プレール・ドゥーク北新宿Ⅱ
プレール・ドゥーク北新宿Ⅱ（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築10年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都新宿区北新宿１丁目１３−１１ プレール・ドゥーク 北新宿 II |
|---|---|
| 交通 | 大久保駅 徒歩5分 ／ 新大久保駅 徒歩8分 |
| 築年 | 2016-02（築10年） |
| 総戸数 | 26戸 |
| 階数 | 4階建 |
| 建物管理会社 | アセットビルダー |
この物件の解説（宅建士視点）
プレール・ドゥーク北新宿Ⅱは、東京都新宿区北新宿にある2016年2月竣工・4階建て26戸の投資用ワンルームマンションです。大久保駅徒歩5分、新大久保駅徒歩8分の駅近で、宅建士の視点から立地・建物・相場のポジション・ハザード情報を中立に解説します。
立地と交通
物件は東京都新宿区北新宿1丁目にあり、大久保駅まで徒歩5分、新大久保駅まで徒歩8分と、2つの駅が使える立地です。どちらの駅もJR山手線や総武線に接続しており、新宿駅へのアクセスもしやすいエリアです。駅からの近さは、投資用ワンルームマンションの入居需要を考えるうえで重要な要素の一つです。
用途地域は第1種中高層住居専用地域で、市街化区域内に位置しています。中高層の住宅が中心となるエリアで、周辺には住宅やマンションが多く立ち並んでいると考えられます。ただし飲食店やスーパーなど生活施設の具体的な充実度については今回のデータに含まれていないため、現地確認や地図サービスで確かめてください。
建物と管理
建物は2016年2月に竣工し、2026年の現在で築10年を迎えています。4階建て26戸という比較的小規模なワンルームマンションで、分譲は木下不動産、管理はアセットビルダーが担当しています。小規模な棟は管理組合の意思決定がしやすい一方、修繕費の負担が一戸あたり大きくなりやすい傾向もあります。
分譲会社の木下不動産は「プレール・ドゥーク」ブランドで首都圏の投資用・居住用マンションを多数手がけており、入居率の高さや設備保証が特徴として語られることが多いブランドです。ただし建物の構造や土地の権利形態（所有権か借地権かなど）は今回のデータに含まれていないため、重要事項説明書や登記簿で確かめてください。サブリース契約を伴う場合は、契約条件や解除の条件を事前にしっかり確認することが大切です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟についての割高診断の件数は1件で、3件に満たないため参考値として扱います。この診断での判定は「危険（割高）」、平均実質利回りは3.3%、平均提示価格は2700万円、家賃中央値は91,000円でした（最終診断日は2024年3月11日）。件数が1件しかないため、この結果だけで棟全体の傾向を断定することはできません。
同じ新宿区エリアでの診断件数は255件あり、判定の内訳は「危険（割高）」133件、「注意」38件、「安全・割安」82件、「判定不能」2件で、こちらも多い判定は「危険（割高）」でした。エリア全体の平均実質利回りは3.5%、平均提示価格は3074万円、家賃中央値は95,000円です。棟の参考値とエリアの数値は近い水準にありますが、件数が少ない棟の結果をそのままエリア全体の傾向と同じに見ることはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示では、この棟から56m離れた北新宿１－２７－５の地点が住宅地として登録されています。令和8年1月1日時点の価格は今回のデータでは未公表で、前年の価格は1平方メートルあたり856,000円でした。最新の地価については国土交通省の地価公示のサイトで確認してください。
周辺エリアの取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの期間で995件あり、価格の中央値は3100万円、面積の中央値は30平方メートル、1平方メートルあたりの単価の中央値は115.6万円です。例として挙げられている事例では、築年の古い物件から2013年築の比較的新しい物件まで価格帯に幅があり、築年数や面積によって単価が大きく変わることがわかります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化のしやすさは「しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。全体として災害リスクは低めに評価されているエリアですが、高潮に関するデータは今回のデータに含まれていないため、新宿区が公開しているハザードマップで確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには8件の投稿があり、評点は5点満点中3点です。良い点としては、駅から徒歩5分以内で新宿方面へのアクセスがよいこと、駅前の通りに飲食店やコンビニが多く生活しやすいこと、外観が白を基調としたデザインであること、天井が高く日差しの入る広めのワンルームであることなどが挙げられています。
口コミは投稿した人個人の感想であり、全ての住戸や時期に当てはまるとは限りません。実際の部屋の状態や管理の様子、周辺の生活環境については、内見や管理会社・管理組合への確認で改めて確かめることをおすすめします。
大久保駅・新大久保駅の2駅が使える駅近立地で、通勤通学のしやすさは魅力です。
棟の割高診断は1件のみの参考値で、判定は「危険（割高）」でした。断定はできません。
エリア全体でも「危険（割高）」が多く、価格や利回りは個別に確認する必要があります。
- 建物の構造・権利形態を重要事項説明書や登記簿で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- サブリース契約がある場合は条件と解除条項を確認する
- 直近の賃貸募集状況や空室期間を管理会社に確認する
- 周辺のハザードマップを新宿区の最新情報で確認する
- 取引事例と提示価格を比較し価格の妥当性を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格の妥当性は別問題のため）。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-11時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「プレール・ドゥーク」ブランドで首都圏を中心に投資用・居住用マンションを分譲。入居率の高さと設備保証が特徴として挙げられることが多い。サブリース契約を伴う場合は条件の確認が重要。
「プレール・ドゥークって、実際どうなの？」。木下不動産は2026年2月に「株式会社ドゥークデザイン」へ社名変更し、ボルテックスグループ入りしました。「入居率99.33%」「設備保証10年」という数字と、「サブリースで管理費を増額された」「契約後のフォローがない」という声が混在する会社を、立地・収支・サブリースの構造から検証します。 評価が割れる会社だからこそ、両方の声をフラットに見ることが大切です。 （不動産投資のミカタに載っている口コミ・評判をもとにした、当サイトの要約です。原文の引用ではありません） （不動産投資のミカタに載っている口コミ・評判をもとにした、当サイトの要約です。原文の引用ではありません） 口コミサイトには不満を持った人が書き込みやすいバイアスがありますが、サブリース関連のトラブルが複数件・似た内容で確認されている点は軽視できません。 新築ワンルーム、サブリースつき、電話営業から始まった話。この3つが重なる提案は、価格が相場より高くなっていないかを、契約の前に確かめてください。契約してからでは、価格は変えられません。
木下不動産の詳細レポートを読む →この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3点8件
- 駅徒歩5分以内・新宿まで行きやすく駅前大通りに飲食店やコンビニが多く利便性が高い
- 外観が白基調でデザイン性が良い
- 広めの1Rで日差しが入り天井も高い
- 周辺に飲食店・コンビニ・スーパー・100円ローソンがあり申し分ない
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-06-29確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.5%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.2ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.3%）は、東京都 新宿区相場（3.5%）より0.2ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 91,000円
この棟の家賃中央値（91,000円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 4.2% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この駅の賃貸需要
この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。
出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 1棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。駅に紐づく物件が1棟のみのため、駅全体の相場ではなく参考値です。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
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