スカイコート戸越
スカイコート戸越（東京都 品川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築9年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都品川区戸越3丁目6-7 |
|---|---|
| 交通 | 東京都浅草線 戸越駅 徒歩3分 |
| 築年 | 2017-10（築9年） |
| 総戸数 | 37戸 |
| 階数 | 鉄筋コンクリート造 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | スカイコート株式会社 |
| 建物管理会社 | スカイーサービス株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
スカイコート戸越は東京都品川区戸越3丁目にある、都営浅草線戸越駅から徒歩3分の投資用ワンルームマンションです。2017年竣工・総戸数37戸のRC造（鉄筋コンクリート造）で、スカイコート株式会社が分譲しました。診断は参考値ながら「危険（割高）」の判定が出ており、エリア相場との違いも含めて中立に解説します。
立地と交通
スカイコート戸越は、都営浅草線戸越駅から徒歩3分の場所にあります。駅までの近さは、通勤や通学で駅を使う人にとって大きな強みです。入居者を探すときにも、駅からの距離は選ばれやすさに関わる要素のひとつになります。
所在地は東京都品川区戸越3丁目6-7です。用途地域は第一種住居地域で、住宅を中心とした地域に位置づけられています。具体的な周辺施設（スーパーや学校など）のデータは今回の情報には無いため、現地を歩いて確認するか、品川区のまちづくり資料で確かめてください。
建物と管理
この建物は2017年10月に竣工した、鉄筋コンクリート造（コンクリートと鉄の骨組みで作られた構造）のワンルームマンションです。総戸数は37戸で、権利形態は所有権、つまり建物と土地を自分のものとして持てる形です。分譲したのはスカイコート株式会社で、日神不動産グループが展開する「スカイコート」ブランドの1棟です。
管理会社はスカイーサービス株式会社です。長期修繕計画や管理費・修繕積立金の金額、これまでの大規模修繕の実施状況は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に求めて確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、参考値としてお読みください。判定は「危険（割高）」で、平均実質利回り（支払った金額に対して実際に得られる利益の割合）は3%、平均提示価格は2780万円、家賃中央値は77,500円でした。件数が少ないため、この結果だけで棟全体を判断することはできません。
同じ品川区での診断は181件あり、「危険（割高）」が103件、「注意」が24件、「安全・割安」が53件、「判定不能」が1件でした。エリア全体でも「危険（割高）」が最も多く、平均実質利回りは3.53%、平均提示価格は3519万円、家賃中央値は93,000円です。棟の家賃中央値77,500円はエリアの93,000円より低く、背景にある間取りや条件の違いは今回のデータでは分からないため、個別の賃貸事例を賃貸サイトや管理会社に確かめてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、棟から81m離れた「戸越3-3-1」地点（令和8年1月1日時点）の価格は1平方メートルあたり987,000円で、前年の881,000円から12%上昇しています。用途地域は第一種住居地域、建蔽率60%、容積率200%、準防火地域です。地価の上昇は土地の需要を示す材料のひとつですが、今後も同じように上がり続けるとは限りません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで759件あり、価格の中央値は3200万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は126.7万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例えば2025年第4四半期の荏原地区では25平方メートル・2DKが4000万円、戸越地区では45平方メートル・1LDKが4300万円で取引されています。間取りや面積が異なるため、単純な比較はできません。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化は「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。これらは公開データに基づく目安であり、実際の災害リスクをすべて示すものではないため、品川区が発表する最新のハザードマップも併せて確認してください。
診断は参考値の1件で「危険（割高）」、品川区全体も「危険（割高）」が最多です。
家賃中央値77,500円はエリアの93,000円より低く、背景は賃貸データで確認が必要です。
地価は上昇傾向ですが、管理状況や修繕計画は公式資料で必ず確かめてください。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を確認する
- 修繕積立金・管理費の金額と今後の上昇予定を確認する
- 実際の賃貸条件（家賃・空室期間）を複数の賃貸サイトで確認する
- 登記簿謄本で権利関係や抵当権の有無を確認する
- 最新のハザードマップで浸水・液状化リスクを再確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目が揃うことと、価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-22時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
首都圏特化のデベロッパー。「スカイコート」ブランドを展開し、投資用ワンルームマンションの企画・分譲が主力。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 品川区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.53ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3%）は、東京都 品川区相場（3.53%）より0.53ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 品川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 77,500円
この棟の家賃中央値（77,500円）は、東京都 品川区の周辺相場中央値（93,000円）より 16.7% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／戸越３－３－１（この棟から約81m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
こうのすけの無料の個別面談（不動産投資セカンドオピニオン相談）を受けた方の、実際のアンケート回答です。下の枠内をスクロールしてご覧いただけます。
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。
