
- 99,000円
この棟の家賃中央値（99,500円）は、東京都 渋谷区の周辺相場中央値（105,000円）より 5.2% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた家賃データの匿名集計（一次情報）。数値は当社の割高診断に寄せられた家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／千駄ヶ谷５－１２－１７（この棟から約411m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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