スカイコート渋谷神山町
スカイコート渋谷神山町（東京都 渋谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築11年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都渋谷区神山町24-8 |
|---|---|
| 交通 | 京王井の頭線 神泉駅 徒歩11分 ／ 東京メトロ千代田線 代々木公園駅 徒歩12分 |
| 築年 | 2015-11（築11年） |
| 総戸数 | 29戸 |
| 階数 | 地上10階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | スカイサービス |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
スカイコート渋谷神山町は、東京都渋谷区神山町に建つ築11年・総戸数29戸のワンルームマンションです。神泉駅徒歩11分、代々木公園駅徒歩12分の立地で、日神不動産のスカイコートブランド物件です。割高診断は1件のみのため参考値として、価格や利回りのデータを中立に確認します。
立地と交通
スカイコート渋谷神山町は、東京都渋谷区神山町24-8に位置する投資用ワンルームマンションです。最寄り駅は京王井の頭線の神泉駅で徒歩11分、東京メトロ千代田線の代々木公園駅までは徒歩12分です。2路線を使い分けられる立地で、渋谷駅方面へのアクセスもしやすいエリアといえます。徒歩11分・12分という距離感は、駅近物件と比べると歩く時間がやや長めになる点も意識しておきたいところです。
物件の用途地域は第２種住居地域（市街化区域）に分類されます。近隣には地価の高い松濤エリアもあり、閑静な住宅街と商業施設が混在する地域です。入居者の生活動線や周辺環境は、実際に現地を歩いて確認することをおすすめします。渋谷区という都心エリアに立地している点は、賃貸需要を考えるうえでの材料の一つになります。
建物と管理
建物は2015年11月築、地上10階建て、総戸数29戸の鉄筋コンクリート造で、権利形態は所有権です。分譲は首都圏に特化した日神不動産が手がける「スカイコート」ブランドで、投資用ワンルームマンションの企画・分譲を主力としています。管理会社はスカイサービスです。総戸数29戸という規模は、大規模マンションに比べると管理組合の運営がコンパクトになりやすい傾向があります。
管理の実態、たとえば修繕積立金の推移や大規模修繕の実施状況、滞納の有無などは今回のデータに含まれていないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確認してください。築11年という年数は、今後10年前後で大規模修繕の時期が近づいてくる段階でもあります。
日神グループは「スカイコート」ブランドを中心に、投資用ワンルームマンションの企画・分譲を長年手がけてきた首都圏特化のデベロッパーです。ブランドとしての実績はありますが、個別の棟ごとの管理状況や空室状況は別途確認が必要です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、参考値としての扱いになります。判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは2.91%、平均提示価格は3350万円、家賃は91,500円（家賃サンプル数1）でした。診断件数が少ないため、この数字だけで棟全体の価格が高いか安いかを断定することはできません。
渋谷区全体では256件の診断があり、「危険（割高）」が167件、「注意」が30件、「安全・割安」が58件、「判定不能」が1件という内訳です。エリア平均の実質利回りは3.38%、平均提示価格は4040万円、家賃中央値は105,000円でした。棟の診断件数は1件のため、エリア平均との比較も参考程度にとどめてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
最寄りの地価公示地点は松濤２－３－２で、本棟から約183m離れています。令和8年1月1日時点の価格は1平方メートルあたり1,900,000円で、前年の1,750,000円から8.6%上昇しました。この地点は第一種低層住居専用地域、建蔽率60%、容積率150%、準防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は698件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）集まっており、価格の中央値は4400万円、1平方メートルあたりの単価中央値は134.15万円、面積の中央値は35平方メートルでした。例えば駒場の1LDK（65平方メートル、1997年築）は11000万円、池尻の1LDK（60平方メートル、2007年築）は8600万円で取引されています。
ハザード情報では、洪水浸水想定区域には該当せず、液状化しにくい地盤とされ、地形はローム台地です。高潮の想定は今回のデータに無いため、購入前にハザードマップで個別に確認してください。なお物件所在地の用途地域は第２種住居地域（市街化区域）です。
診断は1件のみで参考値ですが、判定は「危険（割高）」でした。
エリア平均の利回り3.38%に対し、棟の実質利回りは2.91%でした。
地価は上昇傾向ですが、取引事例は広い面積・高額帯が中心で単純比較は難しいです。
- 管理組合の総会議事録で修繕積立金の推移を確認する
- 長期修繕計画の有無と大規模修繕の実施時期を確認する
- 重要事項説明書で建物の構造や権利関係を確認する
- ハザードマップで高潮や浸水リスクを個別に確認する
- 実際の家賃相場を複数の賃貸サイトで比較する
- 現地訪問で駅からの道のりや周辺環境を確認する
- これらが揃っても買ってよいとは限りません。価格が妥当かは別だからです。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-21時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
首都圏特化のデベロッパー。「スカイコート」ブランドを展開し、投資用ワンルームマンションの企画・分譲が主力。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4点9件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-02確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 渋谷区）
相場（3.38%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.47ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（2.91%）は、東京都 渋谷区相場（3.38%）より0.47ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 渋谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 91,500円
この棟の家賃中央値（91,500円）は、東京都 渋谷区の周辺相場中央値（105,000円）より 12.9% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／松濤２－３－２（この棟から約183m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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