スカイコート品川御殿山
スカイコート品川御殿山（東京都 品川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築16年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都品川区北品川3-9-16 |
|---|---|
| 交通 | 大崎駅 徒歩6分 ／ 北品川駅 徒歩7分 |
| 築年 | 2010-09（築16年） |
| 総戸数 | 21戸 |
| 階数 | 8階建 |
| 建物管理会社 | パートナーズ |
この物件の解説（宅建士視点）
スカイコート品川御殿山は、東京都品川区北品川にある2010年9月竣工・8階建21戸のワンルームマンションです。大崎駅徒歩6分、北品川駅徒歩7分で、通勤に便利な立地です。割高診断は棟単独では参考値（1件）ですが、品川区全体では179件の診断があり、相場との比較材料になります。
立地と交通
スカイコート品川御殿山は、JR山手線などが使える大崎駅まで徒歩6分、京急本線の北品川駅まで徒歩7分の場所にあります。複数の駅が使えるため、通勤や通学のルートを選びやすい点は良い点です。大崎駅周辺はオフィスビルが多く、北品川駅周辺は住宅と商店が混在する落ち着いた雰囲気です。
この物件がある場所の用途地域（土地の使い方を区切る決まり）は第１種中高層住居専用地域で、市街化区域に入ります。住宅を中心とした地域という意味で、大きな商業施設は建てにくいです。一方、約404m離れた地価公示の地点は近隣商業地域・商業地に指定されており、同じエリアでも用途の違いがあります。周辺環境は実際に歩いて確認することをおすすめします。
建物と管理
建物は2010年9月に竣工し、築16年、8階建・総戸数21戸です。分譲したのは日神不動産（日神グループ）で、「スカイコート」ブランドの一棟です。このブランドは首都圏の投資用ワンルームマンションを中心に展開しており、管理会社はパートナーズです。
建物の構造（鉄筋コンクリートかどうかなど）や土地の権利形態（所有権か借地権かなど）は、今回のデータには入っていません。重要事項説明書や登記簿で確認してください。また、管理費や修繕積立金の額、長期修繕計画の内容も分からないため、管理組合の総会議事録や長期修繕計画書を売主や管理会社に求めて確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、3件に届かないため参考値です。この1件は「安全・割安」の判定で、平均実質利回り25.41%、平均提示価格409万円、家賃95,000円という内容でした。診断件数が少ないため、この棟全体が割安だと断定することはできません。
品川区全体では179件の診断があり、「危険（割高）」が102件と最も多く、「注意」が24件、「安全・割安」が53件でした。エリア全体の平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は3524万円、家賃中央値は93,000円です。棟の診断とエリア全体の件数の規模が大きく異なるため、単純に比べるのではなく、両方を参考にして判断することが大切です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
物件から404m離れた「北品川１－２４－４」の地価公示地点は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり1,300,000円です。前年の1,120,000円から16.1%上がっています。この地点は近隣商業地域・商業地で、建蔽率80%、容積率400%、防火地域という指定です。地価の動きは一つの参考情報であり、将来の価格を保証するものではありません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの556件で、価格の中央値は4500万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は130万円、面積の中央値は35平方メートルです。例として、2025年第4四半期の北品川では3200万円（20平方メートル・1K・築2020年）などの事例があります。価格は面積や築年で大きく変わるため、個別の比較には注意が必要です。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5m未満、地形は後背湿地、液状化は「やや液状化しやすい」とされています。高潮の情報はありません。これらは地震や大雨の際のリスクを知るための参考情報で、購入前に自治体のハザードマップでも重ねて確認することをおすすめします。
診断は参考値（1件）のため、本棟だけの割高・割安判断は難しいです。
立地は大崎駅・北品川駅ともに徒歩圏で、通勤・通学には便利な位置です。
構造や管理体制はデータが無いため、重要事項説明書や管理組合資料で確認してください。
- 構造や権利形態は重要事項説明書・登記簿で確認する
- 管理費・修繕積立金・長期修繕計画は管理組合議事録で確認する
- 現在の家賃や入居状況は最新の募集資料で確認する
- 液状化・浸水リスクはハザードマップで重ねて確認する
- 周辺取引事例と比較し提示価格の妥当性を確認する
- 売買契約前に現地と共用部分を内見して確認する
- これらが揃えば買ってよいという意味ではない（価格の妥当性は別問題）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-13時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
首都圏特化のデベロッパー。「スカイコート」ブランドを展開し、投資用ワンルームマンションの企画・分譲が主力。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 品川区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは +21.88ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（25.41%）は、東京都 品川区相場（3.53%）より21.88ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 品川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 95,000円
この棟の家賃中央値（95,000円）は、東京都 品川区の周辺相場中央値（93,000円）より 2.2% 高い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／北品川１－２４－４（この棟から約404m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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