パークリュクス渋谷西原
パークリュクス渋谷西原（東京都 渋谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築9年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都渋谷区西原1丁目21-3 |
|---|---|
| 交通 | 京王新線 幡ヶ谷駅 徒歩2分 ／ 小田急線 代々木上原駅 徒歩12分 |
| 築年 | 2017-04（築9年） |
| 総戸数 | 69戸 |
| 階数 | 7階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 三井不動産レジデンシャル株式会社 |
| 建物管理会社 | 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
パークリュクス渋谷西原は渋谷区西原1丁目、京王新線幡ヶ谷駅徒歩2分に立つ2017年築・7階建69戸のマンションです。三井不動産レジデンシャルの分譲で、管理は三井不動産レジデンシャルサービスが担います。割高診断は1件のみで参考値、地価は前年比12.2%の上昇が見られます。購入前の確認点を宅建士の視点で整理しました。
立地と交通
パークリュクス渋谷西原は、京王新線幡ヶ谷駅から徒歩2分という近さにあります。小田急線代々木上原駅も徒歩12分で使えるため、2つの路線を目的地によって使い分けられるのは便利です。幡ヶ谷駅からは新宿方面へのアクセスも早く、渋谷駅や新宿駅といった大きな繁華街にも出やすい立地です。通勤や通学のしやすさは、賃貸として貸す場合の入居者探しにも有利に働きやすい条件です。
所在地の用途地域は近隣商業地域で、住宅と小規模な商業施設が混在して建てられる地域です。市街化区域にも指定されており、都市としての開発が進みやすい場所に位置しています。駅前はお店が多く賑わいがありますが、少し歩くと住宅も多いエリアです。実際の街並みや生活のしやすさは、現地を歩いて確認することをおすすめします。
建物と管理
建物は2017年4月に竣工し、2026年時点で築9年です。7階建てで総戸数69戸、構造は鉄筋コンクリート造です。土地と建物をまるごと所有する「所有権」のマンションです。分譲は三井不動産レジデンシャル、ブランド名は「パークリュクス」で、設備や耐震性の水準が高いとされるシリーズです。
管理会社は三井不動産レジデンシャルサービスです。大手グループによる管理のため、一定の体制が期待できます。ただし、具体的な管理費や修繕積立金の金額、長期修繕計画の内容は今回のデータにはありません。管理組合の総会議事録や長期修繕計画書を、売主や管理会社に確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、件数が少ないため参考値として扱います。判定は「安全・割安」で、平均実質利回りは3.31%、平均提示価格は4150万円、家賃は130,000円でした。家賃のサンプルも1件だけのため、この金額がこの棟の標準的な家賃とは言い切れません。最終診断日は2024年10月13日です。
渋谷区全体で見ると診断は256件あり、もっとも多い判定は「危険（割高）」で167件、「安全・割安」は58件、「注意」は30件でした。エリアの平均実質利回りは3.38%、平均提示価格は4040万円、家賃の中央値は105,000円です。この棟の数字とエリア全体の数字を比べる際は、棟側のデータが1件しかないことを踏まえ、慎重に見る必要があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
この棟から292メートルの地点「幡ヶ谷２－１９－４」の地価公示（国が毎年公表する土地の価格）は、令和8年7月1日時点で1㎡あたり2,020,000円です。前年の1,800,000円から12.2%上昇しました。用途地域は商業地域で、建蔽率（敷地に対して建てられる建物の面積の割合）80%、容積率（敷地に対する延べ床面積の割合）500%の防火地域です。
周辺の取引事例は606件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は3000万円、1㎡あたりの単価の中央値は120万円、面積の中央値は30㎡です。西原では5300万円・35㎡・1LDK（2002年築）、2600万円・15㎡・1K（2001年築）の例があり、幡ケ谷では4200万円・35㎡・2DK（1989年築）の例もあります。価格には築年や面積で幅があります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化（地震の際に地面が液体のようになる現象）は「しにくい」、地形は地盤が安定しやすいとされるローム台地です。災害リスクは低めに見えますが、最新のハザードマップは渋谷区の公式サイトで確認することをおすすめします。
幡ヶ谷駅徒歩2分で利便性は高いですが、割高診断は1件のみで参考値に留まります。
地価は前年比12.2%上昇していますが、周辺取引は価格に幅があり単価の読み方に注意が必要です。
分譲・管理は大手グループですが、修繕計画や賃料の詳細は個別に確認が必要です。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 現在の賃料や入居状況を仲介会社に確認する
- 重要事項説明書で権利関係や設備を確認する
- 大規模修繕の実施時期と費用を確認する
- 登記簿で所有権・抵当権の状況を確認する
- 最新のハザードマップを渋谷区公式で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-22時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
三井不動産グループのマンション開発・分譲子会社。「パーク」シリーズで都市型コンパクトから高級まで幅広く展開。耐震性・設備仕様の水準が高く、中古市場での流通性が高いため投資家の評価も安定しやすい。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 5点9件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-02確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 渋谷区）
相場（3.38%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.07ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.31%）は、東京都 渋谷区相場（3.38%）より0.07ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 渋谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 130,000円
この棟の家賃中央値（130,000円）は、東京都 渋谷区の周辺相場中央値（105,000円）より 23.8% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／幡ヶ谷２－１９－４（この棟から約292m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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