プレール・ドゥーク目白アベニュー
プレール・ドゥーク目白アベニュー（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築23年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都新宿区中落合３丁目２５−１１ |
|---|---|
| 交通 | 落合南長崎駅 徒歩3分 ／ 中井駅 徒歩11分 |
| 築年 | 2003-06（築23年） |
| 総戸数 | 78戸 |
| 階数 | 10階建 |
| 建物管理会社 | タングラム |
この物件の解説（宅建士視点）
プレール・ドゥーク目白アベニューは、東京都新宿区中落合にある2003年竣工・10階建78戸の投資用マンションです。落合南長崎駅徒歩3分と駅近で、地価公示は前年比10%上昇。割高診断の件数は0件でデータ蓄積中のため、価格の妥当性は別途確認が必要です。
立地と交通
プレール・ドゥーク目白アベニューは、東京都新宿区中落合3丁目にあります。最寄りの落合南長崎駅までは徒歩3分で、駅までの近さは入居者を探すうえでプラスになりやすいポイントです。もう一つの中井駅からは徒歩11分で、2つの駅を使い分けられる立地です。
国交省のデータでは、物件周辺の用途地域は「近隣商業地域」で、市街化区域に含まれています。近隣商業地域とは、お店や事務所も建てやすいと決められている地域という意味で、住宅だけでなく商業施設も混ざりやすい場所です。生活の便利さにつながる一方、周辺の建て替えで街の景色が変わっていく可能性もある地域です。
建物と管理
建物は2003年6月に竣工した10階建て、総戸数78戸のマンションです。築23年で、分譲会社は木下不動産、管理会社はタングラムです。ブランド名は「プレール・ドゥーク」で、同ブランドは入居率の高さや設備保証を特徴とすることが多いとされています。サブリース契約(管理会社が部屋を借り上げて転貸する契約)が付いている場合は、条件を必ず確認してください。
建物の構造や、土地の権利形態(所有権か借地権かなど)は今回のデータに含まれていません。これらは重要事項説明書か登記簿で確かめてください。管理体制についても、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社のタングラムに求めて、修繕の計画や費用の積み立て状況を確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は0件で、現時点ではデータ蓄積中です。判定の内訳や平均的な利回り、家賃の情報もまだ集まっていないため、この記事の時点では相場に対して割高か割安かを判断できません。今後診断の件数が増えれば、相場ポジションの傾向が見えてくる可能性があります。
実際の賃料や入居状況を知りたい場合は、賃貸の掲載サイトや管理会社のタングラムに直接確認することをおすすめします。提示されている価格が妥当かどうかは、後述する周辺の取引事例とあわせて、自分の目で比較してみることが大切です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、物件から89m離れた中落合３－２６－１８の地点では、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり792,000円でした。前年の720,000円から10%上昇しています。この地点の用途地域は第一種低層住居専用地域で、建蔽率(敷地のうち建物を建てられる割合)50%、容積率(敷地面積に対する建物の延べ面積の割合)100%の、低い建物が中心のエリアです。
周辺の取引事例は453件(2024年第1四半期〜2025年第4四半期)あり、価格の中央値は2400万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は100万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例として、2025年第4四半期には1K・20平方メートル・築2003年の部屋が2400万円、1K・25平方メートル・築1999年の部屋が2200万円で取引されています。これらはあくまで周辺事例であり、この棟そのものの取引価格ではありません。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化は「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。これらは今回の国交省データに基づく傾向であり、実際の危険性は自治体が公開しているハザードマップでも必ず確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
外部サイトのマンションレビューには、この棟についての評点5、件数14件という情報があります。具体的な良い点や気になる点のコメント内容は今回のデータには含まれていないため、内容を知りたい方はマンションレビューのページ本体で実際のコメントを確認してください。
落合南長崎駅徒歩3分と駅近ですが、割高診断の件数は0件でデータ蓄積中です。
地価公示は前年比10%上昇、取引事例は453件と豊富ですが、価格の妥当性は別途確認が必要です。
構造・権利形態は非公開のため、重要事項説明書や登記簿で必ず確かめてください。
- 建物の構造や権利形態を重要事項説明書か登記簿で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に求める
- 現在の賃料と入居状況を管理会社タングラムに確認する
- サブリース契約の有無と条件を契約書で確認する
- 周辺取引事例の間取りや築年が物件と近いか確認する
- マンションレビューの具体的なコメント内容を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません(価格の妥当性は別の話だから)
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-07時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「プレール・ドゥーク」ブランドで首都圏を中心に投資用・居住用マンションを分譲。入居率の高さと設備保証が特徴として挙げられることが多い。サブリース契約を伴う場合は条件の確認が重要。
「プレール・ドゥークって、実際どうなの？」。木下不動産は2026年2月に「株式会社ドゥークデザイン」へ社名変更し、ボルテックスグループ入りしました。「入居率99.33%」「設備保証10年」という数字と、「サブリースで管理費を増額された」「契約後のフォローがない」という声が混在する会社を、立地・収支・サブリースの構造から検証します。 運営する会社は不動産会社（宅地建物取引業者）ではありません。宅地建物取引士で不動産投資家・経営者のこうのすけが、セカンドオピニオンとしてお話しします。 所在地・築年・家賃・月の費用・提示価格を入れると、家賃から逆算した評価額と、提示価格との差が分かります。無料で、10秒ほどで終わります。 評価が割れる会社だからこそ、両方の声をフラットに見ることが大切です。 口コミサイトには不満を持った人が書き込みやすいバイアスがありますが、サブリース関連のトラブルが複数件・似た内容で確認されている点は軽視できません。
木下不動産の詳細レポートを読む →この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 5点14件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-08-24確認）
この物件の割高診断サマリー
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
この棟の家賃事例は現在 0件。匿名性確保のため 1件 以上で実数を公開します。下の周辺相場をご参照ください。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この駅の賃貸需要
この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。
出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 1棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。駅に紐づく物件が1棟のみのため、駅全体の相場ではなく参考値です。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／中落合３－２６－１８（この棟から約89m） 令和8年7月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
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