コンシェリア大崎< TOKYO PREMIUM>
コンシェリア大崎< TOKYO PREMIUM>（東京都 品川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築8年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都品川区 |
|---|---|
| 交通 | 大崎広小路駅 |
| 築年 | 2018（築8年） |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都品川区、大崎広小路駅圏に建つ投資用ワンルーム「コンシェリア大崎<TOKYO PREMIUM>」を宅建士の視点で解説します。竣工2018年・築8年で分譲はクレアスライフ(株)。診断は参考値の2件、品川区全体では診断179件中「危険（割高）」が最多という状況もあわせて確認します。
立地と交通
コンシェリア大崎<TOKYO PREMIUM>は東京都品川区にあり、最寄り駅は大崎広小路駅です。駅からの徒歩分数や沿線の情報は今回のデータには含まれていないため、実際の通勤・通学の便は物件のパンフレットや地図サービスで徒歩分数を確かめてください。品川区は都心に近く、オフィスや商業施設が集まるエリアとしても知られています。
物件から322m離れた西品川１－１３－３の地価公示地点では、令和8年1月1日時点の価格が1平方メートルあたり886,000円で、前年の789,000円から12.3%上昇しました。用途地域は準工業地域で、建蔽率60%、容積率200%、準防火地域に指定されています。準工業地域は工場と住宅が混在しやすい地域区分で、周辺の街並みのイメージをつかむ参考になります。
建物と管理
この物件は2018年に竣工し、2026年現在で築8年です。分譲はクレアスライフ(株)が手がける「コンシェリア」ブランドで、都心の駅近に投資用ワンルームマンションを供給してきたデベロッパー（開発・販売を行う会社）です。立地選びのこだわりと入居率の安定性を強みとして打ち出していますが、実際の入居状況は個別に確認する必要があります。
階数や総戸数、構造、土地の権利関係、管理会社といった情報は今回のデータには無いため、重要事項説明書や登記簿で確かめてください。日々の管理がきちんとされているかどうかは、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めて、実際の修繕履歴や今後の計画を確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は2026年6月22日時点で2件で、3件未満のため参考値として扱います。判定の内訳は「注意」が1件、「安全・割安」が1件です。平均の実質利回り（家賃収入から管理費などの諸経費を引いた、実際の利回りに近い数字）は3.37%、平均の提示価格は3500万円でした。家賃の中央値は109,500円ですが、これも家賃サンプルが2件だけの参考値です。
比較のために品川区全体を見ると、診断の件数は179件で、最も多い判定は「危険（割高）」の102件、次いで「安全・割安」が53件、「注意」が24件です。エリア全体の平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は3524万円、家賃の中央値は93,000円でした。この棟の数字とエリア全体の数字はどちらも時点の異なるデータなので、購入を検討する際は最新の診断結果をあらためて確認することをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
地価公示の建蔽率60%、容積率200%という数字は、敷地に対して建てられる建物の面積の割合（建蔽率）と、延べ床面積の割合（容積率）を示しています。数字が大きいほど建物を大きく建てられる地域で、今後の周辺開発の余地を考えるときの手がかりになります。
周辺では2024年第1四半期から2025年第4四半期までの626件の取引があり、価格の中央値は3000万円、1平方メートルあたりの単価中央値は125万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例として2025年第4四半期の豊町では700万円・15平方メートルの1R、2025年第3四半期の西品川では650万円・10平方メートルの1Rと、2600万円・20平方メートルの1Kの取引がありました。取引事例は間取りや築年がさまざまなので、同じ条件の物件同士で比べることが大切です。
この物件周辺のハザード（洪水や地震などの災害リスク）情報は今回のデータには無いため、品川区が公開するハザードマップで浸水想定や地震の被害想定を確かめてください。
コンシェリア大崎は品川区・大崎広小路駅圏の築8年ワンルームで、分譲はクレアスライフです。
診断の件数は参考値の2件、品川区全体は179件中「危険（割高）」が最多という状況です。
価格の妥当性は個別に確認が必要で、管理状況や登記情報も合わせて調べることが大切です。
- 管理会社と管理体制を重要事項説明書で確認する
- 総会議事録と長期修繕計画で修繕状況を確認する
- 階数・総戸数・構造・権利関係を登記簿で確認する
- 家賃の実勢を複数の賃貸サイトで比較確認する
- ハザードマップで浸水・地震リスクを確認する
- 取引事例や地価の動きと提示価格を比べ割高感を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（確認と価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-10時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「コンシェリア」ブランドで都心駅近の投資用ワンルームマンションを分譲するデベロッパー。立地選定のこだわりと入居率の安定性を訴求しており、首都圏エリアに供給実績が多い。
「コンシェリアって、実際どうなの？」。「都心立地で安定」という声と「割高だった・営業電話がしつこい」という真逆の評価が混在する会社を、立地・入居率・収支・出口の観点から宅建士視点で検証します。 運営する会社は不動産会社（宅地建物取引業者）ではありません。宅地建物取引士で不動産投資家・経営者のこうのすけが、セカンドオピニオンとしてお話しします。 「コンシェリアを勧められているんですが、見た目が良くて迷っています」。クレアスライフの物件を検討する人から、こうした相談が後を絶ちません。ネットで調べると「都心立地で空室が怖くない」という声と「割高だった・営業電話がしつこい」という声が混在し、何を信じればいいのか分からなくなります。 ターゲットを都心一等地の資産形成層に絞り込み、開発・販売・賃貸管理・中古売買をグループ内で完結させているのが、同業他社との違いのひとつです。 投資用マンションでは、営業している会社と物件を建てた会社（分譲主）が別であることが珍しくありません。評判の読み方や責任の所在を誤らないために、まず販売立場を押さえておきましょう。
クレアスライフの詳細レポートを読む →この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 品川区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.16ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.37%）は、東京都 品川区相場（3.53%）より0.16ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 品川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 109,500円
- 109,500円
この棟の家賃中央値（109,500円）は、東京都 品川区の周辺相場中央値（93,000円）より 17.7% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で国土交通省のデータを引いています（棟の位置とは数百mずれることがあります）。
地価公示／西品川１－１３－３（町丁目の代表点から最寄り） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・町丁目の代表点から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で想定最大規模の浸水想定区域・地形分類を判定した参考値です。棟の実位置では区分が異なることがあります。用途地域は区画ごとに変わるため、座標が確かな棟のみ表示しています。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は町丁目の代表点で、棟の実位置とは数百mの誤差があります。用途地域は座標が確かな棟のみ表示しています。
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