コンシェリア品川南 THE GRAND RESIDENCE
コンシェリア品川南 THE GRAND RESIDENCE（東京都 品川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都品川区南大井四丁目12番11号 |
|---|---|
| 分譲会社 | 株式会社クレアスライフ |
この物件の解説（宅建士視点）
コンシェリア品川南 THE GRAND RESIDENCEは、東京都品川区南大井にある投資用ワンルームマンションです。分譲はクレアスライフの「コンシェリア」ブランド。この棟自体の診断データはまだ無く、建物の詳細も今回は確認できていません。品川区全体では「危険（割高）」判定が最も多い点も踏まえ、購入前の確認ポイントを宅建士の視点で整理します。
立地と交通
今回のデータには、最寄り駅名や徒歩分数といった交通に関する情報が含まれていませんでした。駅からの近さは入居者が部屋を選ぶときの大きな基準になるほか、通勤や通学のしやすさにも関わります。特に単身者向けのワンルームでは、駅までの距離が入居率に影響しやすいとされるため、公式サイトの物件概要や重要事項説明書、現地の案内板などで必ず確認してください。
住所は東京都品川区南大井四丁目12番11号です。周辺の地価や交通網についての詳しい評価は、地図サービスでの実測や現地確認が助けになります。駅からの距離がはっきりしないと、賃貸の需要や入居率の見通しにも影響し得るため、契約前に必ずチェックしましょう。こうした情報は、入居者募集のしやすさを左右する重要な要素です。
建物と管理
分譲会社は株式会社クレアスライフで、「コンシェリア」という名前は同社が都心の駅近エリアで展開する投資用ワンルームマンションのシリーズに付けているブランド名です。立地選びのこだわりと入居率の安定性を強みとして訴求しており、首都圏エリアで多くの物件を手がけてきたとされています。ただし、ブランドの知名度と実際の管理状態や価格の妥当性は別に確認する必要があります。
この棟の竣工年、階数、総戸数、構造、権利関係（所有権か借地権かなど）、管理会社については、今回のデータには含まれていませんでした。購入を検討する場合は、販売時のパンフレットや登記簿、重要事項説明書で必ず確認してください。特に権利関係や管理の実態は、価格や利回りの判断材料にも直結するため、省略せず確認しましょう。
割高診断から見た相場ポジション
この棟自体の割高診断は、今回まだ0件です。診断の件数が少ないため、この棟の価格が高いか安いかを判定することはできません。現時点では「データ蓄積中」として扱い、断定はできない点をご理解ください。気になる方は、周辺の賃貸情報やほかの事例と合わせて個別に確認することをおすすめします。特に初めて投資用物件を検討する方は、急いで決めず、時間をかけて判断材料を増やすことを意識してください。
参考情報として、品川区全体での診断は179件行われており、もっとも多い判定は「危険（割高）」で102件でした。平均の実質利回り（購入後にかかる費用を引いた後の利回りを言い換えたもの）は3.54％、平均の提示価格は3,524万円、家賃の中央値は93,000円です。これはあくまで区全体の傾向であり、この棟に当てはまるとは限りません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国の地価公示によると、この棟から約51メートルの地点（南大井4-12-7）の令和8年7月1日時点の価格は1平方メートルあたり915,000円で、前年の835,000円から9.6％上がっています。地価公示とは、国が毎年公表する土地の値段の目安のことです。地価が上がっている地点であっても、個別の建物価格が割高か割安かはこの数値だけでは判断できません。複数の指標を組み合わせて検討することが大切です。
周辺の取引事例は693件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2,600万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は111.1万円、面積の中央値は25平方メートルです。例えば南大井の1Kで築2007年・20平方メートルの部屋が2,600万円で取引された例があります。これらは取引価格の分布を知る参考情報であり、この棟の価格が適正かどうかを直接示すものではありません。
この場所は国のハザードマップで、洪水の際の想定浸水の深さが0.5〜3メートル、高潮では0.5メートル以上1メートル未満とされており、地盤は液状化しやすい三角州・海岸低地に区分されています。用途地域は準工業地域（建蔽率60％、容積率200％、準防火地域）です。建蔽率・容積率は、敷地にどれくらいの建物を建てられるかを示す数値です。災害リスクの感じ方は人によって異なるため、自治体のハザードマップ原本も確認してください。
交通・竣工年・構造など基本情報が今回は不明なため、必ず公式資料で確認しましょう。
品川区全体では「危険（割高）」判定が最多ですが、この棟自体の診断はまだデータ蓄積中です。
地価は上昇傾向ですが、液状化・浸水リスクもあるためハザードマップも併せて確認してください。
- 竣工年・階数・総戸数・構造・権利関係を登記簿や重要事項説明書で確認する
- 管理会社や管理規約、長期修繕計画を売主や管理組合に確認する
- 最寄り駅や徒歩分数を公式サイトや現地で確認する
- この棟自体の割高診断はまだ無いため、価格の妥当性を別途確認する
- 品川区の相場や取引事例と比べて提示価格が適正か確認する
- 洪水・高潮・液状化などハザードマップ原本で災害リスクを確認する
- これらが揃っても買ってよいとは限りません（価格の妥当性は別問題）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-18時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「コンシェリア」ブランドで都心駅近の投資用ワンルームマンションを分譲するデベロッパー。立地選定のこだわりと入居率の安定性を訴求しており、首都圏エリアに供給実績が多い。
「コンシェリアって、実際どうなの？」。「都心立地で安定」という声と「割高だった・営業電話がしつこい」という真逆の評価が混在する会社を、立地・入居率・収支・出口の観点から宅建士視点で検証します。 「コンシェリアを勧められているんですが、見た目が良くて迷っています」。クレアスライフの物件を検討する人から、こうした相談が後を絶ちません。ネットで調べると「都心立地で空室が怖くない」という声と「割高だった・営業電話がしつこい」という声が混在し、何を信じればいいのか分からなくなります。 ターゲットを都心一等地の資産形成層に絞り込み、開発・販売・賃貸管理・中古売買をグループ内で完結させているのが、同業他社との違いのひとつです。 投資用マンションでは、営業している会社と物件を建てた会社（分譲主）が別であることが珍しくありません。評判の読み方や責任の所在を誤らないために、まず販売立場を押さえておきましょう。
クレアスライフの詳細レポートを読む →この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
エリア相場ポジション（東京都 品川区）
出典: 当社「割高診断」の東京都 品川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
この棟の家賃事例は現在 0件。匿名性確保のため 1件 以上で実数を公開します。下の周辺相場をご参照ください。
出典: 当社「割高診断」の東京都 品川区エリア家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／南大井４－１２－７（この棟から約51m） 令和8年7月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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