ハーモニーレジデンス五反田
ハーモニーレジデンス五反田（東京都 品川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築11年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都品川区西五反田２丁目１６−１２ |
|---|---|
| 交通 | 五反田駅 徒歩3分 ／ 大崎広小路駅 徒歩6分 |
| 築年 | 2015-09（築11年） |
| 総戸数 | 36戸 |
| 階数 | 14階建 |
| 建物管理会社 | ネクサスインベストメント |
この物件の解説（宅建士視点）
ハーモニーレジデンス五反田は、東京都品川区西五反田にある2015年築・14階建て36戸のワンルームマンションです。五反田駅徒歩3分という好立地ですが、割高診断は参考値（1件）で「危険（割高）」、地価は上昇傾向でハザードにも留意が必要な棟です。
立地と交通
ハーモニーレジデンス五反田は、東京都品川区西五反田二丁目に位置し、JR・東急・都営の五反田駅まで徒歩3分、東急池上線の大崎広小路駅まで徒歩6分という好立地です。複数路線が使える駅近物件は入居者を探しやすい傾向があるとされますが、実際の空室期間や入居率は今回のデータに無いため、管理会社に直近の募集状況を確認してください。
このエリアは用途地域が商業地域で、建蔽率80％・容積率700％という高い土地活用が認められています。周辺の地価公示（棟から81m地点）は1平方メートルあたり3,190,000円で、前年の2,690,000円から18.6％上昇しました。地価の上昇は土地の評価が高まっていることを示しますが、今後も同じペースで上がり続けると決まったわけではありません。
建物と管理
建物は2015年9月竣工、築11年の14階建てで、総戸数は36戸です。構造や権利形態（所有権か借地権かなど）、分譲会社やブランド名は今回のデータに含まれていないため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。これらは建物の耐久性や将来の資産性、固定資産税の扱いにも関わる重要な情報です。
管理会社はネクサスインベストメントです。管理体制や長期修繕計画、修繕積立金の金額・積立状況は今回のデータには含まれていないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に求めて確認することをおすすめします。築11年は大規模修繕の時期を迎える、または控えている築年数でもあるため、計画の有無は特に大切です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、参考値としての扱いになります。判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは2.98％、平均提示価格は3,500万円、家賃は96,570円（サンプル1件）でした。1件の診断では個別の部屋や時期の事情の影響が大きいため、この数字だけで棟全体を判断しないでください。
品川区全体では179件の診断があり、「危険（割高）」が102件、「注意」が24件、「安全・割安」が53件で、多い判定はこの棟と同じ「危険（割高）」でした。エリアの平均実質利回りは3.54％、平均提示価格は3,524万円、家賃中央値は93,000円です。棟の利回り2.98％はエリア平均より低く見えますが、1件の参考値である点に重ねて注意してください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに981件あり、価格の中央値は3,900万円、1平方メートルあたりの単価中央値は133.3万円、面積の中央値は35平方メートルです。例として、2025年第4四半期に西五反田で成約した1DK・30平方メートル（築2005年）が4,400万円、1K・20平方メートル（築2015年）が3,500万円という事例があります。面積や築年が物件ごとに異なるため、単純な価格比較は難しい点に注意してください。
ハザード情報では、洪水浸水想定が0.5〜3m、高潮が1m以上3m未満とされ、地形は水がたまりやすい「後背湿地」、地盤は「やや液状化しやすい」と評価されています。これらは地図上の目安であり、実際の被害の有無や程度を示すものではないため、品川区が公開するハザードマップや窓口で最新の情報を確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
口コミサイト「マンションレビュー」には、この棟について評点4.1（7件）という情報があります。具体的な良い点・気になる点のコメント内容は今回のデータには含まれていないため、気になる方はマンションレビューのサイトで実際の投稿内容を確認してください。評点だけでなく、投稿内容や件数の推移も合わせて見ることをおすすめします。
五反田駅徒歩3分の好立地ですが、割高診断は参考値（1件）で「危険（割高）」の判定です。
地価は前年比18.6％上昇していますが、洪水・高潮・液状化のリスクにも留意が必要です。
構造・権利・修繕計画など不明点が多く、重要事項説明書や管理組合資料での確認が欠かせません。
- 構造・権利形態を登記簿や重要事項説明書で確認する
- 長期修繕計画と修繕積立金の状況を管理組合に確認する
- 直近の空室期間や入居率を管理会社に確認する
- ハザードマップで浸水・液状化リスクを確認する
- 割高診断は1件のみのため複数の根拠で価格を検討する
- 周辺取引事例と面積・築年を照らし合わせて価格を比較する
- これらが揃っても買ってよいとは限らない（価格の妥当性は別途判断が必要なため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-05時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4.1点7件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-07-26確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 品川区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.55ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（2.98%）は、東京都 品川区相場（3.53%）より0.55ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 品川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 96,570円
この棟の家賃中央値（96,570円）は、東京都 品川区の周辺相場中央値（93,000円）より 3.8% 高い ＝ やや割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／西五反田２－９－５（この棟から約81m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
こうのすけの無料の個別面談（不動産投資セカンドオピニオン相談）を受けた方の、実際のアンケート回答です。下の枠内をスクロールしてご覧いただけます。
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。
