プレール・ドゥーク早稲田Ⅲ
プレール・ドゥーク早稲田Ⅲ（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築14年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 新宿区早稲田鶴巻町563-19 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ東西線 早稲田 徒歩7分 ／ 東京メトロ有楽町線 江戸川橋 徒歩9分 |
| 築年 | 2012-03（築14年） |
| 総戸数 | 24 |
| 階数 | 8階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社木下工務店 |
| 建物管理会社 | 株式会社キノシタコミュニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
プレール・ドゥーク早稲田Ⅲは、新宿区早稲田鶴巻町にある2012年3月築、8階建24戸の投資用ワンルームマンションです。東京メトロ東西線「早稲田」駅から徒歩7分。診断の件数は1件のみで参考値ですが、判定は「危険（割高）」でした。立地・管理・地価の動きを宅建士視点で中立に解説します。
立地と交通
本棟は新宿区早稲田鶴巻町に位置し、東京メトロ東西線「早稲田」駅まで徒歩7分、東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅まで徒歩9分です。2路線が使える立地のため、通勤・通学の行き先によって使う駅を選べる点は使いやすさにつながります。
近くの地価公示地点（早稲田鶴巻町５２３番６、棟から291m）は第二種住居地域で、建蔽率60%・容積率400%、防火地域に指定されています。住宅地としては容積率が高めのエリアで、周辺に中高層の建物が建ちやすい地域だと分かります。
建物と管理
建物は2012年3月竣工、築14年、8階建で総戸数24戸、構造は鉄筋コンクリート造（RC造、コンクリートと鉄の骨組みで作る構造）、権利形態は所有権です。分譲は株式会社木下工務店、管理は株式会社キノシタコミュニティが担っています。
ブランドは「プレール・ドゥーク」で、木下不動産・木下グループが手がけています。入居率の高さや設備保証が特徴とされることが多い一方、サブリース契約（管理会社が家賃を保証して借り上げる契約）を伴う場合は、保証賃料の額や契約解除の条件を必ず確認してください。
総会議事録や長期修繕計画など、建物の維持管理に関する詳しい情報は今回のデータに含まれていません。購入を検討する際は、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
本棟の割高診断は診断件数1件のみで、参考値として扱います。判定は「危険（割高）」、平均実質利回り3.14%、平均提示価格3650万円、家賃中央値110,000円（家賃サンプル数1）でした。件数が少ないため、この結果だけで棟全体を断定することはできません。
エリア（東京都新宿区）の診断は256件あり、こちらも「危険（割高）」が133件と最多です。エリア平均の実質利回りは3.5%、平均提示価格は3077万円、家賃中央値は95,000円でした。本棟の提示価格3650万円はエリア平均より高く、利回り3.14%はエリア平均より低いため、エリアの中でも割高側に位置する可能性があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
近傍の地価公示地点では、令和8年1月1日時点の価格が1m²あたり1,130,000円で、前年の995,000円から13.6%上昇しています。直近1年の公示データ上は地価が上がっていますが、これは過去の実績であり、今後も上がり続けるとは限りません。
周辺の取引事例は995件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格中央値3400万円、単価中央値120万円/m²、面積中央値30m²です。例として関口や喜久井町の1Kで2100万円・1000万円の成約がありますが、築年や面積が異なるため本棟との単純比較はできません。
ハザード情報では、洪水浸水想定は0.5〜3m、地形は谷底低地（傾斜1/100以上の低い土地）、液状化は「やや液状化しにくい」とされています。用途地域データでは準工業地域・市街化区域となっており、地価公示地点の第二種住居地域とは異なるため、建物自体の用途地域は登記簿や都市計画図で確かめてください。
診断は1件で参考値ですが、判定は「危険（割高）」でエリア傾向とも一致します。
提示価格3650万円はエリア平均3077万円より高く、利回りは低めです。
地価は直近1年で13.6%上昇していますが、将来の値上がりを示すものではありません。
- 建物の管理状況は長期修繕計画と総会議事録で確認する
- サブリース契約の有無と条件を売主・管理会社に確認する
- 実際の賃貸条件は重要事項説明書で確認する
- 地価公示地点と建物の用途地域の違いを登記簿で確認する
- ハザードマップで洪水・液状化リスクを最新情報で確認する
- 周辺取引事例と比較し価格の妥当性を自身でも確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない。価格の妥当性とは別だから。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-23時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「プレール・ドゥーク」ブランドで首都圏を中心に投資用・居住用マンションを分譲。入居率の高さと設備保証が特徴として挙げられることが多い。サブリース契約を伴う場合は条件の確認が重要。
「プレール・ドゥークって、実際どうなの？」。木下不動産は2026年2月に「株式会社ドゥークデザイン」へ社名変更し、ボルテックスグループ入りしました。「入居率99.33%」「設備保証10年」という数字と、「サブリースで管理費を増額された」「契約後のフォローがない」という声が混在する会社を、立地・収支・サブリースの構造から検証します。 運営する会社は不動産会社（宅地建物取引業者）ではありません。宅地建物取引士で不動産投資家・経営者のこうのすけが、セカンドオピニオンとしてお話しします。 所在地・築年・家賃・月の費用・提示価格を入れると、家賃から逆算した評価額と、提示価格との差が分かります。無料で、10秒ほどで終わります。 評価が割れる会社だからこそ、両方の声をフラットに見ることが大切です。 口コミサイトには不満を持った人が書き込みやすいバイアスがありますが、サブリース関連のトラブルが複数件・似た内容で確認されている点は軽視できません。
木下不動産の詳細レポートを読む →この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.5%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.36ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.14%）は、東京都 新宿区相場（3.5%）より0.36ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 110,000円
この棟の家賃中央値（110,000円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 15.8% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／早稲田鶴巻町５２３番６（この棟から約291m） 令和8年1月1日 住宅地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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