ライオンズ新宿中落合
ライオンズ新宿中落合（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築14年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都新宿区中落合3丁目4番14号 |
|---|---|
| 交通 | 都営大江戸線 落合南長崎駅 徒歩9分 ／ 西武池袋線 椎名町駅 徒歩8分 |
| 築年 | 2012-01（築14年） |
| 総戸数 | 47戸 |
| 階数 | 地上10階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社大京 |
| 建物管理会社 | 株式会社大京アステージ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズ新宿中落合は、東京都新宿区中落合にある2012年築・地上10階建て47戸のワンルーム投資マンションです。都営大江戸線 落合南長崎駅から徒歩9分、西武池袋線 椎名町駅から徒歩8分の2路線利用で、分譲は大京、管理は大京アステージが担っています。宅建士の視点で立地・建物・相場診断を中立に解説します。
立地と交通
ライオンズ新宿中落合は、東京都新宿区中落合3丁目4番14号に位置するワンルーム投資用マンションです。都営大江戸線の落合南長崎駅まで徒歩9分、西武池袋線の椎名町駅まで徒歩8分と、2つの路線を使い分けられる立地です。いずれの駅からも新宿や池袋といった主要駅へ乗り換えずに出られるため、通勤・通学の選択肢が広い点は良い点といえます。
周辺の国交省地価公示（地点は南長崎1-3-3で、棟から41m）は令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり1,090,000円、前年の951,000円から14.6%上昇しています。用途地域は近隣商業地域、用途区分は商業地で、建蔽率80%・容積率400%・防火地域という条件です。地価の上昇は土地の需要を示す一つの目安ですが、建物そのものの価値や賃料とは別の指標なので、物件価格が妥当かどうかは別途確認してください。
建物と管理
この建物は2012年1月竣工、築14年の鉄筋コンクリート造（RC造、火災や経年劣化に強い工法）で、地上10階建て・総戸数47戸、権利形態は所有権です。分譲は大京、管理は大京アステージが担当しており、ライオンズというブランドは全国で供給実績が多く、中古の流通量も多いという特徴があります。流通量が多いことは、将来売却しやすいかどうかを考えるうえでの一つの材料になります。
管理組合の運営状況や修繕計画の詳細は今回のデータには含まれていないため、総会の議事録と長期修繕計画を管理会社の大京アステージまたは売主に確認してください。過去の大規模修繕の実施時期や履行状況も分からないため、同じく管理会社に確認するとよいでしょう。また公式の物件概要も今回は取得できていないため、部屋の広さや設備、バルコニーの有無などの詳細は重要事項説明書で確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件のみで、3件未満のため参考値として扱います。判定は「危険（割高）」で、平均実質利回り（購入価格に対して実際に得られる利益の割合）は3.12%、平均提示価格は3000万円、家賃中央値は92,000円でした。家賃のデータも1件のみなので、この1件だけで棟全体の価格が高いと決めることはできません。
参考までに新宿区全体の診断は256件集まっており、危険（割高）133件、注意38件、安全・割安82件、判定不能3件で、エリア全体でも「危険（割高）」が最も多い結果でした。エリアの平均実質利回りは3.5%、平均提示価格は3077万円、家賃中央値は95,000円です。棟とエリアの利回り差を示すデータは今回ありませんでしたので、直接の比較は控えます。最終診断日は2024年8月25日で、時点がやや古いため、最新の賃料や価格は別途確認することをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
周辺の取引事例は524件（期間は2024年第1四半期から2025年第4四半期まで）集まっており、価格の中央値は2500万円、1平方メートルあたりの単価中央値は104万円、面積の中央値は25平方メートルです。例として目白の1DK（30平方メートル、2010年築）は5800万円、中落合の1K（30平方メートル、2017年築）は2700万円、長崎の1R（20平方メートル、1993年築）は1200万円と記録されており、同じエリアでも間取りや築年によって価格の幅が大きいことが分かります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、地盤は液状化しにくいローム台地とされています。高潮の想定については今回のデータに無いため、区のハザードマップで確認してください。用途地域は近隣商業地域で市街化区域に含まれています。これらは公的データに基づく一つの目安であり、実際の地盤や災害リスクは自治体の最新のハザードマップで確認してください。
診断は1件のみの参考値で、判定は危険（割高）ですが断定はできません。
新宿区全体でも危険（割高）の判定が最多で、相場全体が割高傾向にあります。
価格や管理の実態は今回のデータだけで判断せず、重要事項説明書や管理組合資料で確認してください。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を大京アステージに確認する
- 重要事項説明書で構造・権利関係・設備を確認する
- 家賃相場は複数の賃貸サイトで確認する（データは1件のみ）
- 周辺の取引事例を複数集めて価格の妥当性を比較する
- 自治体のハザードマップで最新の浸水想定を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目と価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-23時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.5%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.38ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.12%）は、東京都 新宿区相場（3.5%）より0.38ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 92,000円
この棟の家賃中央値（92,000円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 3.2% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／南長崎１－３－３（この棟から約41m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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