スカイコート品川御殿山WEST
スカイコート品川御殿山WEST（東京都 品川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築23年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都品川区北品川3丁目9-11 |
|---|---|
| 交通 | 京浜急行電鉄本線 新馬場駅 徒歩5分 |
| 築年 | 2003-07（築23年） |
| 総戸数 | 47戸 |
| 階数 | 地上4階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | スカイコート株式会社 |
| 建物管理会社 | スカイサービス株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
スカイコート品川御殿山WESTは、東京都品川区北品川にある築23年・地上4階建て、総戸数47戸の投資用ワンルームマンションです。京急本線の新馬場駅から徒歩5分で、日神不動産グループのスカイコートブランドの1棟です。立地・建物・価格の目線を宅建士視点で中立にまとめます。
立地と交通
最寄りは京浜急行電鉄本線の新馬場駅で、徒歩5分の距離にあります。所在地は東京都品川区北品川3丁目で、京急線を使えば品川駅や都心方面へのアクセスがしやすい立地です。用途地域は第１種中高層住居専用地域で、市街化区域に含まれており、低層〜中層の住宅が中心のエリアだと分かります。
近くの地価公示地点（北品川１－２４－４、棟から418m）は近隣商業地域で、建物を建てられる割合（建蔽率）80％、延べ面積の上限（容積率）400％の商業地です。住宅地と商業地が混在するエリアであることがうかがえますが、実際の生活環境は現地を歩いて確認することをおすすめします。
建物と管理
この建物は2003年7月に竣工した、鉄筋コンクリート造・地上4階建て、総戸数47戸のマンションです。築23年で、権利形態は所有権です。分譲したのはスカイコート株式会社で、日神不動産グループが展開する「スカイコート」ブランドの1棟にあたります。管理会社はスカイサービス株式会社です。
総戸数47戸という規模から、管理組合の運営や修繕の進み方は棟ごとに差が出やすい部分です。今回のデータには管理組合の総会議事録や長期修繕計画の内容が含まれていないため、修繕の履歴や今後の計画は売主や管理会社に資料を求めて確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟について当社で診断した件数は1件のみのため、参考値として扱ってください。この1件では、実質利回り3.48％、提示価格2475万円、家賃81,300円という条件で「危険（割高）」の判定が出ています（最終診断日2024年12月27日）。件数が少ないため、この判定だけでこの棟全体の価格が高いと断定することはできません。
比較のため、品川区全体での診断件数181件を見ると、実質利回りの平均は3.53％、提示価格の平均は3519万円、家賃の中央値は93,000円で、判定の内訳は危険（割高）103件、注意24件、安全・割安53件、判定不能1件と、「危険（割高）」が最も多くなっています。エリア全体でも割高判定が目立つため、この棟に限らず品川区のワンルーム市場全体で価格の見極めが必要だと言えます。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
周辺の地価公示（北品川１－２４－４）は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり1,300,000円となり、前年の1,120,000円から16.1％上昇しました。地価が上がっている地点が近くにあることは分かりますが、この数字がそのままマンションの資産価値に結びつくとは限らないため、個別の取引事例も合わせて見る必要があります。
周辺（北品川など）の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで556件あり、価格の中央値は4500万円、1平方メートルあたりの単価中央値は130万円、面積の中央値は35平方メートルです。例として、2025年第4四半期に築2003年・20平方メートルの1Kが2800万円で取引された事例もあり、築年や面積によって価格の幅が大きいことがうかがえます。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」ですが、地盤は「やや液状化しやすい」、地形は「後背湿地」とされています。水害のリスクは低めでも、地盤に関するリスクはゼロではないため、購入前に区のハザードマップや地盤調査の資料を確認することをおすすめします。
診断件数1件は参考値ですが、品川区全体でも割高判定が目立つエリアです。
地価は上昇傾向でも、液状化リスクや管理体制など確認すべき点が残ります。
価格の妥当性は取引事例や複数の診断と合わせて、購入前に慎重に見極めましょう。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 家賃や空室の履歴を複数年分、売主や管理会社に確認する
- 登記簿で権利関係や抵当権の有無を確認する
- 重要事項説明書で構造・設備の詳細を確認する
- 区のハザードマップや地盤調査の資料で液状化リスクを確認する
- 周辺の取引事例と提示価格を比較して割高度を確認する
- これらが揃っても買ってよいとは言えない（価格が妥当かは別問題のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-22時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
首都圏特化のデベロッパー。「スカイコート」ブランドを展開し、投資用ワンルームマンションの企画・分譲が主力。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 品川区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.05ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.48%）は、東京都 品川区相場（3.53%）より0.05ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 品川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 81,300円
この棟の家賃中央値（81,300円）は、東京都 品川区の周辺相場中央値（93,000円）より 12.6% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／北品川１－２４－４（この棟から約418m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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