プレール・ドゥーク渋谷幡ヶ谷II
プレール・ドゥーク渋谷幡ヶ谷II（東京都 渋谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都渋谷区幡ヶ谷1丁目23-16 |
|---|---|
| 分譲会社 | 株式会社木下不動産 |
この物件の解説（宅建士視点）
プレール・ドゥーク渋谷幡ヶ谷IIは、東京都渋谷区幡ヶ谷1丁目にある投資用ワンルームマンションです。交通や建物構造などの詳細データは今回取得できていないため、地価公示や周辺の取引事例、エリア全体の割高診断の数字をもとに、宅建士の視点で中立に読み解きます。
立地と交通
この物件は東京都渋谷区幡ヶ谷1丁目23-16に位置しています。渋谷区は都心に近く、投資用マンションの需要が集まりやすいエリアとされていますが、最寄り駅や徒歩分数といった交通データは今回のデータに無いため、重要事項説明書や物件の公式サイトで確かめてください。駅からの距離は入居者の決まりやすさや将来の賃料にも関わる大事な情報です。
地価公示の地点である幡ヶ谷２－１９－４は、この棟から260メートルの距離にある商業地域です。実際にこの棟周辺がどのような街並みで、スーパーや学校などの生活施設がどれくらいあるかは今回のデータでは分からないため、現地を歩いて確認することをおすすめします。渋谷区は地域によって雰囲気の差が大きいため、昼と夜の両方で見ておくと判断材料が増えます。
建物と管理
分譲会社は株式会社木下不動産で、「プレール・ドゥーク」というブランドのマンションです。このブランドは木下グループが首都圏を中心に展開しており、入居率の高さや設備保証が特徴として挙げられることが多いとされています。サブリース契約（オーナーに代わって管理会社が一括で借り上げる契約）が付いている場合は、賃料や契約期間の条件を必ず確認してください。保証の内容は物件ごとに異なることもあるため、契約書や保証書の記載を個別に確認することも大切です。
この棟の竣工年や総戸数、階数、構造、権利形態、管理会社といった基本情報は今回のデータに無いため、重要事項説明書や登記簿、管理組合の総会議事録・長期修繕計画で確認してください。これらは建物の資産価値や将来の修繕費、管理の質に直結する重要な情報です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟自体の割高診断の件数は0件でした。割高診断は提示価格と想定家賃などの情報から算出するものですが、診断の件数が少ない場合は数字の信頼性が下がります。そのため、この棟の相場ポジションについては「データ蓄積中」とし、現時点では判定を出しません。今後診断の件数が増えることで、この棟特有の傾向がより見えやすくなっていくと考えられます。
参考として渋谷区全体の数字を見ると、診断の件数は256件で、判定の内訳は危険（割高）167件、注意30件、安全・割安58件、判定不能1件です。最も多い判定は危険（割高）で、平均実質利回りは3.38%、平均提示価格は4040万円、家賃中央値は105,000円でした。これはエリア全体の傾向であり、この棟の価格がこの通りとは限らない点に注意してください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、この棟から260メートルの幡ヶ谷２－１９－４地点（商業地域、建蔽率80%、容積率500%、防火地域）は、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり2,020,000円でした。前年の1,800,000円からは12.2%の上昇です。地価の上昇は地域の需要の強さを示す一つの材料ですが、将来も同じ傾向が続くとは限りません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの570件で、価格の中央値は2900万円、面積の中央値は30平方メートルです。例えば2025年第4四半期には、西原の1LDK（35平方メートル、2002年築）が5300万円、西原の1K（15平方メートル、2001年築）が2600万円、幡ケ谷の2DK（35平方メートル、1989年築）が4200万円で取引されています。間取りや築年、面積が異なるため、これらをそのままこの棟の価格評価には使えません。
ハザード情報では、この地点の洪水浸水想定は「なし」、液状化のしやすさは「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。用途地域は第２種中高層住居専用地域で、市街化区域に含まれます。ただしこれは地点単位の目安であり、建物自体の耐震性や排水設備は別に確認する必要があります。
この棟自体の割高診断はまだ0件のため、価格の妥当性は個別に確認する必要があります。
渋谷区全体では危険（割高）判定が最も多く、平均実質利回りは3.38%でした。
建物の基本情報が今回のデータに無いため、重要事項説明書や登記簿での確認が欠かせません。
- 最寄り駅や徒歩分数を公式サイトや重要事項説明書で確認する
- 竣工年・総戸数・構造を重要事項説明書や登記簿で確認する
- 管理会社や管理規約、長期修繕計画の内容を確認する
- サブリース契約がある場合は条件や解除条項を確認する
- この棟の利回りや価格をエリア平均と比較して確認する
- ハザードマップで浸水・液状化以外のリスクも確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない。価格の妥当性は別に確認が必要だから
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-02時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「プレール・ドゥーク」ブランドで首都圏を中心に投資用・居住用マンションを分譲。入居率の高さと設備保証が特徴として挙げられることが多い。サブリース契約を伴う場合は条件の確認が重要。
「プレール・ドゥークって、実際どうなの？」。木下不動産は2026年2月に「株式会社ドゥークデザイン」へ社名変更し、ボルテックスグループ入りしました。「入居率99.33%」「設備保証10年」という数字と、「サブリースで管理費を増額された」「契約後のフォローがない」という声が混在する会社を、立地・収支・サブリースの構造から検証します。 運営する会社は不動産会社（宅地建物取引業者）ではありません。宅地建物取引士で不動産投資家・経営者のこうのすけが、セカンドオピニオンとしてお話しします。 所在地・築年・家賃・月の費用・提示価格を入れると、家賃から逆算した評価額と、提示価格との差が分かります。無料で、10秒ほどで終わります。 評価が割れる会社だからこそ、両方の声をフラットに見ることが大切です。 口コミサイトには不満を持った人が書き込みやすいバイアスがありますが、サブリース関連のトラブルが複数件・似た内容で確認されている点は軽視できません。
木下不動産の詳細レポートを読む →この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
エリア相場ポジション（東京都 渋谷区）
出典: 当社「割高診断」の東京都 渋谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
この棟の家賃事例は現在 0件。匿名性確保のため 1件 以上で実数を公開します。下の周辺相場をご参照ください。
出典: 当社「割高診断」の東京都 渋谷区エリア家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／幡ヶ谷２－１９－４（この棟から約260m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
こうのすけの無料の個別面談（不動産投資セカンドオピニオン相談）を受けた方の、実際のアンケート回答です。下の枠内をスクロールしてご覧いただけます。
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。
同じエリアの物件
- パレステュディオ渋谷本町渋谷区
- クオリア広尾渋谷区
- ルーブル渋谷初台渋谷区
- ZOOM新宿南Second渋谷区
- プレール・ドゥーク渋谷幡ヶ谷渋谷区
- グランド・ガーラ渋谷渋谷区
