ザ・パークワンズ品川戸越
ザ・パークワンズ品川戸越（東京都 品川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築9年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都品川区平塚2丁目 |
|---|---|
| 交通 | 都営浅草線 戸越 徒歩7分 ／ 東急池上線 戸越銀座 徒歩7分 |
| 築年 | 2017-08（築9年） |
| 総戸数 | 67 |
| 階数 | RC造地上13階建 |
| 構造 | RC造 |
| 分譲会社 | 三菱地所レジデンス |
| 建物管理会社 | 三菱地所コミュニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
「ザ・パークワンズ品川戸越」は東京都品川区平塚にある2017年築・地上13階建、総戸数67戸の投資用マンションです。都営浅草線戸越・東急池上線戸越銀座から徒歩7分で、割高診断は参考値ながら「危険（割高）」の判定が出ています。立地と価格の両面から中立に解説します。
立地と交通
ザ・パークワンズ品川戸越は、東京都品川区平塚2丁目に建つマンションです。最寄り駅は都営浅草線の戸越駅で、徒歩7分の距離にあります。もう一つの最寄りである東急池上線の戸越銀座駅も同じく徒歩7分で、2つの沿線を使い分けられる立地です。都心方向への移動がしやすい点は、賃貸を探す人にとって分かりやすい利点といえます。
戸越・戸越銀座エリアは古くからの商店街が残り、スーパーや個人商店が多く、日常の買い物がしやすい街として知られています。駅を2つ使い分けられる立地は、入居者募集の間口を広げやすい要素になります。ただし実際の賃貸需要の強さや空室の出やすさは今回のデータには含まれていないため、賃貸情報サイトの掲載状況や管理会社への聞き取りで確かめてください。
建物と管理
この建物は2017年8月に竣工し、2026年時点で築9年です。構造は鉄筋コンクリート造（RC造、コンクリートと鉄の骨組みでできた丈夫な構造）で、地上13階建、総戸数は67戸です。権利形態は所有権（土地と建物をまるごと所有できる権利）で、借地権のような期限付きの権利ではありません。
分譲会社は三菱地所レジデンス、管理会社は三菱地所コミュニティで、どちらも大手不動産グループに属する会社です。会社の規模だけで管理の質が決まるわけではないため、実際の管理状態は別に確認する必要があります。長期修繕計画や修繕積立金の額、管理組合の運営状況といった具体的な情報は今回のデータに無いため、売主に長期修繕計画書と直近の総会議事録を求めてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件だけで、3件未満のため参考値として扱います。その1件の判定は「危険（割高）」でした。内容は平均実質利回り（投資した金額に対して1年間でどれくらいの収益が得られるかを示す割合）が3.33%、平均提示価格が3750万円、想定家賃が118,000円です。1件のみの結果であり、この棟全体の傾向を示すものではない点に注意が必要です。
比較の目安として、品川区全体の診断件数は183件あり、「危険（割高）」が103件、「注意」が24件、「安全・割安」が53件、「判定不能」が3件という内訳でした。エリア全体の平均実質利回りは3.53%、平均提示価格は3517万円、家賃の中央値は93,000円です。この棟の家賃118,000円はエリアの中央値93,000円より高めですが、サンプルが1件しかないため、この差が棟の傾向なのか偶然なのかは判断できません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国が毎年公表する土地の値段である地価公示によると、この棟から101メートルの地点（平塚２－１６－３）の価格は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり1,450,000円です。前年の1,380,000円から11.5%上昇しました。用途地域は近隣商業地域（お店なども建てられる地域）、用途区分は商業地で、建蔽率80%、容積率300%、準防火地域です。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの期間で961件あり、価格の中央値は3300万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は130万円、面積の中央値は30平方メートルです。この数字はあくまで中央値であり、個別の物件の条件によって価格は上下します。
個別の例を見ると、荏原の2500万円・25平方メートル・1R（2015年築、2025年第4四半期）、平塚の1600万円・15平方メートル・1K（1990年築、同時期）、同じく平塚の2100万円・20平方メートル・1K（2005年築、同時期）があり、築年や面積によって価格の幅が大きいことが分かります。
水害や地震の危険度を示すハザード情報（洪水・高潮・地震の揺れやすさなどをまとめた情報）は今回のデータに含まれていないため、購入前に必ず国土交通省のハザードマップポータルサイトで確認してください。立地のリスクは価格だけでは分からないため、見落とさないようにしましょう。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」では、この棟に評点4.3（7件の評価）が付けられています。具体的な良い点や気になる点の内容は今回のデータに無いため、実際のコメントはマンションレビューのサイトで直接確認してください。
割高診断は1件のみの参考値で、「危険（割高）」の判定ですが断定はできません。
品川区全体は診断183件中「危険（割高）」が最多で、家賃はエリア中央値より高めの傾向です。
地価は上昇傾向ですが、管理状況やハザードは別途確認が必要です。
- 長期修繕計画書と総会議事録を管理会社に確認する
- 重要事項説明書で建物構造や権利関係を確認する
- 戸越・戸越銀座周辺の賃貸需要を賃貸サイトで調べる
- ハザードマップで水害・地震のリスクを確認する
- 割高診断は1件のみのため複数の価格情報を集めて比較する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別途確認が必要）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-06時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 4.3点7件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-05確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 品川区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.2ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.33%）は、東京都 品川区相場（3.53%）より0.2ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 品川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 118,000円
この棟の家賃中央値（118,000円）は、東京都 品川区の周辺相場中央値（93,000円）より 26.9% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で国土交通省のデータを引いています（棟の位置とは数百mずれることがあります）。
地価公示／平塚２－１６－３（町丁目の代表点から最寄り） 令和8年1月1日 商業地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・町丁目の代表点から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で想定最大規模の浸水想定区域・地形分類を判定した参考値です。棟の実位置では区分が異なることがあります。用途地域は区画ごとに変わるため、座標が確かな棟のみ表示しています。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は町丁目の代表点で、棟の実位置とは数百mの誤差があります。用途地域は座標が確かな棟のみ表示しています。
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