プレール・ドゥーク東新宿
プレール・ドゥーク東新宿（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築20年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都新宿区大久保2丁目 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ副都心線 西早稲田駅 徒歩6分 ／ 都営大江戸線 東新宿駅 徒歩8分 |
| 築年 | 2006-11（築20年） |
| 総戸数 | 28戸 |
| 階数 | 地上4階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | 株式会社キノシタコミュニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都新宿区大久保2丁目に建つ「プレール・ドゥーク東新宿」を宅建士の視点で解説します。副都心線・大江戸線の2駅が使える築20年・28戸の小規模マンションで、割高診断は参考値ですが、エリア全体では危険（割高）の判定が最も多く出ています。
立地と交通
プレール・ドゥーク東新宿は、東京都新宿区大久保2丁目にあります。最寄りは東京メトロ副都心線の西早稲田駅で徒歩6分、都営大江戸線の東新宿駅も徒歩8分で使えます。2つの地下鉄路線が徒歩圏にあると、通勤や通学でルートを選べるだけでなく、片方の路線が止まっても別の路線に切り替えやすいという利点があります。
大久保周辺は新宿駅や新大久保駅にも近いエリアで、後述の地価公示によると商業地域に含まれる場所です。商業地域は店舗や事務所が多く建てられる区分で、人の出入りが多い街であることがうかがえます。生活環境の細かな様子は今回のデータに無いため、現地を歩いて確認するか、区の都市計画図で用途地域を確かめてください。
建物と管理
建物は2006年11月に竣工し、2026年時点で築20年になります。地上4階建て、総戸数28戸の鉄筋コンクリート造（RC造。鉄の骨組みにコンクリートを流し込んで作る丈夫な構造）で、土地の権利は所有権です。総戸数28戸という小規模なマンションは、管理組合の意思決定がまとまりやすい面があります。
分譲したのは木下不動産、管理は同グループの株式会社キノシタコミュニティです。「プレール・ドゥーク」ブランドは首都圏で投資用・居住用マンションを多く手がけ、入居率の高さや設備保証が特徴として挙げられることが多いとされています。サブリース契約（管理会社が部屋を借り上げて他の人に貸す仕組み）が付いている場合は、賃料の見直し条件を契約書で必ず確認してください。
管理組合の総会でどんな議論がされているか、長期修繕計画がどこまで進んでいるかは今回のデータに無いため、総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に求めて確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件で、少ないため参考値として見てください。判定は「注意」で、平均の実質利回り（家賃収入から管理費などを引いた、実際のもうけの割合）は3.44%、平均提示価格は2750万円でした。家賃は92,000円の1件のみが元になっており、幅を見るには心細い数です。最終診断日は2023年1月30日で、時点がやや古いため、今の相場とずれている可能性があります。
新宿区全体では診断の件数が256件あり、判定の内訳は危険（割高）133件、注意38件、安全・割安82件、判定不能3件で、最も多いのは危険（割高）でした。エリアの平均実質利回りは3.5%、平均提示価格は3077万円、家賃中央値は95,000円です。この棟の数字とエリアの数字を並べると近い水準ですが、件数の差が大きいため単純に比べきれない点に注意してください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国の地価公示（毎年1月1日時点の土地の値段を国が調べて公表する制度）によると、棟から202m離れた大久保２－５－２３の地点は、令和8年1月1日時点で1㎡あたり349万円でした。前年の291万円から19.9%上がっています。この地点は商業地域で、建蔽率（土地に対して建物を建てられる割合）80%、容積率（土地面積に対する建物の総面積の割合）600%、防火地域に指定されています。ただし棟そのものの地価ではないため、参考情報として扱ってください。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに914件あり、価格の中央値は3200万円、1㎡あたりの単価中央値は116.9万円、面積の中央値は25㎡でした。例として、北新宿の1Kで3300万円（25㎡）、歌舞伎町の1DKで3900万円（30㎡）、新宿の1Kで2800万円（20㎡）といった取引があります。
洪水や土砂災害などのハザード情報は今回のデータに無いため、国土交通省のハザードマップポータルサイトで必ず確認してください。
副都心線・大江戸線の2駅が使える、築20年・28戸の小規模マンションです。
割高診断は参考値ですが、エリアは危険（割高）判定が最多という点に注意が必要です。
管理体制やハザード情報は未取得のため、資料を集めて個別に確認してください。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- サブリース契約の有無と賃料見直し条件を確認する
- 割高診断は参考値のため最新の家賃相場を再確認する
- ハザードマップで浸水・土砂災害リスクを確認する
- 登記簿で権利関係と抵当権の有無を確認する
- 重要事項説明書で建物の構造・設備を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目と価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-18時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「プレール・ドゥーク」ブランドで首都圏を中心に投資用・居住用マンションを分譲。入居率の高さと設備保証が特徴として挙げられることが多い。サブリース契約を伴う場合は条件の確認が重要。
「プレール・ドゥークって、実際どうなの？」。木下不動産は2026年2月に「株式会社ドゥークデザイン」へ社名変更し、ボルテックスグループ入りしました。「入居率99.33%」「設備保証10年」という数字と、「サブリースで管理費を増額された」「契約後のフォローがない」という声が混在する会社を、立地・収支・サブリースの構造から検証します。 運営する会社は不動産会社（宅地建物取引業者）ではありません。宅地建物取引士で不動産投資家・経営者のこうのすけが、セカンドオピニオンとしてお話しします。 所在地・築年・家賃・月の費用・提示価格を入れると、家賃から逆算した評価額と、提示価格との差が分かります。無料で、10秒ほどで終わります。 評価が割れる会社だからこそ、両方の声をフラットに見ることが大切です。 口コミサイトには不満を持った人が書き込みやすいバイアスがありますが、サブリース関連のトラブルが複数件・似た内容で確認されている点は軽視できません。
木下不動産の詳細レポートを読む →この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.5%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.06ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.44%）は、東京都 新宿区相場（3.5%）より0.06ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 92,000円
この棟の家賃中央値（92,000円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 3.2% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で国土交通省のデータを引いています（棟の位置とは数百mずれることがあります）。
地価公示／大久保２－５－２３（町丁目の代表点から最寄り） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・町丁目の代表点から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で想定最大規模の浸水想定区域・地形分類を判定した参考値です。棟の実位置では区分が異なることがあります。用途地域は区画ごとに変わるため、座標が確かな棟のみ表示しています。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は町丁目の代表点で、棟の実位置とは数百mの誤差があります。用途地域は座標が確かな棟のみ表示しています。
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