ライオンズマンション新宿御苑前
ライオンズマンション新宿御苑前（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築45年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都新宿区新宿2-9-20 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ丸ノ内線 新宿御苑前駅 徒歩2分 ／ 都営新宿線 新宿三丁目駅 徒歩5分 |
| 築年 | 1981-04（築45年） |
| 総戸数 | 31戸 |
| 階数 | 9階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根 |
| 分譲会社 | 大協観光株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズマンション新宿御苑前は、東京都新宿区新宿2-9-20にある1981年築・9階建31戸の分譲マンションです。丸ノ内線新宿御苑前駅から徒歩2分という駅近の立地が特徴で、宅建士の視点で立地・建物・価格のポジションを中立に整理しました。
立地と交通
ライオンズマンション新宿御苑前は、東京メトロ丸ノ内線の新宿御苑前駅から徒歩2分、都営新宿線の新宿三丁目駅からも徒歩5分の場所にあります。2つの地下鉄の駅が使える立地で、新宿駅周辺のオフィス街や繁華街へ出やすいことが特徴です。駅から近いことは入居者を探しやすい材料になりやすい一方で、実際にどれくらい人気があるかは周辺の似たような物件とも比べて確かめる必要があります。
住所は東京都新宿区新宿2-9-20で、用途地域は商業地域、容積率は700%、建蔽率は80%、防火地域に指定されています。近くの地価公示地点（新宿2-10-6、本物件から約160m）では、令和8年1月1日時点の1平方メートルあたりの価格が3,550,000円となり、前年の3,080,000円から15.3%上昇しました。地価の上昇は周辺エリア全体の需要を示す材料のひとつですが、この物件自体の取引価格が割高かどうかは別に確認する必要があります。
建物と管理
建物は1981年4月に竣工し、築45年、9階建て・総戸数31戸です。構造は鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造（鉄骨と鉄筋コンクリートを組み合わせた丈夫なつくりのことです）で、権利形態は所有権です。分譲会社は大協観光株式会社で、ブランドは大京が手がける「ライオンズ」シリーズです。大京は現在オリックスグループの傘下にあり、全国での供給数や中古の流通量が多いことで知られるデベロッパーです。
今回のデータには管理会社の情報が含まれていないため、管理規約や長期修繕計画、直近の総会議事録を管理組合や売主に確かめてください。また竣工が1981年4月で、新耐震基準への切り替わりに近い時期にあたるため、耐震診断を実施しているかどうかは重要事項説明書で確認することをおすすめします。築45年という年数は、修繕の積立状況によって将来の負担の大きさが変わってくるため、合わせて確認したい点です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件しかなく、3件未満のため参考値として見てください。判定は「安全・割安」が1件で、平均実質利回りは5.14%、平均提示価格は1880万円、家賃中央値は87,560円でした（最終診断日は2023年7月13日）。件数が少ないため、この結果だけで棟全体の価格が妥当かどうかを判断することはできません。
同じ新宿区エリアでは、診断件数256件のうち「危険（割高）」が133件と最も多く、次いで「安全・割安」が82件、「注意」が38件、「判定不能」が3件でした。エリアの平均実質利回りは3.5%、平均提示価格は3077万円、家賃中央値は95,000円です。棟の利回りの数字はエリアの平均より高く見えますが、棟側は診断が1件だけなので、この差をもって「この棟が割安」と決めつけることはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の取引価格情報には、2024年第1四半期から2025年第4四半期までの920件のデータがあり、価格の中央値は3800万円、単価の中央値は1平方メートルあたり125万円、面積の中央値は30平方メートルです。例として四谷（1983年築・50平方メートル・1DK・6800万円）や富久町（2015年築・1LDK・5000万円〜8300万円）の事例がありますが、地区や築年、面積が異なるため、そのままこの物件の価格と比べることはできません。
ハザード情報では、洪水の浸水想定区域には入っておらず、液状化のしやすさは「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。高潮については今回のデータに含まれていないため、新宿区が公開する洪水・高潮のハザードマップで確かめてください。立地の安全性に関する情報は参考材料のひとつであり、購入の判断は価格や管理の状況と合わせて考える必要があります。
駅徒歩2分という立地の強みはありますが、築45年のため管理と耐震の確認が欠かせません。
割高診断は参考値の1件のみで、エリア全体は「危険（割高）」が最多の判定でした。
価格や賃料の妥当性は、管理状況や取引事例と合わせて個別に確認することが大切です。
- 管理規約・長期修繕計画・総会議事録を管理組合に確認する
- 耐震診断の実施状況を重要事項説明書で確認する
- 現在の賃貸契約内容と賃料を売主に確認する
- 大規模修繕の履歴と今後の計画を確認する
- 登記簿で所有権と抵当権の有無を確認する
- 新宿区のハザードマップで高潮リスクを確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-18時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 4点5件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-26確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.5%）に対し、この棟の平均実質利回りは +1.64ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（5.14%）は、東京都 新宿区相場（3.5%）より1.64ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 87,560円
この棟の家賃中央値（87,560円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 7.8% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／新宿２－１０－６（この棟から約160m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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