ライオンズシティ渋谷本町
ライオンズシティ渋谷本町（東京都 渋谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築32年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都渋谷区本町5丁目26-2 |
|---|---|
| 交通 | 都営大江戸線 西新宿五丁目駅 徒歩13分 ／ 京王新線 幡ヶ谷駅 徒歩13分 |
| 築年 | 1994-02（築32年） |
| 総戸数 | 31戸 |
| 階数 | 地上7階建 |
| 構造 | RC造 |
| 分譲会社 | 株式会社大京 |
| 建物管理会社 | 株式会社大京アステージ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズシティ渋谷本町は、東京都渋谷区本町にある1994年竣工・総戸数31戸のワンルームマンションです。大江戸線西新宿五丁目駅と京王新線幡ヶ谷駅が利用できますが、いずれも徒歩13分です。割高診断は診断件数1件の参考値で「危険（割高）」でした。本記事で立地や建物、価格の目安を宅建士の視点で整理します。
立地と交通
ライオンズシティ渋谷本町は、東京都渋谷区本町5丁目26-2に立地しています。交通は都営大江戸線の西新宿五丁目駅と京王新線の幡ヶ谷駅の2路線が使えますが、いずれも徒歩13分というのが実際の距離です。2駅利用できる点は便利ですが、駅までの距離はやや長めなので、実際に歩いて確認することをおすすめします。
このエリアの用途地域は近隣商業地域で、市街化区域に区分されています。近くの弥生町にある地価公示の地点（棟から608m）は第一種中高層住居専用地域で、建蔽率60%、容積率200%、準防火地域です。住居と商業が混ざる街並みで、閑静な住宅街というより生活利便性を重視したエリアと言えます。
建物と管理
建物は1994年2月に竣工した地上7階建て、総戸数31戸のRC造（鉄筋コンクリート造）マンションで、権利形態は所有権です。築32年で、分譲は大京、管理は大京アステージが担当しています。ブランドは「ライオンズ」で、大京は全国で多くのマンションを手がけ、中古の流通量も多いデベロッパーです。
長期修繕計画や修繕履行の記録、管理組合の運営状況は今回のデータに含まれていないため、購入を検討する際は管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に求めて確認してください。築32年ということもあり、大規模修繕の実施状況や今後の計画は特に重要な確認ポイントです。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は診断の件数が1件のみで、3件に満たないため参考値として扱います。判定は「危険（割高）」、平均実質利回りは3.53%、平均提示価格は1780万円、家賃中央値は73,000円（家賃サンプル数1）で、最終診断日は2025年5月10日です。サンプルが少ないため、この結果だけでこの棟全体の価格が高いと断定することはできません。
参考として渋谷区全体の診断件数256件を見ると、「危険（割高）」が167件、「注意」が30件、「安全・割安」が58件、「判定不能」が1件で、全体でも危険（割高）が最も多い結果でした。エリア全体の平均実質利回りは3.38%、平均提示価格は4040万円、家賃中央値は105,000円です。この棟の数字はエリア平均より低めですが、診断件数が少ないため、今後件数が増えた場合に結果が変わる可能性があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、棟から608m離れた弥生町1-35-13の地点（令和8年1月1日時点）の価格は1平方メートルあたり764,000円で、前年の700,000円から9.1%上昇しています。用途地域は第一種中高層住居専用地域、建蔽率60%、容積率200%、準防火地域です。地価が上昇している点はプラス材料ですが、地価と個別マンションの資産価値は必ずしも一致しないので、あくまで参考情報として見てください。
周辺の取引事例は762件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2900万円、1平方メートルあたりの単価中央値は113.3万円、面積の中央値は25平方メートルです。例えば西原の1LDK・35平方メートル（2002年築）が5300万円、幡ケ谷の2DK・35平方メートル（1989年築）が4200万円で成約しています。間取りや面積の違いが大きいため、単純な比較は難しく、同じ条件の事例を個別に探すことが大切です。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5〜3m、地盤は液状化しにくいローム台地とされています。浸水想定がある点は気になる材料なので、購入前に自治体のハザードマップで詳しい範囲と階数ごとのリスクを確認してください。液状化しにくい地盤であることはプラス材料です。
駅徒歩13分の2路線が使えますが、距離はやや長めで実際に歩いて確認したい棟です。
割高診断は参考値ながら「危険（割高）」で、渋谷区全体も同じ傾向が見られました。
築32年のため、修繕計画や管理組合の運営状況を資料で必ず確認することが重要です。
- 長期修繕計画と修繕履行の記録を管理会社に確認する
- 管理組合の総会議事録で運営状況を確認する
- 駅までの実際の道のりと所要時間を歩いて確認する
- 賃貸相場は複数の掲載サイトで比較して確認する
- ハザードマップで浸水想定区域を具体的に確認する
- 重要事項説明書で権利関係や構造を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-31時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 渋谷区）
相場（3.38%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.15ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.53%）は、東京都 渋谷区相場（3.38%）より0.15ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 渋谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 73,000円
この棟の家賃中央値（73,000円）は、東京都 渋谷区の周辺相場中央値（105,000円）より 30.5% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／弥生町１－３５－１３（この棟から約608m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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