ライオンズマンション御苑前
ライオンズマンション御苑前（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築44年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 新宿区新宿2丁目3-16 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ丸ノ内線 新宿御苑前駅 徒歩2分 ／ 都営新宿線 新宿三丁目駅 徒歩4分 |
| 築年 | 1982-08（築44年） |
| 総戸数 | 103戸 |
| 階数 | 地上11階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 大京観光 |
| 建物管理会社 | 伊藤忠アーパンコミュニティ株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズマンション御苑前は、東京都新宿区新宿2丁目にある1982年築・地上11階建て103戸のワンルームマンションです。新宿御苑前駅徒歩2分、新宿三丁目駅徒歩4分という二路線利用が可能な立地で、宅建士の視点で建物・管理・価格のポジションを中立に解説します。
立地と交通
ライオンズマンション御苑前は、東京メトロ丸ノ内線「新宿御苑前」駅から徒歩2分、都営新宿線「新宿三丁目」駅からも徒歩4分という二路線が使える立地です。どちらの駅も新宿駅まで一本で出られ、通勤や買い物の移動がしやすい場所です。
所在地は新宿区新宿2丁目です。用途地域（土地の使い方のルール）は商業地域で、建蔽率80%・容積率700%（建物の大きさを決める数値）です。繁華で人通りや音が気になる人もいれば、飲食店やコンビニが近く便利と感じる人もいます。好みが分かれます。
建物と管理
この建物は1982年8月の竣工で、築44年が経過しています。地上11階建て・総戸数103戸で、構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（SRCぞう、丈夫な構造）です。権利形態は所有権です。
分譲は大京観光、ブランドは大京の「ライオンズマンション」です。大京は現在オリックスグループの傘下で、管理会社は伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社です。
築44年という年数は、大規模修繕の進み具合が資産価値に直結する段階です。修繕状況や計画は今回のデータに無いため、総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件です。件数が3件未満のため参考値です。判定は「注意」、平均実質利回りは3.87%、平均提示価格は2150万円、家賃は84,000円、最終診断日は2023年12月23日です。
件数が少ないため、この数字だけで価格の妥当性を判断するのは難しい状況です。参考として、同じ新宿区の診断件数は256件で、多い判定は「危険（割高）」でした。内訳は危険（割高）133件、注意38件、安全・割安82件です。
エリア全体の平均実質利回りは3.5%、平均提示価格は3077万円、家賃中央値は95,000円でした。この棟の参考値は利回りがやや高めですが、診断件数が少ないため比較は参考程度にとどめてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
建物から115m離れた新宿2-10-6の地価公示（こうじ、国が毎年発表する土地価格の目安）地点では、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり3,550,000円、前年の3,080,000円から15.3%上昇しています。
これは土地の価格指標の一つで、将来の値上がりを保証するものではありませんが、周辺の土地評価が上がっていること自体は事実です。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで950件、価格の中央値は3700万円、単価の中央値は1平方メートルあたり123.8万円、面積の中央値は30平方メートルでした。
例えば四谷の1983年築1DK（50平方メートル）は6800万円、富久町の2015年築1LDK（30平方メートル）は5000万円でした。築年や面積が異なるため、本棟の価格とそのまま比べることはできません。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化は「しにくい」、地形は「ローム台地」で、水害や地盤のリスクは低めです。ハザードマップは更新されるため、購入前に区の最新情報で確認してください。
築44年のライオンズマンション御苑前は、二路線利用可の立地が強みですが、修繕の進み具合は要確認です。
割高診断は1件で参考値にとどまり、新宿区全体は危険（割高）が多い相場という点を踏まえたい。
地価は上昇傾向で水害リスクは低めですが、価格が妥当かは周辺取引事例と合わせて個別に判断してください。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画書で修繕の進み具合を確認する
- 重要事項説明書で建物の構造や権利関係を再確認する
- 直近の賃貸募集状況や空室期間を管理会社に確認する
- 最新のハザードマップで水害・地盤リスクを区に確認する
- 周辺の取引事例と広さ・築年を比べて価格の妥当性を考える
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格の妥当性は別問題のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-18時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 3.9点6件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-25確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.5%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.37ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.87%）は、東京都 新宿区相場（3.5%）より0.37ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 84,000円
この棟の家賃中央値（84,000円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 11.6% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／新宿２－１０－６（この棟から約115m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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