ライオンズマンション哲学堂
ライオンズマンション哲学堂（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築34年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都新宿区西落合2丁目4-1 |
|---|---|
| 交通 | 都営大江戸線 落合南長崎駅 徒歩8分 ／ 西武新宿線 新井薬師前駅 徒歩13分 |
| 築年 | 1992-09（築34年） |
| 総戸数 | 46戸 |
| 階数 | 地上5階地下1階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社大京 |
| 建物管理会社 | 株式会社大京アステージ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズマンション哲学堂は、東京都新宿区西落合にある1992年竣工・総戸数46戸のワンルーム投資マンションです。都営大江戸線「落合南長崎」駅徒歩8分、西武新宿線「新井薬師前」駅徒歩13分の立地で、割高診断は参考値ながら「危険（割高）」の判定が出ています。
立地と交通
ライオンズマンション哲学堂は、東京都新宿区西落合2丁目4-1に建つワンルーム投資用マンションです。最寄りは都営大江戸線「落合南長崎」駅で徒歩8分、西武新宿線「新井薬師前」駅までは徒歩13分です。大江戸線は都心部をぐるりと走る地下鉄（都営地下鉄）で、新宿や都庁前方面へのアクセスに使われます。
建物が立つ場所の用途地域（土地の使い方の区分）は準工業地域（市街化区域）です。一方、棟から299m離れた地価公示（国が毎年公表する土地の値段の目安）の地点「西落合３－１７－５」は第一種低層住居専用地域で、建蔽率（建物を建てられる面積の割合）50%・容積率（建物の延べ面積の割合）100%・準防火地域（火災の広がりを防ぐ建築制限がある地域）という決まりがあります。同じエリアでも場所によって建て方の決まりが違うため、実際の周辺環境は現地を見て確かめてください。
建物と管理
ライオンズマンション哲学堂は1992年9月に竣工し、2026年時点で築34年です。地上5階地下1階建てで、総戸数は46戸、構造は鉄筋コンクリート造（RC造）です。土地の権利は所有権で、分譲は株式会社大京、管理は株式会社大京アステージが担っています。「ライオンズ」は大京が長年手がけてきたブランドで、現在は大京がオリックスグループ傘下にあり、全国に供給実績が多く中古の流通量も多いとされています。
建物の具体的な修繕履歴や管理組合の運営状況は今回のデータには含まれていません。購入を検討する際は、管理組合の総会議事録や長期修繕計画、直近の大規模修繕の実施記録を売主や管理会社に確認してください。これらの資料を確認すると、建物がどのように維持されてきたかが見えてきます。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2024年1月29日時点で2件のみ行われており、件数が少ないため参考値として扱います。2件とも「危険（割高）」の判定で、平均実質利回り（支出を引いた後に残る収益の割合）は3.72%、平均提示価格は1370万円でした。家賃は中央値55,750円（50,500円〜61,000円の2件）です。診断件数が少ないため、この結果だけでこの棟全体の価格が高いと決めつけることはできません。
参考として、新宿区全体では253件の診断が行われ、「危険（割高）」が132件、「注意」が37件、「安全・割安」が82件、「判定不能」が2件でした。エリア全体の平均実質利回りは3.51%、平均提示価格は3071万円、家賃中央値は95,000円です。棟とエリアでは提示価格や家賃の水準が大きく異なるため、単純に比較する前に、この棟の間取りや面積が区全体の集計とどれだけ近いかを確認してください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
周辺の地価公示（棟から299m離れた西落合３－１７－５の地点）は令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり810,000円で、前年の737,000円から9.9%上がりました。この地点は第一種低層住居専用地域で、建蔽率50%・容積率100%・準防火地域です。地価が上がっている地点が近くにあることは参考になりますが、地価の動きと今後の家賃や物件価格が同じように動くとは限りません。
国交省の取引事例データでは、2024年第1四半期から2025年第4四半期までに421件の取引があり、価格の中央値は2400万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は93.3万円、面積の中央値は25平方メートルでした。取引された部屋の多くは中落合地区など近隣エリアのもので、築年数や面積は物件ごとに差があります。
例として2025年第4四半期の中落合地区の事例では、1996年築・25平方メートル・1DKが18000万円、2003年築・20平方メートル・1Kが2400万円、1999年築・25平方メートル・1Kが2200万円という取引がありました。同じ広さでも価格の差が大きいため、個別の事例をそのまま相場と見なさず、築年数や階数、リフォーム状況を含めて確認してください。
ハザード（災害の起こりやすさ）情報では、洪水の浸水想定は0.5m未満、液状化は液状化しにくい、地形はローム台地とされています。これらは目安として参考になりますが、実際の水害・地盤リスクは新宿区が公表する最新のハザードマップで確かめてください。ローム台地は一般に地盤が安定しやすいと言われますが、個別の建物の耐震性や排水設備までは分からないため、建築確認や耐震診断の記録を確認してください。
ライオンズマンション哲学堂は大江戸線沿線の中古ワンルームで、割高診断は参考値ながら危険（割高）の判定です。
周辺の地価は9.9%上昇していますが、地価の動きと家賃・価格の動きは必ずしも一致しません。
購入前には管理組合の議事録や長期修繕計画など、複数の資料で裏付けを取ることが大切です。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 直近の大規模修繕の実施記録を確認する
- 実際の空室状況や家賃の相場を複数の賃貸サイトで確認する
- 土地の用途地域や建築制限を登記簿・役所で確認する
- ハザードマップで浸水・地盤のリスクを最新情報で確認する
- 周辺の取引事例を複数の時期・物件で比較する
- これらが揃えば買ってよいという意味ではありません。価格の妥当性は別問題だから。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-07時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.5%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.22ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.72%）は、東京都 新宿区相場（3.5%）より0.22ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 61,000円
- 50,500円
この棟の家賃中央値（55,750円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 41.3% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／西落合３－１７－５（この棟から約299m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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