ブライズ品川南DUE
ブライズ品川南DUE（東京都 品川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築15年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都品川区南大井三丁目21番2号 |
|---|---|
| 交通 | 大森海岸駅 徒歩3分 ／ 大森駅 徒歩8分 |
| 築年 | 2011-04（築15年） |
| 総戸数 | 28戸 |
| 階数 | 9階建 |
| 建物管理会社 | GRエステート |
この物件の解説（宅建士視点）
ブライズ品川南DUEは東京都品川区南大井三丁目、大森海岸駅徒歩3分に建つ2011年築・9階建28戸のワンルームマンションです。割高診断は参考値ながら危険（割高）が多く、地価は直近1年で16.8%上昇しています。購入前に複数の確認先で裏付けを取ることをおすすめします。
立地と交通
ブライズ品川南DUEは、東京都品川区南大井三丁目にある投資用ワンルームマンションです。最寄りの大森海岸駅までは徒歩3分、大森駅までは徒歩8分で、複数の駅を徒歩圏内に持つ立地です。駅までの距離が短いことは、入居者募集のしやすさや賃貸需要の底堅さを考えるうえで一つの手がかりになります。
周辺の路線名や複数路線の利用可否、駅までの具体的なルートなど交通の詳しい情報は今回のデータに無いため、実際の所要時間やバリアフリー対応は現地確認か路線図・鉄道会社の公式情報で確かめてください。駅からの道のりが平坦かどうかも、入居者の生活のしやすさに影響するため、あわせて確認するとよいでしょう。
建物と管理
建物は2011年4月に竣工し、2026年時点で築15年です。9階建て、総戸数28戸のワンルームマンションで、管理会社はGRエステートです。総戸数が比較的少ない規模のため、管理費や修繕積立金の設定、管理組合の運営方針は規模の大きい物件と異なる場合があります。築年数が浅すぎず古すぎない中古マンションとして、設備の状態や修繕履歴は今後の資産価値を考えるうえで重要な確認ポイントになります。
建物の構造（鉄筋コンクリート造かどうかなど）や土地の権利形態、分譲会社名は今回のデータに無いため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。管理体制の実態についても、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めて確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件で、3件に満たないため参考値として扱います（割高診断とは、価格が家賃収入に見合っているかを判定する仕組みで、実質利回りは諸経費を考慮した家賃収益率です）。2件とも「危険（割高）」の判定で、平均実質利回りは3.08%、平均提示価格は2870万円でした。家賃は2件とも87,000円で、最終診断日は2026年7月15日です。件数が少ないため、この数字だけで棟全体の価格が割高と断定することはできません。
品川区エリア全体では診断件数179件のうち、危険（割高）が102件、注意が24件、安全・割安が53件でした。平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は3524万円、家賃中央値は93,000円です。この棟の平均提示価格2870万円はエリア平均より低く、家賃87,000円もエリアの家賃中央値93,000円を下回っています。利回り差の数値は今回のデータに無いため、自分でも利回りを計算して確かめてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から209m離れた地価公示地点（南大井３－３３－１０）では、令和8年1月1日時点の価格が1平方メートルあたり1,950,000円で、前年の1,670,000円から16.8%上昇しました。用途地域は商業地域、建蔽率80%・容積率600%、防火地域に指定されています。地価の上昇が今後も続くとは限らないため、今後の動きは最新の地価公示や取引事例で確認してください。
2024年第1四半期から2025年第4四半期までの周辺取引事例は608件で、価格中央値は2400万円、単価中央値は1平方メートルあたり101万円、面積中央値は25平方メートルでした。例えば2025年第4四半期には、大森本町で築2004年・20平方メートルの1Kが2300万円、南大井で築2013年・20平方メートルの1Kが2500万円、南大井で築2019年・20平方メートルの1Kが3200万円で取引されています。
ハザード情報では、洪水浸水想定が0.5〜3m、高潮が1m以上3m未満とされ、地盤は砂州・砂礫州でやや液状化しやすいとされています。用途地域は商業地域・市街化区域です。浸水や液状化のリスクは建物の対策状況によって影響度が変わるため、最新のハザードマップと合わせて、建物の設計図書や管理組合への確認をおすすめします。
これらの取引事例は、この棟の平均提示価格2870万円や家賃87,000円と比較する際の参考になりますが、面積や築年数、間取りが異なるため単純な比較はできません。価格の妥当性は、同じ築年数・同じ面積帯の事例と照らし合わせて確認することをおすすめします。
割高診断は参考値（2件）で、2件とも危険（割高）の判定でした。
地価は直近1年で16.8%上昇しましたが、今後も続くとは限りません。
構造や管理体制など未確認情報が多く、重要事項説明書や管理組合資料での確認が欠かせません。
- 建物の構造・権利形態を重要事項説明書か登記簿で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 割高診断の件数が少ないため、自分でも利回りを再計算する
- 洪水・高潮・液状化のリスクを最新ハザードマップで確認する
- 周辺取引事例と比較し、価格・家賃の妥当性を確認する
- 駅までの経路や所要時間を現地で確認する
- これらが揃っても買ってよいとは限りません（確認と価格妥当性は別のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-01時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 品川区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.45ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.08%）は、東京都 品川区相場（3.53%）より0.45ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 品川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 87,000円
- 87,000円
この棟の家賃中央値（87,000円）は、東京都 品川区の周辺相場中央値（93,000円）より 6.5% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この駅の賃貸需要
この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。
出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 2棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。集計対象が少ないため参考値としてご覧ください。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／南大井３－３３－１０（この棟から約209m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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