レジオス市谷
レジオス市谷（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築20年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都新宿区市谷柳町２４−７ |
|---|---|
| 交通 | 牛込柳町駅 徒歩1分 ／ 若松河田駅 徒歩9分 |
| 築年 | 2006-11（築20年） |
| 総戸数 | 29戸 |
| 階数 | 11階建 |
| 建物管理会社 | REIC （ピタットハウス横浜支店） |
この物件の解説（宅建士視点）
レジオス市谷は東京都新宿区市谷柳町、牛込柳町駅徒歩1分に建つ2006年築・11階建て29戸のワンルームマンションです。駅近の利便性がある一方、割高診断は参考値ながら「危険（割高）」が目立ちます。宅建士の視点で立地・建物・相場を中立に解説します。
立地と交通
レジオス市谷は、都営大江戸線の牛込柳町駅から徒歩1分という非常に駅近い立地にあります。都営新宿線の若松河田駅も徒歩9分の距離で使えるため、2路線を使い分けられる点は通勤・通学の面で大きな魅力です。駅近物件は単身者向けの賃貸需要が見込みやすい立地と言えます。
所在地は商業地域に指定されており、建蔽率80%・容積率500%、防火地域に該当します。商業地域は店舗や飲食店、オフィスなどが集まりやすく、利便性の高いエリアである一方、住居専用地域と比べて周辺環境の変化が大きい場合もあります。生活環境の実際の様子は、現地を訪れて確認することをおすすめします。
建物と管理
建物は2006年11月に竣工した11階建て、総戸数29戸の中規模マンションです。築年数は20年で、ワンルームマンションとしては中堅の築年にあたります。建物の構造（鉄筋コンクリート造か鉄骨造かなど）や土地の権利形態（所有権か借地権か）は今回のデータに含まれていないため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。
管理会社はREIC（ピタットハウス横浜支店）です。管理体制や清掃・設備点検の頻度、修繕積立金の金額や今後の値上げ予定、長期修繕計画の有無は今回のデータには含まれていません。これらは建物の資産価値を左右する重要な情報のため、管理組合の総会議事録や長期修繕計画書を売主や管理会社に確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみのため、参考値として扱ってください。2件とも「危険（割高）」の判定で、平均実質利回りは2.85%、平均提示価格は3025万円でした。家賃は89,000円から92,000円の範囲で、中央値は90,500円です（家賃サンプル2件）。最終診断日は2024年3月19日で、件数が少ないため棟全体の傾向と断定することはできません。
新宿区全体では250件の診断があり、「危険（割高）」が129件と最も多く、「注意」が37件、「安全・割安」も82件あります。エリア平均の実質利回りは3.51%、平均提示価格は3059万円、家賃中央値は95,000円でした。この棟の数値はエリア平均と比べて利回りがやや低く、家賃も低めですが、棟の診断件数自体が少ないため、単純な比較で割高・割安を決めつけることはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
近隣の地価公示地点（市谷柳町２４番３、棟から8メートル）は、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり270万円です。前年の230万円から17.4%上昇しており、地価は上昇傾向にあります。ただし地価の上昇は周辺エリア全体の傾向であり、この物件の価格が妥当かどうかを直接示すものではない点に注意してください。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの971件で、価格の中央値は3700万円、単価中央値は1平方メートルあたり130万円、面積中央値は30平方メートルでした。例えば原町地区の1K・25平方メートルで3300万円、二十騎町地区の1LDK・40平方メートルで7500万円といった事例があります。間取りや面積、築年が異なるため、この棟との単純な比較はできません。
ハザード情報では、洪水浸水想定は0.5メートル未満、地盤はローム台地で液状化しにくいとされています。高潮の想定は今回のデータに含まれていないため、自治体が公表するハザードマップで確かめてください。
牛込柳町駅徒歩1分と好立地ですが、割高診断は参考値（2件）ながら2件とも「危険（割高）」でした。
新宿区平均と比べ利回り・家賃はやや低めですが、件数差が大きく断定はできません。
構造や権利、修繕計画など未確認の項目は、重要事項説明書や管理組合資料で確かめましょう。
- 建物の構造と土地の権利形態を重要事項説明書で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 修繕積立金の金額と今後の値上げ予定を確認する
- 割高診断は参考値（2件）のため価格の妥当性は別途確認する
- 周辺の取引事例と面積・間取りを比較して価格を検討する
- 高潮の想定は自治体のハザードマップで確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（確認と価格の妥当性は別のため）。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-01時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 3.7点19件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-03確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.5%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.65ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（2.85%）は、東京都 新宿区相場（3.5%）より0.65ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 92,000円
- 89,000円
この棟の家賃中央値（90,500円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 4.7% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／市谷柳町２４番３（この棟から約8m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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