ステージファースト西新宿
ステージファースト西新宿（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築20年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都新宿区西新宿5丁目6-3 |
|---|---|
| 交通 | 都営大江戸線 西新宿五丁目駅 徒歩8分 ／ 都営大江戸線 都庁前駅 徒歩8分 |
| 築年 | 2006-03（築20年） |
| 総戸数 | 44戸 |
| 階数 | 地上14階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | 快適空間 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ステージファースト西新宿は、東京都新宿区西新宿5丁目にある2006年築・地上14階建・44戸のワンルームマンションです。都営大江戸線の2駅から徒歩8分。割高診断は1件のみで参考値ですが「危険（割高）」の判定が出ています。立地や地価の動きとあわせて中立に解説します。
立地と交通
ステージファースト西新宿は、東京都新宿区西新宿5丁目6-3に建つマンションです。最寄りは都営大江戸線の西新宿五丁目駅と都庁前駅で、どちらも徒歩8分です。大江戸線は都心を環状に走る地下鉄で、新宿や六本木など複数のエリアに乗り換えなしで行けます。
この場所は国が定める「商業地域」という区分に入っており、オフィスや商業施設が建てやすい地域です。容積率（敷地に対して建てられる建物の延べ面積の割合）は700％、建蔽率（敷地に対する建物の面積の割合）は80％と高く、周辺には高層のビルやマンションが多く建っています。
建物と管理
建物は2006年3月に完成し、2026年時点で築20年です。地上14階建てで総戸数は44戸、構造は鉄筋コンクリート造（RC造）です。権利の形は所有権で、土地と建物をまとめて所有する形になります。
管理会社は快適空間です。管理組合の運営状況や長期修繕計画（将来の修繕に向けた資金やスケジュールの計画）は今回のデータに無いため、購入前に管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主または管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみのため、参考値として読んでください。判定は「危険（割高）」で、平均実質利回り（購入価格に対して実際に得られる利益の割合）は3.03％、平均提示価格は2380万円、家賃中央値は79,000円でした。最終診断日は2023年2月27日と少し前の情報です。
同じ新宿区エリア全体では診断の件数が257件あり、判定の多くは「危険（割高）」、平均実質利回りは3.5％、平均提示価格は3074万円、家賃中央値は95,000円でした。棟の診断は1件だけで古いため、エリア全体の数字とそのまま比べて優劣を決めるのは避けたほうがよいでしょう。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から40mの西新宿５－７－１地点の地価公示（国が毎年発表する土地の価格の目安）は、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり3,520,000円です。前年の3,020,000円から16.6％上がっています。用途地域は商業地域で、建蔽率80％、容積率700％、防火地域に指定されています。
2024年第1四半期から2025年第4四半期までの周辺取引は871件あり、価格の中央値は3100万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は115.6万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例えば2025年第4四半期には、1Kで20平方メートル・2900万円や、同じ20平方メートルで3400万円の取引もありました。
ハザード情報では、この地点の洪水浸水想定は0.5〜3m、地盤は「やや液状化しにくい」、地形は谷底低地（周囲より低く、傾斜が緩やかな土地）とされています。浸水の想定があるため、購入前に区が公開する洪水のハザードマップで詳しい範囲と深さを確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューという口コミサイトでは、この棟の評点は3.4（19件）となっています。良い点や気になる点の具体的な内容は今回のデータに含まれていないため、気になる方はマンションレビューのサイトで直接コメントの内容を確認してください。
棟の診断は1件のみで参考値、「危険（割高）」の判定も断定できません。
地価公示は前年より16.6％上昇し、周辺取引の中央値は3100万円でした。
洪水浸水想定0.5〜3mのため、購入前に区のハザードマップで確認してください。
- 重要事項説明書と登記簿で構造・権利関係を確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 複数の賃貸情報サイトで現在の賃料相場を確認する
- 登記簿で抵当権など権利関係の有無を確認する
- 区のハザードマップで洪水浸水想定区域を確認する
- 直近の取引事例を複数の情報源で確認する
- 確認が揃うことと価格の妥当性は別のため、揃えば買ってよいという意味ではない
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-27時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.4点19件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-26確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.5%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.47ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.03%）は、東京都 新宿区相場（3.5%）より0.47ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 79,000円
この棟の家賃中央値（79,000円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 16.8% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／西新宿５－７－１（この棟から約40m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
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