プレール・ドゥーク品川仙台坂
プレール・ドゥーク品川仙台坂（東京都 品川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築21年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都品川区南品川5丁目14-14 |
|---|---|
| 交通 | JR京浜東北・根岸線 大井町駅 徒歩8分 ／ 京急本線 青物横丁駅 徒歩6分 |
| 築年 | 2005-11（築21年） |
| 総戸数 | 41戸 |
| 階数 | RC造 地上5階建 |
| 構造 | RC造(鉄筋コンクリート) |
| 分譲会社 | 株式会社エム・シー・コーポレーション |
| 建物管理会社 | 株式会社キノシタコミュニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
プレール・ドゥーク品川仙台坂は東京都品川区南品川にある2005年竣工・RC5階建て41戸の投資用マンションです。大井町駅徒歩8分、青物横丁駅徒歩6分。割高診断は参考値ながら「危険（割高）」の判定が出ており、宅建士の視点で立地・建物・相場を中立に確認します。
立地と交通
物件は東京都品川区南品川5丁目14-14にあります。JR京浜東北・根岸線の大井町駅まで徒歩8分、京急本線の青物横丁駅まで徒歩6分で、2つの路線を使える点は通勤・通学の選択肢を増やす要素です。
大井町駅は乗り換えもしやすく、都心方面へのアクセスは比較的良いエリアです。ただし駅からの道のりの傾斜や街灯の有無、夜間の人通りなどは資料だけでは分からないため、現地を実際に歩いて確かめてください。
建物と管理
建物は2005年11月に竣工したRC造（鉄筋コンクリート造）地上5階建てで、総戸数は41戸、権利形態は所有権です。分譲は株式会社エム・シー・コーポレーション、ブランドは「プレール・ドゥーク」で木下不動産・木下グループが手がけています。このブランドは入居率の高さや設備保証を特徴とすることが多いですが、サブリース契約（管理会社が家賃を保証して借り上げる仕組み）を結ぶ場合は契約条件を細かく確認する必要があります。
管理会社は株式会社キノシタコミュニティです。築21年が経過しており修繕の履歴や今後の計画は気になるところですが、今回のデータには管理組合の総会議事録や長期修繕計画が含まれていません。実際の管理状態は、これらの資料を売主や管理会社に求めて確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみのため参考値です。1件の結果は「危険（割高）」の判定で、平均実質利回りは3.37%、平均提示価格は2850万円、家賃は94,000円でした。件数が少ないため、この結果だけで棟全体の傾向を断定することはできません。
品川区全体では183件の診断があり、「危険（割高）」が103件と最も多く、「注意」24件、「安全・割安」53件、「判定不能」3件でした。エリア全体の平均実質利回りは3.53%、平均提示価格は3517万円、家賃中央値は93,000円です。この棟の家賃94,000円はエリアの家賃中央値93,000円とほぼ同水準ですが、利回りや価格は診断件数が少ないため単純比較は難しい状況です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から156m離れた東大井5-10-2の地価公示地点（令和8年1月1日時点）は1平方メートルあたり2,070,000円で、前年の1,770,000円から16.9%上昇しています。用途地域は商業地域で、建蔽率80%・容積率600%・防火地域という都市計画上の条件です。地価の上昇は好材料の一つですが、これは公示地点の数字であり、物件そのものの価格が同じ割合で変動するとは限りません。
周辺の取引事例は352件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2900万円、1平方メートルあたりの単価中央値は120万円、面積の中央値は25平方メートルです。例としては1993年築・20平方メートルの1Rが2000万円（2025年第4四半期）、1993年築・35平方メートルの1LDKが3200万円（2025年第4四半期）、2014年築・20平方メートルの住戸が2600万円（2025年第3四半期）が東大井地区で成約しています。
ハザード情報では、この棟は洪水浸水想定が「なし」、液状化は「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。用途地域は近隣商業地域で、市街化区域に位置します。なお高潮の想定は今回のデータに含まれていないため、品川区が公開するハザードマップで確かめてください。
この棟の割高診断は参考値（1件）で、判定は「危険（割高）」でした。
品川区全体では183件中「危険（割高）」が最多で、エリアの利回り感は厳しめです。
管理・サブリース条件や周辺ハザードは別途資料で確認することをお勧めします。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- サブリース契約の有無と条件を契約書で確認する
- 大井町・青物横丁駅までの実際の道のりを歩いて確認する
- 現在の賃貸募集状況と空室の有無を確認する
- 高潮を含むハザード情報を区のマップで確認する
- 周辺の取引事例と提示価格の整合性を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別問題だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-02時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「プレール・ドゥーク」ブランドで首都圏を中心に投資用・居住用マンションを分譲。入居率の高さと設備保証が特徴として挙げられることが多い。サブリース契約を伴う場合は条件の確認が重要。
「プレール・ドゥークって、実際どうなの？」。木下不動産は2026年2月に「株式会社ドゥークデザイン」へ社名変更し、ボルテックスグループ入りしました。「入居率99.33%」「設備保証10年」という数字と、「サブリースで管理費を増額された」「契約後のフォローがない」という声が混在する会社を、立地・収支・サブリースの構造から検証します。 運営する会社は不動産会社（宅地建物取引業者）ではありません。宅地建物取引士で不動産投資家・経営者のこうのすけが、セカンドオピニオンとしてお話しします。 所在地・築年・家賃・月の費用・提示価格を入れると、家賃から逆算した評価額と、提示価格との差が分かります。無料で、10秒ほどで終わります。 評価が割れる会社だからこそ、両方の声をフラットに見ることが大切です。 口コミサイトには不満を持った人が書き込みやすいバイアスがありますが、サブリース関連のトラブルが複数件・似た内容で確認されている点は軽視できません。
木下不動産の詳細レポートを読む →この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 品川区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.16ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.37%）は、東京都 品川区相場（3.53%）より0.16ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 品川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 94,000円
この棟の家賃中央値（94,000円）は、東京都 品川区の周辺相場中央値（93,000円）より 1.1% 高い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東大井５－１０－２（この棟から約156m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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