ライオンズマンション目黒不動前
ライオンズマンション目黒不動前（東京都 品川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築36年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都品川区西五反田5丁目30-22 |
|---|---|
| 交通 | 東急目黒線 不動前駅 徒歩5分 |
| 築年 | 1990-08（築36年） |
| 総戸数 | 38戸 |
| 階数 | 地上7階建造 |
| 構造 | RC造(鉄筋コンクリート) |
| 分譲会社 | 株式会社大京 |
| 建物管理会社 | 株式会社リビングコミュニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズマンション目黒不動前は、東京都品川区西五反田にある1990年8月築・全38戸のRC造7階建てマンションです。東急目黒線不動前駅から徒歩5分で、直近の地価公示は上昇傾向ですが、割高診断の件数は少なく参考値にとどまります。宅建士の視点で中立に解説します。
立地と交通
ライオンズマンション目黒不動前は、東急目黒線の不動前駅から徒歩5分に位置します。所在地は東京都品川区西五反田5丁目で、用途地域は準工業地域、建蔽率60％・容積率300％、防火地域に指定されています。これらは建て替え時の建物の大きさの上限を示す数値で、現在の建物がどこまで適合しているかは重要事項説明書で確認できます。
準工業地域は、住まいと小規模な工場などが混在できる地域を指します。防火地域は、火災が燃え広がりにくいよう建物の構造や建材に厳しい基準が設けられている地域のことです。将来の用途変更や再開発の可能性はゼロではありませんが、具体的な計画は今回のデータに無いため、品川区の都市計画情報で確認してください。
建物と管理
建物は1990年8月に竣工した地上7階建て・総戸数38戸のRC造（鉄筋コンクリート造）マンションです。権利形態は所有権で、分譲会社は大京、ブランドは「ライオンズマンション」です。大京は全国で長く供給実績を持つデベロッパーで、現在はオリックスグループの傘下にあります。管理会社は株式会社リビングコミュニティです。
築36年ということもあり、共用部の修繕状況や次回の大規模修繕の予定は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確認してください。ブランドとしての実績と、個別の棟の管理状態は別の話なので、両方を合わせて見る必要があります。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみのため、参考値として見てください。判定は「危険（割高）」で、平均提示価格1500万円、平均実質利回り3.55％、家賃62,100円（サンプル数1）でした。最終診断日は2024年5月30日です。件数が少ないため、この結果だけで価格の妥当性を断定することはできません。
品川区全体では181件の診断が行われており、こちらも「危険（割高）」が最多の103件、平均実質利回り3.53％、平均提示価格3519万円、家賃中央値93,000円でした。棟とエリアの利回りの差は今回のデータに無いため、個別の価格が割高かどうかは、複数の仲介会社の査定や周辺の取引事例と合わせて確認してください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から132m離れた西五反田５－３１－６の地価公示地点では、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり1,000,000円、前年の890,000円から12.4％上昇しました。周辺の取引事例は1,048件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は3,600万円、面積の中央値は30平方メートルでした。
例えば2025年第4四半期には、35平方メートルの1LDKが7,100万円、20平方メートルの1Kが2,900万円や2,600万円で取引されています。地価は上昇傾向ですが、今後も続くとは限らないため、将来の価格を断定することはできません。ハザード面では、洪水の浸水想定は「なし」、地盤は液状化しにくい「ローム台地」とされていますが、高潮に関する情報は今回のデータに無いため、品川区のハザードマップで確認してください。
築36年・全38戸のライオンズマンションで、不動前駅徒歩5分の立地です。
診断は参考値ながら「危険（割高）」で、品川区全体も割高判定が多い傾向です。
地価は上昇傾向ですが、価格の妥当性は管理状況や複数データで確認してください。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を管理会社に確認する
- 修繕履歴や耐震性は重要事項説明書で確認する
- 実際の賃料は複数の賃貸サイトで相場を確認する
- 価格の妥当性は複数の不動産業者に査定を取って確認する
- 周辺のハザード情報は自治体の最新マップで確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目と価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-22時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 3.7点20件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-05確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 品川区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.02ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.55%）は、東京都 品川区相場（3.53%）より0.02ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 品川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 62,100円
この棟の家賃中央値（62,100円）は、東京都 品川区の周辺相場中央値（93,000円）より 33.2% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／西五反田５－３１－６（この棟から約132m） 令和8年1月1日 住宅地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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