ライオンズマンション歌舞伎町第3
ライオンズマンション歌舞伎町第3（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築44年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都新宿区歌舞伎町2丁目2-11 |
|---|---|
| 交通 | 都営大江戸線 東新宿駅 徒歩3分 ／ 東京メトロ副都心線 東新宿駅 徒歩3分 |
| 築年 | 1982-02（築44年） |
| 総戸数 | 23戸 |
| 階数 | 地上5階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | 株式会社大京アステージ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズマンション歌舞伎町第3は、東京都新宿区歌舞伎町2丁目にある築44年・23戸のワンルーム向けマンションです。東新宿駅から徒歩3分、大京グループのライオンズブランドです。診断の件数は1件で参考値ですが、割高の判定が出ており、エリア平均との比較が欠かせません。
立地と交通
物件は東京都新宿区歌舞伎町2丁目にあり、都営大江戸線と東京メトロ副都心線が乗り入れる東新宿駅から徒歩3分です。ひとつの駅で2つの路線を利用できるため、乗り換えの選択肢が増え、通勤や通学のルート選びに役立つ立地です。駅からの道のりは徒歩3分と近く、荷物が多い日や雨の日の移動のしやすさも期待できるポイントです。
最寄り駅は2路線利用できますが、建物周辺の道路状況や歩道の様子、夜間の人通りなど、実際の歩きやすさや周辺環境は今回のデータに含まれていません。用途地域は商業地域に指定されており、商業施設や飲食店が集まりやすい地域区分ですが、住環境として自分に合うかどうかは、現地を時間帯を変えて歩いて確認することをおすすめします。
建物と管理
この建物は1982年2月に竣工（しゅんこう、建物が完成すること）しました。築44年で、地上5階建て、総戸数23戸の鉄筋コンクリート造です。権利形態は所有権で、分譲は株式会社大京、管理は株式会社大京アステージが担っています。「ライオンズ」ブランドを展開する、オリックスグループ（旧大京グループ）の物件です。
築44年とマンションの中では年数が経っており、総戸数23戸という小規模な建物でもあります。小規模な建物では修繕費の集まり方や管理コストが一戸あたりで変わりやすい傾向がありますが、実際の管理状態や修繕計画は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確認してください。
分譲した大京は「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパーで、現在はオリックスグループの傘下です。全国的に供給実績があり、中古で売買される物件も多いため、将来売却する際の流通のしやすさという点では情報が集めやすい傾向があります。ただし、これは将来の価格や売れやすさを保証するものではありません。
割高診断から見た相場ポジション
この棟は診断の件数が1件のみのため参考値です。判定は「危険（割高）」で、平均実質利回り（購入価格に対して年間でどれくらいの収益が見込めるかを示す割合）は3.61%、平均提示価格は1850万円、家賃中央値は76,000円でした（家賃のサンプルも1件）。件数が少ないため、この結果だけで棟全体を判断することはできません。
新宿区全体では、診断の件数は256件あり、判定の内訳は危険（割高）133件、注意38件、安全・割安82件、判定不能3件でした。エリアの平均実質利回りは3.5%、平均提示価格は3077万円、家賃中央値は95,000円です。この棟の家賃76,000円はエリアの中央値より低く、価格と家賃のバランスを個別に確認する必要があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省のデータによると、棟から215m離れた歌舞伎町2-10-7の地価公示（令和8年1月1日時点）は1平方メートルあたり3,150,000円で、前年の2,680,000円から17.5%上がりました。用途地域は商業地域で、建蔽率（敷地に対して建てられる建物の面積の割合）80%、容積率（敷地に対して建てられる建物の延べ面積の割合）600%、防火地域に指定されています。地価の上昇は周辺エリアの需要の強さを示す材料の一つです。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで1043件あり、価格の中央値は3500万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は117.1万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例えば2025年第4四半期には、歌舞伎町の1DK・30平方メートルが3900万円で取引された事例があります。これらはこの棟そのものの取引ではなく、エリア全体の参考値です。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は『なし』、地盤は『やや液状化しやすい』、地形は谷底低地（傾斜1/100未満のゆるやかな低地）とされています。液状化のリスクは地震時の建物への影響に関わるため、購入を検討する際はハザードマップや自治体の資料も合わせて確認してください。
この棟の割高診断は1件のみで参考値ですが、判定は危険（割高）でした。
新宿区全体では診断の件数256件中、危険（割高）が133件と最多でした。
価格や家賃だけでなく、管理状況や修繕計画も合わせて確認することが大切です。
- 管理組合の総会議事録で修繕積立金の状況を確認する
- 長期修繕計画の有無と内容を売主や管理会社に確認する
- 重要事項説明書で建物の構造や権利関係を確認する
- 液状化リスクについて自治体のハザードマップを確認する
- 家賃相場は賃貸サイトや仲介会社に複数確認する
- 価格と家賃のバランスを自分でも計算して確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認と価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-23時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 5点5件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-08確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.5%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.11ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.61%）は、東京都 新宿区相場（3.5%）より0.11ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 76,000円
この棟の家賃中央値（76,000円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 20% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／歌舞伎町２－１０－７（この棟から約215m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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