レジオスヒルズ御殿山
レジオスヒルズ御殿山（東京都 品川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都品川区北品川3丁目7-34 |
|---|---|
| 分譲会社 | 株式会社ブロードブレインズ |
この物件の解説（宅建士視点）
レジオスヒルズ御殿山は、東京都品川区北品川3丁目にある株式会社ブロードブレインズ分譲の投資用ワンルームマンションです。建物や交通の情報は今回のデータに含まれていないため、品川区全体の割高診断179件と国の地価・取引データをもとに、エリアの傾向から中立に読み解きます。
立地と交通
レジオスヒルズ御殿山は、東京都品川区北品川3丁目7-34に位置する投資用ワンルームマンションです。投資用ワンルームマンションとは、人に貸して家賃を得ることを目的とした、1部屋だけのマンションのことです。この棟を分譲した会社は株式会社ブロードブレインズです。
最寄り駅や駅からの徒歩分数といった交通の情報は今回のデータには含まれていないため、公式サイトの物件概要や重要事項説明書、地図アプリなどで必ず確かめてください。駅からの距離は賃貸の需要や家賃の目安に直結する大切な情報です。特にワンルーム投資では、駅からの近さが入居者の決め手になりやすい傾向があるため、事前の確認が欠かせません。
建物と管理
この棟の竣工年、階数、総戸数、構造、権利形態（土地の所有のしかた）は今回のデータでは分からないため、登記簿や重要事項説明書、分譲会社の株式会社ブロードブレインズに直接確認してください。マンションは築年数や構造によって資産価値や今後の修繕の負担が変わるため、早めに調べておくと安心です。
管理会社や日々の管理体制についても、今回のデータには情報がありません。清掃や設備の点検がきちんと行われているかは資産価値に大きく影響するため、管理組合の総会議事録や長期修繕計画を売主や管理会社に求めて確認することをおすすめします。管理が行き届いていない建物は、将来の修繕費が急に膨らむこともあるため注意が必要です。
割高診断から見た相場ポジション
レジオスヒルズ御殿山そのものの割高診断の件数は0件のため、この棟単体の相場ポジションはデータ蓄積中です。現時点では、この棟の価格が割高か割安かを個別に判断できる材料がありません。今後、診断の件数が増えれば、より具体的な評価ができるようになります。
参考として、品川区全体では179件の診断が行われており、もっとも多い判定は「危険（割高）」で102件でした。「注意」は24件、「安全・割安」は53件です。エリアの平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は3524万円、家賃中央値は93,000円でした。これはエリア全体の傾向を示す数字であり、この棟自体の数値ではない点に注意してください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から434m離れた地価公示の地点（南品川１－３－１３）は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり835,000円でした。前年の746,000円から11.9%上昇しています。この地点の用途地域は第一種住居地域、建蔽率60%、容積率300%、準防火地域です。
別の用途地域データでは、この物件の所在地そのものは商業地域・市街化区域に区分されています。地価公示の地点と物件所在地で用途地域の区分が異なっているため、実際の建築条件は登記簿や区の都市計画課で確認してください。用途地域が変われば建てられる建物の大きさも変わるため、念のため確かめておくと安心です。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの間に587件あり、価格の中央値は4200万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は130万円、面積の中央値は35平方メートルでした。例として、北品川エリアでは1K・20平方メートル・2020年築の部屋が3200万円、同じく1K・20平方メートル・2003年築の部屋が2800万円で取引されています。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5m未満、液状化は「やや液状化しやすい」、地形は後背湿地（かつて水辺だった低く湿った土地という意味）とされています。高潮の想定データは今回の情報には無いため、区のハザードマップや重要事項説明書で確認してください。これらの情報は購入前に必ず詳しく確認することをおすすめします。
この棟自体の診断データは0件で、相場ポジションはデータ蓄積中です。
品川区全体では179件の診断のうち「危険（割高）」が最多の102件でした。
建物・交通・管理の情報が乏しいため、登記簿や重要事項説明書で自ら確かめる姿勢が欠かせません。
- 竣工年・階数・総戸数・構造を登記簿や重要事項説明書で確認する
- 管理会社と管理体制を総会議事録・長期修繕計画で確認する
- 最寄り駅や徒歩分数を公式サイトや地図アプリで確認する
- 物件所在地の用途地域と建築条件を区の都市計画課で確認する
- 洪水・液状化・高潮などのハザードを区のハザードマップで確認する
- この棟自体の割高診断データが今後増えるか確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目と価格の妥当性は別の問題）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-17時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
エリア相場ポジション（東京都 品川区）
出典: 当社「割高診断」の東京都 品川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
この棟の家賃事例は現在 0件。匿名性確保のため 1件 以上で実数を公開します。下の周辺相場をご参照ください。
出典: 当社「割高診断」の東京都 品川区エリア家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／南品川１－３－１３（この棟から約434m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
こうのすけの無料の個別面談（不動産投資セカンドオピニオン相談）を受けた方の、実際のアンケート回答です。下の枠内をスクロールしてご覧いただけます。
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。
