スカイコート原宿
スカイコート原宿（東京都 渋谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築23年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都渋谷区千駄ヶ谷4丁目4-8 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ副都心線 北参道駅 徒歩3分 ／ JR山手線 代々木駅 徒歩6分 |
| 築年 | 2002-12（築23年） |
| 総戸数 | 71 |
| 階数 | 14 |
| 構造 | SRC造 |
| 分譲会社 | スカイコート株式会社 |
| 建物管理会社 | スカイサービス株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
スカイコート原宿は、東京都渋谷区千駄ヶ谷にある2002年築・14階建て71戸の投資用ワンルームマンションです。東京メトロ副都心線北参道駅から徒歩3分、JR山手線代々木駅から徒歩6分という立地の良さと、価格の相場感を宅建士の視点で中立に解説します。
立地と交通
スカイコート原宿が建つのは、東京都渋谷区千駄ヶ谷4丁目です。最寄りは東京メトロ副都心線の北参道駅で、徒歩3分という近さが特徴です。さらにJR山手線の代々木駅も徒歩6分で使えるため、都心へのアクセスは複数の路線から選べます。原宿や新宿といった商業エリアにも歩いて行ける距離にあり、通勤や生活の利便性は良好と言えます。
この棟が立つ土地の用途地域は商業地域で、市街化区域に指定されています。商業地域は建物を高く建てやすい区域で、周辺には商業施設と住宅が混在しています。なお、近くの地価公示地点（棟から411m）は第二種住居地域となっており、棟そのものの用途地域とは異なります。正確な用途地域や建築上の制限は、登記簿や都市計画図で確かめてください。
建物と管理
建物は2002年12月に竣工したSRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）の14階建てで、総戸数は71戸です。築24年が経過していますが、所有権マンションのため土地と建物を自分の資産として持てる点は安心材料です。分譲はスカイコート株式会社、管理はスカイサービス株式会社が担っています。
分譲会社のスカイコートは、日神不動産を中心とした日神グループのブランドで、首都圏の投資用ワンルームマンションを専業で手がけてきた実績があります。ただし、現在の管理組合の運営状況や長期修繕計画の有無は今回のデータに含まれていないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に確認してください。築24年という年数を踏まえると、修繕の実施履歴は特に確認しておきたい項目です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみで、件数が少ないため参考値として扱います。2件とも判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.18%、平均提示価格は3324万円でした。家賃は99,000円〜100,000円の範囲で、中央値は99,500円です。サンプルが少ないため、この結果だけで棟全体の価格が高いと断定することはできません。
参考として渋谷区全体では256件の診断があり、「危険（割高）」が167件と最も多く、「注意」は30件、「安全・割安」は58件でした。エリア全体の平均実質利回りは3.38%、平均提示価格は4040万円、家賃中央値は105,000円です。エリア全体でも割高判定が多数を占めている点は、この棟単体の結果と合わせて見ておきたい材料です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から411m離れた地価公示地点（千駄ヶ谷５－１２－１７）では、令和8年1月1日時点の価格が1平方メートルあたり1,470,000円で、前年の1,310,000円から12.2%上昇しています。この地点の用途地域は第二種住居地域、建蔽率60%・容積率300%、準防火地域に指定されています。地価の上昇は周辺エリアの傾向を示す参考情報であり、この棟自体の資産価値を直接示すものではありません。
国交省の取引事例データでは、2024年第1四半期から2025年第4四半期までに584件の取引があり、価格の中央値は4300万円、1平方メートルあたりの単価中央値は125.35万円、面積の中央値は35平方メートルでした。例えば神宮前エリアでは、1978年築・20平方メートルの1Rが1900万円で取引された例や、2007年築・60平方メートルの1LDKが16000万円、別の取引では17000万円で取引された例があります。間取りや築年、面積が異なるため、この棟との単純な比較はできません。
ハザード情報では、この棟の周辺は洪水浸水想定が「なし」、液状化のしやすさは「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。水害や地盤のリスクは比較的低いエリアと読めますが、ハザードマップは更新されることがあるため、購入前に自治体の最新の洪水・地震ハザードマップで確認してください。
北参道駅徒歩3分・代々木駅徒歩6分と交通は良好ですが、築24年で管理状況は要確認です。
参考値の棟診断2件は全て危険（割高）、渋谷区全体でも危険判定が最多です。
地価は上昇傾向ですが、価格の妥当性は周辺取引事例と合わせて個別に見極める必要があります。
- 管理組合の議事録と長期修繕計画を確認する
- 重要事項説明書で構造と権利関係を確認する
- 登記簿で所有権・抵当権の有無を確認する
- 家賃台帳と空室履歴を管理会社に確認する
- 現地で共用部と室内の状態を確認する
- 周辺の取引事例や公示地価と価格を比較する
- これらが揃っても買ってよいとは限りません。価格の妥当性とは別だからです。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-07時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
首都圏特化のデベロッパー。「スカイコート」ブランドを展開し、投資用ワンルームマンションの企画・分譲が主力。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 渋谷区）
相場（3.38%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.2ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.18%）は、東京都 渋谷区相場（3.38%）より0.2ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 渋谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 100,000円
- 99,000円
この棟の家賃中央値（99,500円）は、東京都 渋谷区の周辺相場中央値（105,000円）より 5.2% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／千駄ヶ谷５－１２－１７（この棟から約411m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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