プレール・ドゥーク神楽坂
プレール・ドゥーク神楽坂（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築7年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都新宿区東榎町５−５ 神楽坂 S-one １F |
|---|---|
| 交通 | 神楽坂駅 徒歩5分 ／ 江戸川橋駅 徒歩8分 |
| 築年 | 2019-05（築7年） |
| 総戸数 | 44戸 |
| 階数 | 14階建 |
| 建物管理会社 | FGH |
この物件の解説（宅建士視点）
プレール・ドゥーク神楽坂は、東京都新宿区東榎町にある14階建・44戸の投資用マンションです。神楽坂駅から徒歩5分、江戸川橋駅から徒歩8分の立地で、2019年5月に竣工した築7年の建物です。分譲は木下不動産、管理はFGHが担っており、本記事では立地や建物、周辺の地価データを宅建士の視点で整理します。
立地と交通
プレール・ドゥーク神楽坂は、神楽坂駅から徒歩5分、江戸川橋駅から徒歩8分の立地にあります。2つの駅を使い分けられることで、通勤や通学で利用する鉄道の選択肢を持てる点は、賃貸を探す人や将来売却を考える人にとって、安心材料の一つになります。複数路線を使える立地は、空室が出たときの客付けのしやすさにもつながりやすいポイントです。
一方で、駅からの道のりにある坂道の勾配や交差点の様子、周辺の商店街の充実度といった細かな生活環境は、今回のデータには含まれていません。気になる方は、内見の際に実際に歩いてみて、時間帯や天候を変えて自分の足で確かめることをおすすめします。
建物と管理
建物は2019年5月に竣工し、現在の築年数は7年です。14階建てで総戸数は44戸あり、投資用ワンルームマンションとしては中規模の規模になります。分譲を手がけたのは木下不動産(株)で、管理会社はFGHが担当しています。竣工から7年という年数は、設備の老朽化がまだ目立ちにくい時期と言えます。
一方で、建物の構造（鉄骨造や鉄筋コンクリート造など）と、土地の権利（所有権か借地権か）については、今回のデータには記載がありません。これらは建物の耐久性や将来の資産価値、固定資産税の扱いにも関わる重要な情報なので、重要事項説明書か登記簿で必ず確かめてください。
分譲会社の木下不動産は、「プレール・ドゥーク」ブランドで首都圏を中心に投資用・居住用マンションを展開しています。このブランドは入居率の高さや設備保証が特徴として挙げられることが多い一方、サブリース契約（部屋を一括で借り上げてもらう契約）が付いている場合は、賃料の見直し時期や解約条件を契約書で細かく確認する必要があります。良い評判だけでなく、契約内容の確認もセットで行うことが大切です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟については、今回時点での割高診断の件数が0件のため、相場ポジションの判定は「データ蓄積中」です。平均の実質利回り、平均の提示価格、家賃の中央値といった数字も、現時点ではまとまったデータがそろっていません。
そのため、この物件が割高なのか割安なのかを、本記事の時点だけで判断することはできません。購入を検討する場合は、実際に提示された賃料や価格を基に、周辺の似た物件と自分で比較するか、診断の件数が増えた段階で改めて確認することをおすすめします。焦って判断せず、複数の情報源を照らし合わせる姿勢が大切です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、この棟から240m離れた矢来町３５番５の地点は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり1,170,000円でした。前年の1,060,000円から10.4%上昇しており、このエリアの土地の値段には上向きの動きが見られます。ただしこれは地価そのものの変動であり、マンションの資産価値や家賃が同じ比率で動くとは限らない点に注意してください。
周辺の取引事例は804件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）集まっており、価格の中央値は3600万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は128.6万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例として、2025年第4四半期に東榎町で成約した1DK・25平方メートル（2019年築）は3700万円、同じ地区の1K・25平方メートル（2018年築）は4200万円という事例があります。
ハザード情報では、この棟の周辺は洪水浸水想定が「なし」、液状化は「しにくい」、地形は水はけの良いローム台地とされています。大きな自然災害のリスクが低めに見える材料ですが、ハザードマップの内容は更新されることがあるため、購入前に最新版を自治体の窓口やウェブサイトで確認してください。
建物が所在するエリアの用途地域は商業地域（市街化区域）とされています。一方、地価公示の地点（矢来町３５番５）は第一種中高層住居専用地域で、建蔽率60%、容積率300%、準防火地域という条件です。このように地点ごとに規制が異なることがあるため、正確な用途地域や建築の制限については、物件所在地の登記簿や都市計画図で改めて確認することをおすすめします。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューでは、この棟の評点は4（5点満点）、件数は12件という結果でした。しかし、具体的にどんな点が良いと評価されたのか、どんな点が気になると指摘されたのか、そのコメントの内容は今回のデータには含まれていません。詳しく知りたい方は、マンションレビューの該当ページで実際のコメントを直接確認することをおすすめします。
神楽坂駅徒歩5分、築7年・44戸の立地は良好ですが、構造や権利は未記載で確認が必要です。
割高診断の件数は0件でデータ蓄積中のため、割安か割高かは本記事だけでは判断できません。
地価は上昇傾向ですが、サブリース条件やハザードは契約書・自治体資料で必ず確かめましょう。
- 建物の構造と土地の権利を重要事項説明書・登記簿で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に求めて確認する
- サブリース契約の有無と賃料見直し条件を契約書で確認する
- 周辺の取引事例と現在の提示価格を自分で比較する
- ハザードマップの最新版を自治体窓口で確認する
- マンションレビューなど口コミの詳細を自分で読んで判断する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認と価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-10時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「プレール・ドゥーク」ブランドで首都圏を中心に投資用・居住用マンションを分譲。入居率の高さと設備保証が特徴として挙げられることが多い。サブリース契約を伴う場合は条件の確認が重要。
「プレール・ドゥークって、実際どうなの？」。木下不動産は2026年2月に「株式会社ドゥークデザイン」へ社名変更し、ボルテックスグループ入りしました。「入居率99.33%」「設備保証10年」という数字と、「サブリースで管理費を増額された」「契約後のフォローがない」という声が混在する会社を、立地・収支・サブリースの構造から検証します。 運営する会社は不動産会社（宅地建物取引業者）ではありません。宅地建物取引士で不動産投資家・経営者のこうのすけが、セカンドオピニオンとしてお話しします。 所在地・築年・家賃・月の費用・提示価格を入れると、家賃から逆算した評価額と、提示価格との差が分かります。無料で、10秒ほどで終わります。 評価が割れる会社だからこそ、両方の声をフラットに見ることが大切です。 口コミサイトには不満を持った人が書き込みやすいバイアスがありますが、サブリース関連のトラブルが複数件・似た内容で確認されている点は軽視できません。
木下不動産の詳細レポートを読む →この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 4点12件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-03確認）
この物件の割高診断サマリー
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
この棟の家賃事例は現在 0件。匿名性確保のため 1件 以上で実数を公開します。下の周辺相場をご参照ください。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／矢来町３５番５（この棟から約240m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
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