コンシェリア品川 CROSSIA 8階
コンシェリア品川 CROSSIA 8階（東京都 品川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築4年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都品川区北品川1-30-25 |
|---|---|
| 交通 | 京急本線 北品川駅 徒歩5分 ／ 京急本線 新馬場駅 徒歩5分 |
| 築年 | 2022-05（築4年） |
| 総戸数 | 36戸 |
| 階数 | 14階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | 株式会社クレアスコミュニティー |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
コンシェリア品川 CROSSIA 8階は、東京都品川区北品川にある京急北品川駅・新馬場駅徒歩5分の投資用ワンルームです。2022年竣工・14階建36戸。割高診断は参考値ながら「危険（割高）」でした。
立地と交通
コンシェリア品川 CROSSIA 8階は、東京都品川区北品川1-30-25に位置する投資用ワンルームマンションです。最寄りは京急本線の北品川駅と新馬場駅で、どちらも徒歩5分です。2つの駅が使えるため、通勤や外出の選択肢が広がりやすい立地といえます。
このエリアは近隣商業地域で、建物を建てられる割合（建蔽率）は80%、延べ面積の上限（容積率）は400%です。商業地域らしく周辺にはお店や飲食店が集まりやすい一方、具体的な街の雰囲気や生活音は現地を歩いて確かめることをおすすめします。
建物と管理
建物は2022年5月に竣工した鉄筋コンクリート造14階建で、総戸数は36戸です。築年数は4年とまだ新しく、権利は所有権です。分譲はクレアスライフ株式会社、管理は株式会社クレアスコミュニティーが担当しています。
分譲会社は「コンシェリア」ブランドで都心の駅近ワンルームを多く手がけるデベロッパーです。ただし管理費や修繕積立金の金額、長期修繕計画の内容は今回のデータに無いため、重要事項説明書や管理組合の総会議事録で確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、件数が少ないため参考値として扱います。判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.27%、平均提示価格は3600万円、家賃は112,500円（サンプル1件）でした。1件の結果だけで棟全体の価格が高いと断定することはできません。
品川区全体では179件の診断があり、「危険（割高）」が102件、「注意」が24件、「安全・割安」が53件でした。エリア平均の実質利回りは3.54%、平均提示価格は3524万円、家賃中央値は93,000円です。棟の家賃サンプルはエリアの中央値より高めですが、1件だけの比較のため参考程度にとどめてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から229m離れた北品川1-24-4の地価公示（令和8年1月1日時点）は1平方メートルあたり1,300,000円で、前年の1,120,000円から16.1%上昇しています。用途地域は近隣商業地域、防火地域に指定されています。上昇が続くとは限らないため、今後の公示データも併せて確認するとよいでしょう。
周辺の取引事例は417件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格中央値は5000万円、1平方メートルあたりの単価中央値は132.7万円、面積中央値は40平方メートルです。例として1985年築・10平方メートルの1Kが1300万円、2018年築・45平方メートルの1LDKが7700万円で取引されています。間取りや築年で価格の差が大きいため、似た条件の事例で比較することが大切です。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」ですが、地形は砂州・砂礫州で「やや液状化しやすい」とされています。液状化は地震のときに地面が緩くなる現象です。詳しい想定は自治体が公開するハザードマップで確かめてください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには17件の口コミがあり、評点は3.6です。良い点として「五反田駅から近く立地環境が良い」「駅前に飲食店・カフェが充実している」「JR駅ビルのアトレで買い物が完結する」といった声が挙がっています。ただしこの棟の最寄りは京急北品川駅・新馬場駅のため、五反田駅周辺の評価と自分の生活圏が合うかは別に確認してください。
最寄りは京急北品川駅・新馬場駅で徒歩5分、地価公示は前年より16.1%上昇しています。
割高診断は1件のみの参考値で、判定は「危険（割高）」、実質利回りは3.27%でした。
液状化しやすい地形のため、ハザードマップと重要事項説明書で必ず事前に確認してください。
- 管理費・修繕積立金の金額は重要事項説明書で確認する
- 長期修繕計画と修繕履歴を管理組合の議事録で確認する
- 現在の入居状況や賃料の実態を賃貸借契約書で確認する
- 液状化のしやすさを自治体のハザードマップで確認する
- 割高診断は1件のみなので複数の価格情報と比較する
- 周辺の取引事例と価格を実際に見比べて妥当性を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認と妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-13時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「コンシェリア」ブランドで都心駅近の投資用ワンルームマンションを分譲するデベロッパー。立地選定のこだわりと入居率の安定性を訴求しており、首都圏エリアに供給実績が多い。
「コンシェリアって、実際どうなの？」。「都心立地で安定」という声と「割高だった・営業電話がしつこい」という真逆の評価が混在する会社を、立地・入居率・収支・出口の観点から宅建士視点で検証します。 運営する会社は不動産会社（宅地建物取引業者）ではありません。宅地建物取引士で不動産投資家・経営者のこうのすけが、セカンドオピニオンとしてお話しします。 「コンシェリアを勧められているんですが、見た目が良くて迷っています」。クレアスライフの物件を検討する人から、こうした相談が後を絶ちません。ネットで調べると「都心立地で空室が怖くない」という声と「割高だった・営業電話がしつこい」という声が混在し、何を信じればいいのか分からなくなります。 ターゲットを都心一等地の資産形成層に絞り込み、開発・販売・賃貸管理・中古売買をグループ内で完結させているのが、同業他社との違いのひとつです。 投資用マンションでは、営業している会社と物件を建てた会社（分譲主）が別であることが珍しくありません。評判の読み方や責任の所在を誤らないために、まず販売立場を押さえておきましょう。
クレアスライフの詳細レポートを読む →この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.6点17件
- 五反田駅から近く立地環境が良く駅前の道も問題のないエリア
- 駅前に飲食店・カフェが充実し食事や買い物に便利
- JR駅ビルのアトレで日常の買い物が完結できる利便性
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-06-29確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 品川区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.26ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.27%）は、東京都 品川区相場（3.53%）より0.26ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 品川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 112,500円
この棟の家賃中央値（112,500円）は、東京都 品川区の周辺相場中央値（93,000円）より 21% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／北品川１－２４－４（この棟から約229m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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