ライオンズマンション渋谷本町
ライオンズマンション渋谷本町（東京都 渋谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築34年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都渋谷区本町5丁目38-10 |
|---|---|
| 交通 | 京王線 幡ヶ谷駅 徒歩8分 |
| 築年 | 1992-02（築34年） |
| 総戸数 | 56戸 |
| 階数 | 地下1階付地上5階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 大京 |
| 建物管理会社 | 大京アステージ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都渋谷区本町にある「ライオンズマンション渋谷本町」は、京王線幡ヶ谷駅から徒歩8分、1992年竣工・56戸・地下1階付地上5階建のマンションです。大京が分譲し、大京アステージが管理しています。割高診断は診断1件の参考値ながら「危険（割高）」という結果でした。
立地と交通
物件は東京都渋谷区本町5丁目38-10にあり、京王線幡ヶ谷駅から徒歩8分です。京王線は新宿方面につながる路線で、都心への移動に使われます。用途地域は第１種住居地域で、市街化区域に含まれます。第１種住居地域は、主に住宅のための地域という意味です。国交省のハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化は「しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。建物自体の設計や設備は別の話なので、重要事項説明書で確認してください。
近くの地価公示地点（幡ヶ谷２－１９－４、本物件から602メートル）は、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり2,020,000円です。前年の1,800,000円から12.2%上昇しました。この地点の用途は商業地域で、建蔽率80%、容積率500%、防火地域に指定されています。地価公示は商業地の指標であり、本物件の住居地としての価格水準とは条件が異なるため、エリア全体の傾向をつかむ参考情報として読んでください。
建物と管理
建物は1992年2月に竣工した、地下1階付地上5階建・総戸数56戸の鉄筋コンクリート造マンションです。権利形態は所有権で、分譲は大京、管理は大京アステージが担っています。ブランド名の「ライオンズ」は大京が展開するもので、現在はオリックスグループの傘下です。全国に供給実績が多く、中古の流通量が多いブランドとされている点は、売却や管理の継続性を考えるうえで一つの材料になります。
築34年という年数は、設備の老朽化や大規模修繕のタイミングが近づいている可能性を意味します。一方で、大京アステージによる管理が続いている点は安心材料の一つです。ただし、修繕履歴や長期修繕計画、管理組合の積立金の状況など具体的な管理の実態は今回のデータに含まれていません。購入を検討する際は、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に確かめてください。耐震性についても合わせて確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は診断1件のため、参考値として扱います。その1件の判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.44%、平均提示価格は1880万円、家賃は69,000円（家賃サンプル数1件）でした。最終診断日は2025年8月1日です。件数が少ないため、この結果だけで棟全体の傾向を決めつけることはできません。参考値とは、件数が少なく統計的な信頼性が低いことを意味します。他の販売事例も確認することをおすすめします。
エリア全体（東京都渋谷区）では診断256件があり、「危険（割高）」が167件、「注意」が30件、「安全・割安」が58件、「判定不能」が1件で、最も多いのは「危険（割高）」でした。エリアの平均実質利回りは3.38%、平均提示価格は4040万円、家賃中央値は105,000円です。棟の家賃69,000円はエリアの中央値より低めですが、間取りや面積が異なる可能性もあるため、単純な比較はできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで811件あり、価格の中央値は3000万円、1平方メートルの単価中央値は114.3万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば2025年第4四半期の西原では、35平方メートルの1LDK（2002年築）が5300万円、15平方メートルの1K（2001年築）が2600万円で取引されています。幡ケ谷では35平方メートルの2DK（1989年築）が4200万円でした。
これらの事例は間取りや築年数がさまざまで、1992年築・ワンルーム系の本物件と単純には比べられません。ハザード面では洪水の浸水想定が「なし」、液状化が「しにくい」とされ、地形はローム台地です。立地の安全性を知る材料にはなりますが、建物自体の耐震性や設備の状態は別に確認が必要なので、売買契約前に重要事項説明書や設計図書で確かめてください。複数の事例を比較する視点を持つことが大切です。
割高診断は参考値（診断1件）で「危険（割高）」、エリア診断256件でも最多は「危険（割高）」でした。
築34年のRC造・56戸で、管理は大京アステージ。修繕計画は総会議事録等で確かめる必要があります。
幡ヶ谷駅徒歩8分、液状化しにくい立地ですが、価格の妥当性は周辺取引事例と合わせて判断してください。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画で修繕状況を確かめる
- 家賃や利回りの最新の賃貸事例を複数集めて確認する
- 重要事項説明書で建物の構造・設備・耐震性を確かめる
- 幡ヶ谷駅までの実際の道のりと時間を歩いて確認する
- 周辺の取引事例と提示価格を比べて割高感を確かめる
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（条件と価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-31時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 渋谷区）
相場（3.38%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.06ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.44%）は、東京都 渋谷区相場（3.38%）より0.06ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 渋谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 69,000円
この棟の家賃中央値（69,000円）は、東京都 渋谷区の周辺相場中央値（105,000円）より 34.3% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／幡ヶ谷２－１９－４（この棟から約602m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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