プレール・ドゥーク新宿曙橋
プレール・ドゥーク新宿曙橋（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築22年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都新宿区住吉町 |
|---|---|
| 交通 | 都営新宿線 曙橋駅 徒歩1分 ／ 東京メトロ丸ノ内線 四谷三丁目駅 徒歩8分 |
| 築年 | 2004-07（築22年） |
| 総戸数 | 17戸 |
| 階数 | 地上6階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | 株式会社キノシタコミュニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
プレール・ドゥーク新宿曙橋は、東京都新宿区住吉町にある2004年7月竣工・地上6階建17戸の投資用ワンルームマンションです。都営新宿線曙橋駅から徒歩1分の立地で、割高診断の件数は1件のみの参考値ですが、新宿区全体では「危険（割高）」の判定が最も多く出ています。
立地と交通
プレール・ドゥーク新宿曙橋は、都営新宿線の曙橋駅から徒歩1分という近さにあります。東京メトロ丸ノ内線の四谷三丁目駅も徒歩8分で使えるため、2つの路線を乗り換えなしで選べる立地です。新宿区住吉町は新宿駅や四谷といった主要エリアにも近く、通勤や通学の利便性は高いといえます。
駅徒歩1分という近さは、賃貸に出す際の強みになりやすい点です。一方で、駅から近い物件は人通りや音が気になる人もいるため、実際に現地を歩いて周辺の雰囲気を確認することをおすすめします。昼と夜で印象が変わる場所もあるため、時間を変えて見るとより分かります。
建物と管理
この棟は2004年7月に竣工した、地上6階建・総戸数17戸の鉄筋コンクリート造（RC造、鉄の骨組みにコンクリートを流して固めた丈夫な構造）マンションです。築年数は22年、権利形態は所有権です。17戸という規模は比較的小ぶりで、建物全体の管理のしやすさにつながる場合があります。
分譲は木下不動産、管理は同社グループの株式会社キノシタコミュニティが行っています。「プレール・ドゥーク」ブランドは入居率の高さや設備保証が特徴として挙げられることが多いとされますが、サブリース契約（管理会社が部屋を借り上げて家賃を保証する仕組み）を伴う場合は、賃料や解約条件を契約書で必ず確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件のみで、判定は「安全・割安」でした。診断件数が3件に満たないため、この結果はあくまで参考値であり、この棟全体が割安だと断定することはできません。平均実質利回りは3.5%、平均提示価格は2450万円、家賃中央値は93,000円という数字が出ています（最終診断日2023年1月30日）。
一方、新宿区全体では診断の件数が256件あり、最も多い判定は「危険（割高）」でした（危険133件、注意38件、安全・割安82件、判定不能3件）。エリアの平均実質利回りは3.5%、平均提示価格は3077万円、家賃中央値は95,000円です。この棟の提示価格2450万円はエリア平均より低めですが、診断件数の差が大きいため単純な比較はできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟の近くにある「住吉町８－２５」の地価公示地点では、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり1,840,000円となり、前年の1,600,000円から15%上昇しました。用途地域は近隣商業地域（商業施設と住宅が混ざって建てられる地域）で、建蔽率（敷地に対して建てられる建物の面積の割合）80%、容積率（敷地に対して建てられる建物の延べ面積の割合）400%、防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで1033件あり、価格中央値は3600万円、面積中央値は30平方メートルでした。例として、2025年第4四半期の荒木町では面積35平方メートルで6500万円、富久町では面積20平方メートル・1Kで1800万円の取引がありました。地区や築年によって価格の幅は大きいため、個別の比較には注意が必要です。
この棟の水害や地震などのハザード情報は今回のデータに無いため、新宿区が公開しているハザードマップや、購入を検討する際の重要事項説明書で確かめてください。
曙橋駅徒歩1分で2路線が使える立地は、賃貸需要の面で強みになりやすい点です。
棟の診断は1件のみの参考値で、エリア全体は危険（割高）判定が最も多い状況です。
分譲・管理は木下グループで、サブリース利用時は契約条件を自分で確認する必要があります。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を管理会社に確認する
- サブリース契約がある場合は賃料と解約条件を契約書で確認する
- 現在の入居者の賃貸契約内容と賃料を仲介資料で確認する
- 水害や地震のハザード情報をハザードマップで確認する
- 周辺の取引事例と提示価格を重要事項説明書で比較する
- 建物の修繕履歴を管理会社か売主に確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない。価格が妥当かは別の話だから
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-18時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「プレール・ドゥーク」ブランドで首都圏を中心に投資用・居住用マンションを分譲。入居率の高さと設備保証が特徴として挙げられることが多い。サブリース契約を伴う場合は条件の確認が重要。
「プレール・ドゥークって、実際どうなの？」。木下不動産は2026年2月に「株式会社ドゥークデザイン」へ社名変更し、ボルテックスグループ入りしました。「入居率99.33%」「設備保証10年」という数字と、「サブリースで管理費を増額された」「契約後のフォローがない」という声が混在する会社を、立地・収支・サブリースの構造から検証します。 運営する会社は不動産会社（宅地建物取引業者）ではありません。宅地建物取引士で不動産投資家・経営者のこうのすけが、セカンドオピニオンとしてお話しします。 所在地・築年・家賃・月の費用・提示価格を入れると、家賃から逆算した評価額と、提示価格との差が分かります。無料で、10秒ほどで終わります。 評価が割れる会社だからこそ、両方の声をフラットに見ることが大切です。 口コミサイトには不満を持った人が書き込みやすいバイアスがありますが、サブリース関連のトラブルが複数件・似た内容で確認されている点は軽視できません。
木下不動産の詳細レポートを読む →この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.5%）に対し、この棟の平均実質利回りは 0ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均利回りは東京都 新宿区の相場とほぼ同水準です。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 93,000円
この棟の家賃中央値（93,000円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 2.1% 安い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で国土交通省のデータを引いています（棟の位置とは数百mずれることがあります）。
地価公示／住吉町８－２５（町丁目の代表点から最寄り） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・町丁目の代表点から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で想定最大規模の浸水想定区域・地形分類を判定した参考値です。棟の実位置では区分が異なることがあります。用途地域は区画ごとに変わるため、座標が確かな棟のみ表示しています。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は町丁目の代表点で、棟の実位置とは数百mの誤差があります。用途地域は座標が確かな棟のみ表示しています。
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