ライオンズマンション哲学堂
ライオンズマンション哲学堂（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築34年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都新宿区西落合2丁目4-1 |
|---|---|
| 交通 | 都営大江戸線 落合南長崎駅 徒歩8分 ／ 西武新宿線 新井薬師前駅 徒歩13分 |
| 築年 | 1992-09（築34年） |
| 総戸数 | 46戸 |
| 階数 | 地上5階地下1階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社大京 |
| 建物管理会社 | 株式会社大京アステージ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズマンション哲学堂は東京都新宿区西落合にある1992年築、地上5階地下1階建て・全46戸のマンションです。都営大江戸線落合南長崎駅から徒歩8分、大京分譲のライオンズブランドです。割高診断は参考値ですが『危険（割高）』が多く、価格や利回りを確認したい物件です。
立地と交通
ライオンズマンション哲学堂は、東京都新宿区西落合2丁目4-1にあります。最寄り駅は都営大江戸線の落合南長崎駅で、徒歩8分の距離です。西武新宿線の新井薬師前駅も徒歩13分で利用でき、2つの路線を使い分けられる立地です。
建物がある場所の用途地域は準工業地域で、市街化区域に入っています。一方、近くの地価公示地点（棟から299m）は第一種低層住居専用地域で、建蔽率50%・容積率100%の閑静な住宅地です。同じエリア内でも地点によって用途地域が異なるため、実際の周辺の雰囲気は現地で確認することをおすすめします。
建物と管理
この建物は1992年9月に完成し、2026年時点で築34年です。地上5階地下1階建てで、総戸数は46戸、構造は鉄筋コンクリート造です。権利形態は所有権で、土地と建物の両方を所有する形になります。
分譲は株式会社大京、管理は株式会社大京アステージが行っています。大京は『ライオンズマンション』ブランドで長年の実績を持つデベロッパーで、現在はオリックスグループの傘下です。中古の流通量が多いブランドとされていますが、この棟の実際の修繕履歴や管理状態については、事実データに含まれていないため分かりません。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件しかなく、件数が少ないため参考値として捉えてください。2件とも『危険（割高）』の判定で、平均実質利回りは3.72%、平均提示価格は1370万円でした。家賃はサンプル2件で中央値55,750円、最小50,500円から最大61,000円という幅があります（最終診断日は2024年1月29日）。
新宿区全体では249件の診断があり、『危険（割高）』が129件、『注意』が37件、『安全・割安』が82件、『判定不能』が1件でした。エリア平均の実質利回りは3.51%、平均提示価格は3060万円、家賃中央値は95,000円です。この棟とエリア全体の利回り差については、データが無いため分かりません。
棟の平均利回り3.72%はエリア平均3.51%より高い数字ですが、診断件数が2件にとどまるため、この棟全体の傾向として断定することはできません。より多くの取引データが蓄積されるまでは、慎重に見る必要があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、棟から299m離れた地点（令和8年1月1日時点）は1平方メートルあたり810,000円で、前年の737,000円から9.9%上昇しました。ただしこれは1つの地点のデータであり、この棟の敷地そのものの地価ではない点に注意してください。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで421件あり、価格の中央値は2400万円、単価中央値は93.3万円/平方メートル、面積中央値は25平方メートルでした。例として2025年第4四半期の中落合地区では、1DK・25平方メートルで18000万円という事例や、1K・20平方メートルで2400万円、1K・25平方メートルで2200万円という事例があり、価格の幅は広いです。
ハザード情報では、洪水浸水想定は0.5m未満、地盤は液状化しにくいローム台地とされています。高潮についてのデータは記載が無く、分かりません。あくまで公開データに基づく目安として参考にしてください。
築34年・所有権のワンルームで、割高診断は参考値ながら『危険（割高）』が多い棟です。
新宿区全体でも『危険（割高）』が最多の判定で、価格の妥当性は個別に確認が必要です。
地価は上昇傾向でも、家賃や利回りのデータは少なく、購入判断は慎重に行うべきです。
- 総会議事録や長期修繕計画で修繕履歴を確認する
- 管理費・修繕積立金の金額と滞納状況を確認する
- 実際の家賃相場を複数の情報源で確認する
- 建物の耐震診断や修繕履歴の有無を確認する
- 現地で日当たり・騒音・周辺環境を自分の目で確認する
- 土地の権利や登記内容を重要事項説明で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性とは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-25時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた当該棟の匿名診断 2 件の集計（一次情報）。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.51%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.21ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.72%）は、東京都 新宿区相場（3.51%）より0.21ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計（一次情報）。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 61,000円
- 50,500円
この棟の家賃中央値（55,750円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 41.3% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」に寄せられた家賃データの匿名集計（一次情報）。数値は当社の割高診断に寄せられた家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／西落合３－１７－５（この棟から約299m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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