スカイコート北品川
スカイコート北品川（東京都 品川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築16年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 品川区北品川2-22-9 |
|---|---|
| 交通 | 京急本線 新馬場駅 徒歩3分 ／ 京急本線 北品川駅 徒歩9分 |
| 築年 | 2010-03（築16年） |
| 総戸数 | 42戸 |
| 階数 | 地上12階建 |
| 構造 | RC造(鉄筋コンクリート) |
| 分譲会社 | スカイコート株式会社 |
| 建物管理会社 | スカイサービス株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
スカイコート北品川は、東京都品川区北品川にある投資用ワンルームマンションです。京急本線新馬場駅から徒歩3分、2010年築・地上12階建・総戸数42戸のRC造（鉄筋コンクリート造り）で、分譲はスカイコート株式会社です。宅建士の視点で、立地や建物、割高診断のデータを交えて中立に解説します。
立地と交通
スカイコート北品川は東京都品川区北品川2-22-9にあります。京急本線新馬場駅から徒歩3分、北品川駅からは徒歩9分で、2つの駅を使える場所です。新馬場駅3分は近い部類ですが、利用者の生活動線（日々の移動の流れ）が合うかは別途歩いて確かめるのがよいでしょう。
棟の所在地は商業地域に区分されています。商業地域は店舗やオフィスを建てやすい地域で、周辺に飲食店や買い物先が集まりやすく、賃貸需要の面でプラス材料になり得ます。一方で人通りや音の感じ方は写真だけでは分かりにくいため、現地を実際に歩いて確認することをおすすめします。
建物と管理
この建物は2010年3月に竣工し、築16年のRC造（鉄筋コンクリート造り）、地上12階建て、総戸数42戸です。ワンルームマンションとしては中規模な規模感といえます。権利形態は所有権で、分譲はスカイコート株式会社、管理はスカイサービス株式会社が担っています。
「スカイコート」は日神不動産（日神グループ）が展開するブランドで、首都圏の投資用ワンルームマンションを中心に手がけてきました。管理組合の運営状況や長期修繕計画の内容は今回のデータに無いため、総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件で、参考値として扱います。判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.31%、平均提示価格は2700万円、家賃中央値は86,400円でした（最終診断日2023年7月10日）。件数が少ないため、この結果だけで棟全体を断定することはできません。
同じ品川区での診断の件数は179件あり、「危険（割高）」が102件、「注意」が24件、「安全・割安」が53件でした。エリア平均の実質利回りは3.54%、平均提示価格は3524万円、家賃中央値は93,000円です。棟の診断件数は1件のみなので、エリア全体の傾向と単純に比べることはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から190m離れた南品川１－３－１３の地価公示地点では、令和8年1月1日時点の価格が1平方メートルあたり835,000円で、前年の746,000円から11.9%上がりました。この地点は第一種住居地域で、建物を建てられる割合（建蔽率）60%、延べ面積の割合（容積率）300%、準防火地域です。地価公示は棟そのものの価格ではなく、近くの代表地点のデータである点に注意してください。
周辺の取引事例は573件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は4400万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は130万円、面積の中央値は35平方メートルでした。例えば2025年第4四半期の北品川では、20平方メートルの1Kが3200万円や2800万円、15平方メートルの1Kが2400万円で取引されています。面積や築年が異なるため、単純に棟の価格と比較することはできません。
国交省のハザードデータでは、この地点の洪水浸水想定は0.5〜3m、高潮は1m以上3m未満とされています。地盤は砂州・砂礫州で、液状化は「やや液状化しやすい」とされています。購入を検討する場合は、自治体が公開しているハザードマップでも同じ場所を確認することをおすすめします。
スカイコート北品川は新馬場駅徒歩3分、2010年築・RC造・全42戸の所有権物件です。
棟の割高診断は1件のみの参考値で判定は危険（割高）、エリア平均より利回りは低めでした。
地価は上昇傾向ですが浸水・液状化のリスクもあり、現地確認と公的データの両方が必要です。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画書の内容を確認する
- 賃貸需要を示す入居率や空室期間を管理会社に確認する
- 重要事項説明書で構造や権利関係の詳細を確認する
- 自治体のハザードマップで浸水・液状化リスクを確認する
- 周辺の取引事例と提示価格を面積・築年で比較して確認する
- 診断の件数が1件である点を踏まえ判定を参考程度に見る
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない。価格が妥当かは別の判断だから。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-19時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
首都圏特化のデベロッパー。「スカイコート」ブランドを展開し、投資用ワンルームマンションの企画・分譲が主力。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 4.5点9件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-28確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 品川区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.22ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.31%）は、東京都 品川区相場（3.53%）より0.22ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 品川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 86,400円
この棟の家賃中央値（86,400円）は、東京都 品川区の周辺相場中央値（93,000円）より 7.1% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／南品川１－３－１３（この棟から約190m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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